3M FUND MSI a.s. - 3157004TYW5DXG2FXX14

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Výroční finanční zpráva, účetní závěrka a zpráva auditora 

za rok 2023 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

2

Obsah 

Prohlášení statutárního orgánu 

.............................................................................................................. 

6

Část I: Všeobecné informace 

.................................................................................................................. 

7

1.1

Základní informace o společnosti 

........................................................................................... 

7

1.2

Popis podnikatelské činnosti 

.................................................................................................. 

8

1.3

LEI Společnosti 

...................................................................................................................... 

13

1.4

Základní kapitál 

..................................................................................................................... 

13

1.5

Cenné papíry vydávané Společností 

..................................................................................... 

13

1.6

Omezení převoditelnosti 

...................................................................................................... 

14

1.7

Výkaz o řízení a správě Společnosti 

...................................................................................... 

14

1.7.1

Statutární orgány Společnosti k 31. 12. 2023 

............................................................... 

15

1.7.2

Organizační struktura Společnosti 

................................................................................ 

16

1.7.3

Ovládací podíly 

.............................................................................................................. 

16

1.7.4

Politika rozmanitosti Společnosti

.................................................................................. 

17

1.8

Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti Společnosti 

......................................................... 

17

1.9

Informace o odměnách statutárním auditorům 

................................................................... 

18

1.10

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 3 ZISIF ve 

spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP) 

............................................................................................ 

18

Dosud nebyly vyplaceny podíly na zisku

. .......................................................................................... 

18

1.11

Hospodářské postavení společnosti 

..................................................................................... 

18

1.12

Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31. 12. 2023 

.............................. 

18

1.13

Předpokládaný budoucí vývoj Společnosti a hlavní rizika a nejistoty

................................... 

18

1.14

Významné soudní řízení 

........................................................................................................ 

18

1.15

Významné smlouvy 

............................................................................................................... 

19

1.16

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích 

....... 

19

1.17

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje 

...................................................................................... 

19

1.18

Informace o nabytí vlastích akcií 

.......................................................................................... 

19

1.19

Informace o tom, zda má emitent pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí

19

1.20

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům 

nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje 

opočtu pracovníků a vedoucích osob obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách 

za zhodnocení kapitálu, které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

.................................................................. 

19

1.21

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fondu těm z jeho 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

3

pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu(§ 291 

odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

.......................................... 

20

1.22

Obchodní model podniku a jeho tvorba 

............................................................................... 

20

1.23

Údaje o organizačních složkách v zahraničí 

.......................................................................... 

20

1.24

Počet akcií představujících podíl na Společnosti, které jsou ve vlastnictví osob s řídící 

pravomocí Společnosti

...................................................................................................................... 

20

1.25

Oznámení, že nenastal žádný Případ porušení povinnosti dle Prospektu Emitenta 

............ 

20

1.26

Použití výtěžku emise dluhopisů 

........................................................................................... 

23

1.27

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

.................................................... 

23

2

Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti a stavu jejího majetku za rok 2023

........................ 

24

2.1

Základní údaje o Společnosti 

................................................................................................ 

24

2.2

Činnost Společnosti

............................................................................................................... 

24

2.3

Hospodaření Společnosti v roce 2023 

.................................................................................. 

24

2.4

Stav majetku Společnosti 

...................................................................................................... 

24

2.5

Aktiva 

.................................................................................................................................... 

24

2.6

Vlastní kapitál a závazky 

....................................................................................................... 

25

2.7

Výkaz zisku a ztráty 

............................................................................................................... 

25

2.8

Výhled pro rok 2024

.............................................................................................................. 

25

3

Zpráva o vztazích za účetní období roku 2023

.............................................................................. 

26

3.1

Údaje o ovládání 

................................................................................................................... 

26

3.2

Struktura vztahů mezi osobami 

............................................................................................ 

26

3.3

Osoby mimo Společnost ovládané Ovládajícími osobami 

.................................................... 

27

3.4

Přehled jednání 

..................................................................................................................... 

27

3.5

Přehled smluv 

....................................................................................................................... 

27

3.6

Posouzení toho, zda vznikla Společnosti újma, a posouzení jejího vyrovnání 

..................... 

27

3.7

Výhody a nevýhody plynoucí ze vztahů 

................................................................................ 

27

3.8

Prohlášení Statutárního orgánu 

............................................................................................ 

27

4

Samostatná část výroční zprávy

.................................................................................................... 

29

4.1

Zvláštní náležitosti výroční zprávy 

........................................................................................ 

29

4.2

Činnost Společnosti v roce 2023 

........................................................................................... 

29

4.3

Složení portfolia Společnosti

................................................................................................. 

29

4.4

Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení 

s Přílohou č. 2 písm. f) VoBÚP

........................................................................................................... 

29

4.5

Údaje o činnosti obhospodařovatele Společnosti ve vztahu k majetku Společnosti 

v Účetním období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF a čl. 105 Nařízení). 30

4.6

Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (manažera správy aktiv), 

případně externího správce Společnosti v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

4

vykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 3 ZISI ve spojení s 

Přílohou č. 2 písm. a) VoBÚP 

............................................................................................................ 

31

4.7

Identifikační údaje každého depozitáře Společnosti v rozhodném období a době, po kterou 

činnost depozitáře vykonával (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou 2 písm. b) VoBÚP

............. 

31

4.8

Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku 

Společnosti, pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku Společnosti (§ 291 odst. 

3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. c) VoBÚP 

............................................................................. 

31

4.9

Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která vykonávala 

činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Společnosti v rozhodném období, a údaj o době, 

po kterou tuto činnost vykonávala (§291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Příloou č. 2 písm. d) VoBÚP 

.... 

31

4.10

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Společnosti ke 

dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací 

ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spjení s Přílohou č. 2 

písm. e) VoBÚP 

................................................................................................................................. 

32

4.11

Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů 

nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Společností, jestliže hodnota předmětu sporu 

převyšuje 5 % hodnoty majetku Společnosti v rozhodném období, vč. údajů o vech státních, 

soudních nebo rozhodčích řízeních za účetní období, které mohla mít nebo v nedávné minulosti 

měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti nebo jeho skupiny nebo 

prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. g) 

VoBÚP 32

4.12

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 3 ZISIF ve 

spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP) 

............................................................................................ 

32

4.13

Údaje o skutečné zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Společnosti, 

s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a 

auditora, a údaje o dalších nákladech či daních (§ 291 odst. 3 ZISIF ve sojení s Přílohou č. 2 písm. i) 

VoBÚP) 

.............................................................................................................................................. 

33

4.14

Údaje týkající se prosazování environmentálních nebo sociálních vlastností a udržitelných 

investic podle čl. 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2088 a údaje podle čl. 5 až 

7 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/852 (§ 291 odst.1 ZISIF ve spojení s § 234 

odst. 1 písm. j) ZISIF) 

......................................................................................................................... 

33

4.15

Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu Společnosti, ke kterým došlo 

v průběhu účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. a) ZISIF a čl. 106 

Nařízení) 

............................................................................................................................................ 

33

4.16

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Společnosti jejím 

pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných na pevnou a pohyblivou 

složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob obhospodařovatele Společnosti a údaje o 

případných odměnách za zhodnocení kapitálu, které Společnost nebo její obhospodařovatel 

vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

.................. 

33

4.17

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Společnosti těm z jeho 

pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profilSpolečnosti (§ 

291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

................................... 

34

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

5

4.18

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístup emitenta k možným 

rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví 

............................................................................ 

34

4.19

Orgány Společnosti k 31. 12. 2023

........................................................................................ 

35

4.19.1

Jediný člen správní rady Společnosti 

............................................................................ 

35

4.19.2

Výbor pro audit 

............................................................................................................. 

35

4.19.3

Kotační agent 

................................................................................................................ 

35

4.19.4

Pověření výkonem některých činností

.......................................................................... 

35

4.20

Popis postupů rozhodování a základní rozsah působnosti valné hromady 

.......................... 

36

4.21

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

............................................................... 

36

4.22

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti 

..................... 

36

4.23

Regulované trhy 

.................................................................................................................... 

36

4.24

Rating 

.................................................................................................................................... 

36

4.25

Alternativní výkonnostní ukazatele 

...................................................................................... 

36

4.26

Politika životního prostředí 

................................................................................................... 

37

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

.................................................................... 

37

Část II: Účetní závěrka za období od 1. 1. do 31. 12. 2023 

................................................................... 

38

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

6

Prohlášení statutárního orgánu 

Při vynaložení veškeré přiměřené péče podává účetní závěrka, vypracovaná v souladu s platným 

souborem účetních standardů, věrný a poctivý obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a výsledku 

hospodaření emitenta a výroční zpráva podle zákona upravujícího účetnictví obsahuje věrný přehled 

vývoje a výsledků emitenta a postavení emitenta, spolu s popisem hlavních rizik a nejistot, kterým čelí. 

V Brně dne 18. dubna 2024 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost, a.s. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

7

Část I: Všeobecné informace

Tato výroční zpráva je sestavená dle ustanovení § 119 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na

kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon“) a dále dle Zákona č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech.

Účetní závěrka, přiložená k výroční zprávě, byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy

účetního výkaznictví (International Financial Reporting Standards, IFRS) ve znění přijatém Evropskou

unií.

Srovnávacím obdobím společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. je 31. 12. 2022, resp. rok končící 31. 12.

2022.

Vysvětlující poznámky obsahují dostačující informace tak, aby investor řádně porozuměl veškerým

významným hodnotám a jakémukoliv vývoji v období, jež odráží tyto výkazy.

1.1

Základní informace o společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

(dále „Společnost“ nebo též „Emitent“) se sídlem Sokolovská 694/100a,

186 00 Praha 8, Česká republika, byla založena zakladatelským právním jednáním a zapsána do

obchodního rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 26213 dne 31. 3. 2021.

Identifikační číslo Společnosti je 107 20 855. Do 12. 1. 2022 působila pod obchodní firmou 3M FUND

MSI a.s. Webové stránky Společnosti jsou

www.3mfund.cz

. Hlavním místem výkonu činnosti

Společnosti je zároveň sídlem Společnosti. Tel. 224 941 518. Dne 1. 1. 2022 došlo k přeměnění

společnosti 3M FUND MSI a.s. na fond kvalifikovaných investorů a k jeho zápisu do seznamu

investičních fondů vedeném Českou národní bankou dle § 597 písm. a) zákona č. č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále též „

ZISIF

“).

Společnost od 1. 1. 2022 tedy nese název 3M FUND MSI SICAV a.s. Do Obchodního rejstříku byly

změněné údaje zapsány 12. 1. 2022. Členem správní rady se stala společnost CODYA investiční

společnost, a.s. se sídlem Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, IČ 06876897, která vykonává

obhospodařování a administraci. Společnost může vydávat zakladatelské akcie a investiční akcie.

Společnost se řídí právními předpisy České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský

zákoník, zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, zákona č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech, zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském

podnikání, a zákonem 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, zákonem č. 563/1991

Sb., o účetnictví, zákonem č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích.

Společnost byla založena za účelem zhodnocení vloženého a získaného kapitálu prostřednictví investic

do rezidenčních a komerčních nemovitostních projektů v České republice (ať již dokončených

nemovitostí nebo pozemků ve fázi developmentu). Tyto investice Společnost realizuje nebo bude

realizovat prostřednictvím svých dceřiných společností, přičemž sama bude mateřskou společností.

Investičním záměrem Společnosti je především nabývat na vhodných lokalitách nemovitosti či

pozemky, na nichž bude realizovat výstavbu rezidenčních či komerčních nemovitostních projektů

s cílem tyto projekty po jejich dokončení či po uplynutí stanoveného časového horizontu prodat (v

případě rezidenčních nemovitostí především formou prodeje jednotlivých jednotek). Po přechodnou

dobu v souladu s investiční strategii mohou být nemovitosti pronajímány.

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

8

Společnost pověřila na základě příkazní smlouvy ze dne 14. 4. 2021 společnost J&T BANK IB Capital 

Markets, a.s., IČO: 247 66 259, se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, činností 

spojenou s přípravou a zajištěním emise dluhopisů. 

Prospekt pro vydání dluhopisů byl v souladu s čl. s čl. 20 Nařízení o prospektu a v souladu s čl. 35 a 

násl. Prováděcího nařízení 2019/980 schválen rozhodnutím České národní banky („Česká národní 

banka“) č. j. 2021/061420/CNB/570 ke sp. zn. S-Sp-2021/00049/CNB/572 ze dne 18. 6. 2021, které 

nabylo právní moci dne 19. 6. 2021. Centrální depozitář cenných papírů, a.s., IČO: 250 81 489, se 

sídlem Rybná 682/14, Staré Město, 110 00 Praha 1, přidělil Dluhopisům ISIN CZ0003533069. Název 

dluhopisů je 3MFUND MSI 5,70/26. 

Společnost má v plánu shromažďovat peněžní prostředky od kvalifikovaných investorů, investorů 

vlastnících vydané dluhopisy Společnosti, a akcionářů za účelem společného investování na základě 

určené strategie ve prospěch těchto investorů. Společnost a její výkon činnosti podléhá po celé 

uplynulé účetní období dohledu České národní banky. Společnost měla vůči České národní bance 

pravidelnou informační povinnost podle § 462, § 463 odst. 2 písm. a) body 2 a 3 a § 475 ZISIF. 

1.2

Popis podnikatelské činnosti 

Společnost byla založena dne 31. 3. 2021. Její činnost byla od počátku významně ovlivněna vytyčeným 

cílem akcionářů směřujícím k přeměně na investiční fond, který nabyde investiční majetky skrz své 

dceřiné společnosti za účelem zhodnocení vložených prostředků. Aby tento cíl byl co nejefektivněji 

naplněn, rozhodla se Společnost podniknout kroky k získání finančních prostředků emisí dluhopisů. 

Postupně nabývá podíly v dceřiných společnostech. Předmětem podnikání Společnosti je činnost 

investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ZISIF. 

Dceřiné společnosti byly pořízeny za účelem nabytí nemovitostních projektů, a to buď na základě 

smlouvy o koupi nemovitých věcí, kdy konkrétní dceřiná společnost nabude přímo konkrétní 

nemovitosti, nebo na základě smlouvy o koupi majetkové účasti v jiných společnostech, v nichž jsou 

nemovitostní projekty již realizovány. Společnost poskytla za tímto účelem každé dceřiné společnosti 

formou úvěru financování s cílem pořízení nemovitostních projektů. 

(i)

Dceřiná společnost MS Trnitá 1 s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt plně zkolaudován (k datu sestavení výroční zprávy) 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu

Projekt se skládá z rezidenční části (budovy B1 až B6), kterou tvoří 195 bytových 

jednotek a atelierů s dispozicemi 1+kk až 5+kk a dvou administrativních částí (budov A1 

a A2). V parteru jsou dále umístěny retailové prostory. Projekt byl rozdělen na etapy. 

Parkování je zajištěno ve 2 podzemních podlažích a 1 nadzemním podlaží (objekt G), 

přičemž výstavba garážových stání probíhá v rámci 1.etapy. 

- 1.etapa zahrnuje rezidenční část (195 bytů a atelierů s podlahovou plochou 11 699 

m² a 245 garážových stání), retail v rezidenční části (užitná plocha 832 m²), 

administrativní budova A2 (hrubá nájemní plocha 8 169 m², z toho 7 282 m² kanceláře, 

555 m² komerce a 332 m² sklady) a 112 garážových stání. Téměř všechny bytové 

jednotky z 1. etapy již byly vyprodány. 

- 2.etapa zahrnuje rezidenční část (byty a ateliéry s užitnou plochou 5 600 m²), 

kanceláře cca 590 m² a cca 590 m² retailu) a 98 garážových stání. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

9

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Trnitá v Brně – Trnitá. Tato takzvaná Jižní čtvrť představuje 

jedno z nejdůležitějších rozvojových území v Brně a postupně zde vzniká nové 

administrativní centrum Brna. Dalšími benefity jsou docházková vzdálenost do centra, 

výhled na Petrov, revitalizované oblasti řeky Svratky, parků a také nového nádraží. 

V pěší blízkosti je autobusové nádraží a obchodní centrum Vaňkovka. Napojení na 

dálnice D1 a D2 nezabere více než 10 minut. 

Stav 

1. i 

2. etapa zkolaudována. U 1. etapy probíhá doprodej posledních jednotek. U 2. etapy 

byl zahájen převod jednotek na základě uzavřených kupních smluv a doprodej 

posledních volných jednotek. Kancelářská budova A2 je téměř celá pronajatá a hledá se 

kupec pro prodej této budovy.

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Trnitá 1, a.s. koupila společnost MS Trnitá 1 s.r.o. 

(původní název) MS AKVI I a.s. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. 

Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost 

poskytla úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Trnitá 1, a.s. Za tímto 

účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 450 000 tis. 

Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Na společnost MS Trnitá 1 s.r.o. (s původní firmou MS AKVI I s.r.o.), jako na společnost nástupnickou, 

přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti MS Trnitá 1, a.s., se sídlem 

Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 277 58 583, a to podle Projektu fúze sloučením ze dne 

1. 11. 2021 s rozhodným dnem 1. 1. 2021. 

Dne 1.2.2023 došlo rozhodnutím jednatelů společnosti MS Trnitá 1 s.r.o. k navýšení vlastního kapitálu 

o 830 000 000,-Kč ve formě dobrovolného příplatku mimo základní kapitál, k jehož úhradě se dne 1. 

2.2023 3M FUND MSI SICAV a.s. 

zavázal, a tak ve stejný den učinil. Navýšení vlastního kapitálu 

proběhlo formou zápočtu poskytnutých úvěrů společností 3M FUND MSI SICAV a.s. a poskytnutý úvěr 

až do výše 450 000 tis. Kč byl plně splacen. 

(ii)

Dceřiná Společnost MS Hostivická s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt ve výstavbě 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Výstavba souboru multifunkčních (rezidenčních i komerčních) objektů. Projekt se 

realizuje ve dvou etapách. 

V únoru 2023 bylo vydáno stavební povolení na 1. etapu 

V srpnu 2023 byla zahájena výstavba, dokončení 1. etapy očekáváme Q3 2025 

Očekávané dokončení celé výstavby: Q4 2027 (2.etapa) 

Popis lokality 

Projekt se nachází v centru obce Hostivice (Praha – západ). 

Stav 

Jsou dokončeny všechny svislé nosné konstrukce v 1NP. Dále byl zabetonován strop nad 

1NP u objektu C a celá rampa do podzemních garáží. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Hostivická, s.r.o. koupila společnost MS AKVI II a.s. 

Kč. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 

a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla úvěr na refinancování 

nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Hostivická, s.r.o. 

Za tímto účelem byla uzavřena 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

10

úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 107 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 

6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Na společnost MS Hostivická s.r.o. (s původní firmou MS AKVI II s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti MS 

Hostivická, s.r.o., se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 065 33 370, a to 

podle Projektu fúze sloučením ze dne 22. 02. 2022. Rozhodný den: 01.01.2022. 

Dne 29.5.2023 došlo rozhodnutím jednatelů společnosti MS Hostivická s.r.o. k navýšení vlastního 

kapitálu o 4 500 000,-Kč ve formě dobrovolného příplatku mimo základní kapitál, k jehož úhradě se 

dne 29. 5.2023 3M FUND MSI SICAV a.s. zavázal, a tak ve stejný den učinil částečným započtením 

poskytnutého úvěru. 

(iii)

Dceřiná Společnost MS Vídeňská s.r.o. 

Stav 

Dokončený nemovitostní projekt 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Budova byla zkolaudována v roce 2009. Budova má jedno podzemní a šest nadzemních 

podlaží, na střeše je umístěna technická nadstavba. Parkování je zajištěné částečně 

v podzemní garáži a částečně na oploceném parkovišti ve dvoře za budovou. Každé 

nadzemní podlaží je rozděleno na 2 nebytové jednotky (celkem 12 nebytových 

jednotek). Jednotky umístěné na prvním nadzemním podlaží představují obchodní 

plochy, ostatní jednotky představují kancelářské plochy. Ke každé nebytové jednotce 

patří 2 parkovacích stání ve dvoře a 2 až 6 garáží v podzemním podlaží. 

Budova je ve vlastnictví společnosti MS Vídeňská s.r.o. pouze z části, neboť vlastní 9 

nebytových jednotek o celkové pronajímatelné ploše zhruba 2.390 m², které jsou 

umístěny na 1.NP-4.NP a na polovině 5.NP. K jednotkám ve vlastnictví společnosti MS 

Vídeňská s.r.o. patří 18 parkovacích stání ve dvoře, 33 garáží a 32 m² skladů 

v podzemním podlaží. Zbývající 3 nebytové jednotky na 5. a 6. NP včetně příslušných 

garáží a GS patří jiným vlastníkům. 

Popis lokality 

Administrativní budova je umístěna v jižní části Brna na ulici Vídeňská. 

Současný stav 

Celkový počet nájemců: 10 (98 % pronajímatelné plochy) 

Potenciální čistý nájem z prostor ve vlastnictví MS Vídeňská s.r.o. činní 9 mil. Kč. 

Největší nájemce: ARMEX SLUŽBY s.r.o., Accace Outsourcing s.r.o., Budova je ve velmi 

dobrém stavu, je průběžně udržována a nejsou potřeba další investice. 

100% obchodní podíl ve společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o. koupila společnost MS Vídeňská s.r.o. (dříve 

MS AKVI III s.r.o.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr je spatný 

k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla úvěr na 

refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o. Za tímto účelem 

byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 57 000 tis. Kč, tento 

úvěr byl již v roce 2022 plně splacen. Na společnost MS Vídeňská s.r.o. (s původním názvem MS AKVI 

III s.r.o.), jako na společnost nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění 

zanikající společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o., se sídlem Koliště 1912/13, Černá pole, 602 00 Brno, IČ: 277 

19 316, a to podle Projektu fúze sloučením ze dne 1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 

2021. 

(iv)

Dceřiná Společnost MS Ivanovická s.r.o. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

11

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu 

Výstavba obchodního centra, rezidenčních objektů a příprava stavebních pozemků. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q3 2024 – Q3 2026 

Popis lokality 

Ivanovice se nachází v okresu Brno město. Přímo v Ivanovicích se nachází základní 

občanská vybavenost: nově zrekonstruovaná mateřská škola, supermarket, několik 

restaurací nebo squashová hala. Svitavský přivaděč zajišťuje velmi dobré dopravní 

spojení s centrem města, stejně jako s nájezdem na dálnici D1. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. koupila společnost MS Ivanovická 

s.r.o. (dříve MS AKVI IV a.s.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr 

je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla 

úvěr na refinancování úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. Za tímto účelem byla 

uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 216 000 tis. Kč. Úvěr je 

splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Na společnost MS Ivanovická s.r.o. (s původní firmou MS AKVI IV s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. 

Ivanovická, a.s., se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 269 78 822, a to podle Projektu 

fúze sloučením ze dne 1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

Dne 1.2.2023 došlo rozhodnutím jednatelů společnosti MS Ivanovická s.r.o. k navýšení vlastního 

kapitálu o 208 000 000,- Kč ve formě dobrovolného příplatku mimo základní kapitál, k jehož úhradě se 

dne 1.2.2023 3M FUND MSI SICAV a.s. zavázal, a tak ve stejný den učinil částečným započtením 

poskytnutého úvěru až do výše 450 000 tis. Kč byl plně splacen; 

K datu sestavení výroční zprávy probíhala finální jednání o odprodeji části pozemků pro výstavbu 

rodinných domů. 

(v)

Dceřiná Společnost MS Sokolovská office s.r.o. 

Stav 

Dokončený nemovitostní projekt 

Způsob nabytí 

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt 

Popis projektu: 

Kancelářské prostory byly zkolaudovány v prosinci 2018. Jedná se o prostory o výměře 

cca 660 m² v 1. a 2. Nadzemní podlaží s 16 garážovými stáními v 1. až 3. podzemním 

podlaží. Projekt jako celek byl realizován Skupinou MSI. 

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Sokolovská v centru Karlína. 

Současný stav 

Aktuálně prostory včetně GS jsou v nájmu společností MS-INVEST a.s. 

Nemovitostní projekt na Praze 8 - Karlín koupila společnost MS Sokolovská office s.r.o. Kč. Nákup 

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr poskytnutý 

Společností byl již v roce 2022 plně splacen formou započtení oproti rozhodnutí o navýšení 

dobrovolného příplatku mimo základní kapitál. 

(vi)

Dceřiná Společnost MS3M GROUP s.r.o. 

a.

Společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. koupila dne 11. 11. 2022 100% obchodní podíl ve 

společnosti MS3M GROUP s.r.o., která přes společnosti MS AKVI V s.r.o. a společnost U 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

12

akademie, s.r.o. tak získala 100% kontrolu na společností MS Byty Kobylisy s.r.o. 

Společnost MS Byty Kobylisy s.r.o. vlastní developerský projekt Byty Kobylisy. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu: 

Výstavba souboru bytových domů o podlahové ploše 8 546 m

2

s rozlohou pozemku 

4 681 m

2

.

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici U Měšťanských škol v Praze 8 - Kobylisích 

Současný stav 

V Q2 2023 bylo vydáno územního rozhodnutí. 

Nákup společnosti U akademie, s.r.o. byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr je spatný 

k 31. 3. 2027 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla úvěr na 

refinancování úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Byty Kobylisy s.r.o. Za tímto účelem byla uzavřena 

úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 275 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 31. 

3. 2027 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. V průběhu června se zahájilo vyjednávání 

o prodeji celého projektu. 

V prosinci roku 2023 byl prodán 12% podíl ve společnosti MS Byty Kobylisy. V březnu roku 2024 pak 

byl prodán zbylý podíl 88 % a k 

datu sestavení výroční zprávy byly splaceny veškeré závazky 

společnosti MS Byty Kobylisy a MS Akvi V s.r.o. 

b.

V říjnu roku 2023 koupila skupina MS3M GROUP s.r.o. 100% obchodní podíl ve společnosti 

MSI Finance II s.r.o., která následně koupila 100% obchodní podíl ve společnosti MS 

Řeporyjská, s.r.o. Společnost MS Řeporyjská, s.r.o. vlastní developerský projekt Výhledy 

Řeporyje 

Stav 

Nemovitostní projekt ve výstavbě 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu: 

Výstavba souboru 4 bytových domů o podlahové ploše 8 776 m

2

a 170 garážovými 

stáními 

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Jáchymovská v Praze 5 - Řeporyje 

Současný stav 

V červenci 2023 bylo vydáno stavební povolení, kolaudace je předpokládána v Q2 2026 

Nákup společnosti MS Řeporyjská byl financován vkladem do ostatních kapitálových fondů mateřské 

společností MSI Finance II s.r.o. 

společností MS3M GROUP s.r.o. Na financování projektu byly 

v listopadu 2023 společností MSI Finance II s.r.o. vydány dluhopisy ISIN CZ0003555682 s pevným 

úrokovým výnosem 9,30 % p.a. o jmenovité hodnotě emise 85 000 tis. Kč se splatností v roce 2027. 

Manažerem emise je společnost WOOD & Company Financial Services, a.s., emise je zajištěna 

zástavním právem v prvním pořadí ke 100% podílu společnosti MSI Finance II s.r.o. Společnost 3M 

FUND MSI SICAV a.s. poskytla úvěr společnosti MS Řeporyjská za účelem financování projektu Výhledy 

Řeporyje. Fixní úroková sazba byla stanovena na 13,4 % a splatnost 30.6.2027. Na společnost 3M 

FUND MSI SICAV a.s. byl dále postoupen úvěr od fyzických osob v celkové výši 146 564 tis. Kč. 

c.

Společnost MS3M GROUP koupila v prosinci roku 2023 49% podíl ve společnosti MS 

Satalická s.r.o. Společnost MS Satalická s.r.o. vlastní projekt výstavby Rodinné domy 

Satalice. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

13

Stav

Nemovitostní projekt ve výstavbě

Způsob nabytí

Koupě 49 % podílu

Popis projektu:

Celkově bude zastaveno území o rozloze 18 457 m

2

, výstavba je rozdělena na 2 etapy,

kdy v první etapě bude stavěno 48 ŘRD, v druhé etapě bude postaveno zbývajících 13

ŘRD.

Popis lokality

Projekt se nachází na ulici Trabantská v Praze 9 - Satalice

Současný stav

Stavba byla zahájena v říjnu 2023, dokon

č

ení výstavby I. etapy

je plánováno v Q3 2025

Nákup společnosti byl financován vkladem do ostatních kapitálových fondů přes MS3M GROUP

společností 3M FUND MSI SICV a.s. Následně společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. poskytla finanční

prostředky společnosti MS Satalická, s.r.o. ve výši 94 400 tis. Kč s úrokovou sazbou 13,4 % p.a. na

financování projektu Rodinné domy Satalice.

V prosinci roku 2023 došlo k prodeji projektových společností MS Michelská development s.r.o. a MS

Senohrabská s.r.o. a ke splacení všech závazků těchto dvou společností vůči 3M FUND MSI SICAV a.s.

Emise dluhopisů

Dne 21. 7. 2021 Společnost vydala dluhopisy (zaknihované cenné papíry podle českého práva)

s pevným úrokovým výnosem ve výši 5,70 % p. a. a o jmenovité hodnotě každého dluhopisu ve výši

10 000 Kč, tj. v celkové jmenovité hodnotě emise 1 000 000 tis. Kč (se souhlasem manažera emise s

možností navýšení až do výše 2 000 000 tis. Kč) se splatností v roce 2026. Společnost požádala

prostřednictvím společnosti J&T BANKA jako kotačního agenta o přijetí všech dluhopisů k obchodování

na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Rybná 14/682, 110

05 Praha 1, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka B

1773. Tyto dluhopisy byly přijaty k obchodování.

Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské činnosti

Společnosti, kterou je poskytování financování.

1.3

LEI Společnosti

3157004TYW5DXG2FXX14

1.4

Základní kapitál

Výše splaceného zapisovaného základního kapitálu činí 30.000,- Kč

1.5

Cenné papíry vydávané Společností

Druh cenného papíru

Zakladatelské akcie (Kmenová)

Investiční akcie (všechny třídy)

Forma

Akcie na jméno

Akcie na jméno

Podoba

Listinná

Zaknihovaná

Počet emitovaných akcií

k 31.12.2023

30.000

1 284

288 499

Podíl

na

zapisovaném

základním kapitálu

100 %

-

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

14

1.6

Omezení převoditelnosti 

Převoditelnost investičních akcií na třetí osoby je podmíněna souhlasem statutárního orgánu 

Společnosti, který bude udělen za podmínky, že je nabývající investor kvalifikovaným investorem ve 

smyslu ust. § 272 ZISIF. 

1.7

Výkaz o řízení a správě Společnosti 

Informace podle § 118 odst. 4 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu 

K § 118 odst. 4 písm. a), b) a c) 

Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které 

stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky. Společnost při své správě a řízení 

neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu správy a řízení společností ČR (2018, dále jen "Kodex"). 

Pravidla stanovená v Kodexu se v určité míře překrývají s požadavky kladenými na správu a řízení 

obecně závaznými předpisy České republiky, proto lze říci, že Emitent některá pravidla stanovená v 

Kodexu ke dni vyhotovení účetní závěrky fakticky dodržuje, nicméně vzhledem k tomu, že Společnost 

pravidla stanovená v Kodexu, výslovně do své správy a řízení neimplementoval, činí pro účely této 

účetní závěrky prohlášení, že při své správě a řízení neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu jako 

celku. 

K § 118 odst. 4 písm. d)

Obecné principy procesu vnitřní kontroly 

Kontrolní systém zahrnuje jak vnitřní kontrolní mechanismy vytvořené v rámci Společnosti, tak vnější 

kontrolní mechanismy. Vnitřní kontrolní systém zahrnuje kontrolní mechanismy vytvořené v rámci 

Společnosti. Zajišťuje, vyhodnocuje a minimalizuje provozní, finanční, právní a jiná rizika společnosti. 

V rámci vnitřního kontrolního systému jsou stanoveny pracovní postupy, rozděleny pravomoci a 

odpovědnosti. Výsledky vnitřní kontroly jsou objektivně a pravidelně vyhodnocovány. U případných 

zjištění jsou stanovena opatření k nápravě zjištěných nedostatků. Finanční kontrola ve vztahu k 

procesu účetního výkaznictví je zajišťována odpovědnými zaměstnanci jako součást vnitřního řízení 

při přípravě operací před jejich schválením, v průběhu operací až po jejich vypořádání. Společnost 

vede podvojné účetnictví za účetní jednotku a proces účetního výkaznictví je zajišťován odpovědnými 

osobami. Účetní období Společnosti se shoduje s kalendářním rokem. Společnost dodržuje veškeré 

předpisy z oblasti účetnictví a daní, které vyžadují platné právní předpisy. Společnost podléhá 

externímu auditu a zároveň Společnost zřídila výbor pro audit. 

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Společnosti je prováděna ve dvou úrovních – 

interně, a to prováděním interního auditu, a dále pak externě, 

prostřednictvím statutárního auditu, 

který ověřuje individuální závěrku Společnosti. 

Interní audit je vykonáván jako nezávislá, objektivně ujišťovací a konzultační činnost, jejímž úkolem je 

přispět ke zdokonalování vnitřních procesů Společnosti. Interní audit, zajišťovaný externí společností, 

je prováděn systematicky a metodicky za účelem hodnocení a zlepšování účinnosti systému řízení rizik, 

řídících a kontrolních procesů a správy a řízení Společnosti. 

Cílem vnitřního kontrolního systému je identifikovat (případně potvrdit neexistenci) možných rizik a 

jejich dopadů. Společnost má zaveden systém kontrolních postupů, které využívá k odhalování vzniku 

možných chyb a podvodů v procesu účetnictví. Je zaveden systém jednotlivých vnitřních směrnic 

a pravidel vztahujících se k účetnictví. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

15

K § 118 odst. 4 písm. e) a odstavci 5 písm. a) – e) 

Výše splaceného zapisovaného základního kapitálu činí 30.000,- Kč, což odpovídá 30.000 ks 

zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna 

souhlasem správní rady. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních 

korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). Akcie nejsou kotované. 

Dále k datu účetní závěrky byly vydáno 1 284 288 499 ks zaknihovaných investičních akcií. 

Převoditelnost investičních akcií na třetí osoby je podmíněna souhlasem statutárního orgánu 

Společnosti, který bude udělen za podmínky, že je nabývající investor kvalifikovaným investorem ve 

smyslu ust. § 272 ZISIF. 

K § 118 odst. 4 písm. f) 

Identifikace osob ve vedoucích orgánech emitenta a popis jejich činnosti a s nimi spojených působností 

a rozhodovacích pravomocí: 

1.7.1

Statutární orgány Společnosti k 31. 12. 2023 

K 31. 12. 2023, tj. k rozvahovému dni byly statutární orgány Společnosti tyto: 

1.7.1.1

Jediný člen správní rady Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s., 

IČO: 068 76 897, 

sídlo: Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, 

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Brně, sp. zn. B 7923. 

Pověřený zmocněnec: 

Ing. Robert Hlava, den vzniku funkce: 1. ledna 2022 

Bc. Martin Pšaidl, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

Ing. Michal Sedlák, MBA, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

1.7.1.2

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

Společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí splňovat 

požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně 

způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy, kterými jsou: 

Ing. Alena Majkowská 

Bc. Tomáš Procházka 

Ing. Filip Konětopský 

1.7.1.3

Kotační agent 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. přijata k obchodování na 

regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Praha 1, Rybná 14, PSČ 

110 05, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 

1773. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

16

1.7.1.4

Pověření výkonem některých činností

Statutární orgán Společnosti pověřil vnitřním auditem ASIG CONSULT, s.r.o., IČO: 05800668, se sídlem

Varnsdorfská 330/19, 190 00 Praha 9, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu

v Praze, pod sp. zn. C 270999. Investice do Společnosti jsou nabízeny také prostřednictvím k této

činnosti oprávněných osob.

Dále byla uzavřena smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti, která zahrnuje

obhospodařování investičního fondu, kterou byla pověřena společnost IFMS Advisory s.r.o., IČO:

14432307, se sídlem Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8, zapsaná u Městského soudu v

Praze, pod sp. zn. C 365571.

1.7.2

Organizační struktura Společnosti

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2023 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 - Karlín,

Ing. Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo

vlastněna těmito akcionáři.

Akcionáři

Podíl na základním kapitálu

Ing. Petr Malík

1/3

Ing. Lubomír Malík

1/3

Ing. Vladimír Meister

1/3

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2023 vydány

jako kusové akcie na jméno v listinné podobě bez jmenovité hodnoty, celkový počet akcií je 30.000 ks

(třicet tisíc). S každou kusovou akcií je při hlasování na valné hromadě spojen 1 (jeden) hlas. Celkový

počet hlasů ve Společnosti je 30 000 (třicet tisíc).

Základní kapitál Společnosti je plně splacen. Práva a

povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012

Sb., v platném znění).

1.7.3

Ovládací podíly

K rozvahovému dni účetní závěrky vlastní a ovládá Společnost celkem 11 dceřiných společností,

v nichž má majetkové účasti a dále pak má podíl v 1 přidružené obchodní korporaci:

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

17

1.7.4

Politika rozmanitosti Společnosti 

Společnost ve vztahu k statutárnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou 

politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti valné 

hromady Společnosti, pročež toto rozhodnutí nemůže Společnost v zásadě ovlivnit. Společnost se 

principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány byly 

obsazeny osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu 

funkce. 

1.8

Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti Společnosti 

V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Emitenta dle prospektu 

vycházející z údajů uvedených v účetní závěrce Emitenta k 31. 12. 2023 a 31. 12. 2022. Ukazatele 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

18

vychází z účetních výkazů sestavených podle Mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění

přijatém Evropskou unií a jsou auditované statutárním auditorem.

Vybrané nekonsolidované ukazatele k 31. prosinci

(v tisících Kč)

31.12.2023

31.12.2022

Aktiva připadající investičním i zakl. akciím

1 450 469

1 393 760

Peněžní prostředky

999

2 286

Čistá aktiva přiřaditelná

držitelům investičních akcií

217 443

45 874

Vlastní kapitál celkem

30

30

1.9

Informace o odměnách statutárním auditorům

Odměna statutárnímu auditorovi za povinný audit účetní závěrky sestavené k 31. prosinci 2023 činí

415 tis. Kč. Jiné ověřovací služby nebyly auditorem Společnosti poskytnuty.

1.10

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst.

3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP)

Dosud nebyly vyplaceny podíly na zisku.

1.11

Hospodářské postavení společnosti

Hospodářské postavení Společnosti odpovídá investičnímu fondu, který nabývá investiční majetky skrz

své dceřiné společnosti za účelem zhodnocení vložených prostředků. Tyto finanční prostředky zajišťuje

prostřednictvím dluhopisů a prostředků získaných prostřednictvím Společnosti. Předmětem podnikání

Společnosti je činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ZISIF. Dceřiné

společnosti byly pořízeny za účelem nabytí nemovitostních projektů, a to buď na základě smlouvy o

koupi nemovitých věcí, kdy konkrétní dceřiná společnost nabude přímo konkrétní nemovitosti, nebo

na základě smlouvy o koupi 100% majetkové účasti v jiných společnostech, v nichž jsou nemovitostní

projekty již realizovány. Společnost poskytuje za tímto účelem každé dceřiné společnosti formou

úvěru financování s cílem pořízení nemovitostních projektů

.

1.12

Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31. 12. 2023

Po rozvahovém dni nedošlo k žádným významným skutečnostem.

1.13

Předpokládaný budoucí vývoj Společnosti a hlavní rizika a nejistoty

Prioritou Společnosti je poskytování financování dceřiných společností. Společnost není účastníkem

vnějšího trhu. V roce 2024 Společnost hodlá pokračovat ve své hlavní činnosti, a to je investování do

rezidenčních a komerčních nemovitostních projektů (ať již dokončených nemovitostí nebo pozemků

ve fázi developmentu).

1.14

Významné soudní řízení

Společnost není účastníkem žádného soudního sporu

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

19

1.15

Významné smlouvy 

Společnost neuzavřela žádnou smlouvu mimo své běžné podnikání. 

1.16

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních 

vztazích 

Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí ani není aktivní v 

oblasti pracovněprávních vztahů.

1.17

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje 

Společnost nevykonává aktivity v oblasti výzkumu a vývoje. 

1.18

Informace o nabytí vlastích akcií 

V Rozhodném období ani v období po Rozvahovém dni nedošlo k nabytí vlastních akcií Společnosti. 

1.19

Informace o tom, zda má emitent pobočku nebo jinou část obchodního závodu 

v zahraničí 

Společnost nemá organizační složku podniku v zahraničí. 

1.20

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, 

které mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem 

Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných 

na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob 

obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení 

kapitálu, které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení)

Pracovníci obhospodařovatele (včetně portfolio manažera) i zmocnění zástupci statutárního orgánu 

jsou odměňováni členem statutárního orgánu v souladu s jeho vnitřními zásadami pro odměňování, 

které byly vytvořeny s ohledem na požadavky AIFMR. Tyto osoby nejsou odměňovány Společností. 

Statutární orgán Společnosti vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků, včetně všech 

vedoucích osob, tak, že je odměna tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou 

(výkonnostní odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných 

podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření Statutárního orgánu Společnosti a 

hodnocení výkonu jednotlivého pracovníka. 

Statutární orgán Společnosti je povinen zveřejňovat údaje o odměňování svých pracovníků. Vzhledem 

ke skutečnosti, že Statutární orgán Společnosti obhospodařuje více investičních fondů, jsou níže 

uvedená čísla poměrnou částí celkové odměny vyplacené Statutárním orgánem Společnosti jeho 

zaměstnancům.

Pevná složka odměn 

51 546,09 Kč 

Pohyblivá složka odměn 

14 340,67 Kč 

Odměny za zhodnocení kapitálu 

0 Kč 

Počet odměněných zaměstnanců 

36

Počet odměněných členů představenstva 

5

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

20

Počet odměněných členů dozorčí rady 

2

1.21

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích 

osob, které mohou být považovány za odměny, vyplacených 

obhospodařovatelem Fondu těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž 

činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení 

s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení)

Statutární orgán Společnosti uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu 

k pracovníkům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven Statutární orgán 

Společnosti nebo samotná Společnost, jenž je obhospodařován. Tyto zásady a postupy v rámci 

systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a zamezují střetu zájmů. 

Pracovníci a vedoucí osoby, jenž při výkonu činnosti nebo při výkonu funkce mají zásadní vliv na 

rizikový profil Fondu jsou: Představenstvo, Dozorčí rada a Vedoucí úseků. 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech těchto osob jsou zahrnuty v předchozím odstavci. 

1.22

Obchodní model podniku a jeho tvorba 

Společnost je založena za účelem vydávání dluhopisů a shromažďování peněžních prostředků nebo 

penězi ocenitelných věcí od kvalifikovaných investorů a investovat je do následného poskytování 

financování dceřiným společnostem. Z tohoto důvodu není obchodní model připravován. Společnost 

vychází z analýzy skupinového cash flow, které se podrobuje rizikovým scénářům. 

1.23

Údaje o organizačních složkách v zahraničí 

Společnost nemá organizační složky v zahraničí. 

1.24

Počet akcií představujících podíl na Společnosti, které jsou ve vlastnictví osob 

s řídící pravomocí Společnosti 

Žádná osoba, která vlastní akcie nemá ve Společnosti řídící pravomoci. 

1.25

Oznámení, že nenastal žádný Případ porušení povinnosti dle Prospektu Emitenta 

Povinnost udržovat Poměr dluhů k hodnotě 

„

Zadluženost

“ znamená jakoukoli níže uvedenou zadluženost příslušné osoby, která bude, s výjimkou 

zadluženosti popsané v odstavcích (f) a (g) níže, považována za dluh evidovaný v rozvaze příslušné 

osoby (pokud bude určitá zadluženost vykazovat znaky více kategorií Zadluženosti, a to i u různých 

osob, bude započítána pouze jednou): 

(a)

zapůjčené peněžní prostředky (na základě smlouvy o úvěru, o půjčce, úročené zápůjčce nebo 

obdobné úročené smlouvě); 

(b)

debetní zůstatky v bankách nebo jiných finančních institucí; 

(c)

úvěr na nákup dluhopisů (note purchase facility) nebo emise dluhopisů (včetně Dluhopisů), 

dlužní úpisy (debentures), směnky nebo jiné dluhové cenné papíry, akcie sloužící jako zajištění dluhu 

třetí osoby (loan stock) nebo jakýkoli jiný podobný nástroj; 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

21

(d)

faktoring nebo jiné úplatné postoupení pohledávek, u něhož může dojít k zpětnému

postoupení pohledávek na postupitele nebo postihu v rozsahu potenciální úplaty nebo peněžité

náhrady za zpětné postoupení nebo postih (s výjimkou pohledávek prodaných bez regresu (postihu)

při splnění požadavků na vyřazení z rozvahy (odúčtování) podle IFRS);

(e)

leasing;

(f)

pořizovací cenu majetku v rozsahu, v jakém je placena po jeho dodání ve lhůtě delší než 90

dnů, pokud je odložení splatnosti ujednáno primárně jako metoda získání financování či financování

pořízení předmětného majetku, přičemž se nejedná o financování formou leasingu ve smyslu definic

IFRS;

(g)

jakoukoli derivátovou transakci (měnové a úrokové swapy nebo jiné derivátové obchody)

uzavřenou v souvislosti s ochranou proti výkyvům sazby nebo ceny (přičemž pro účely výpočtu výše

Zadluženosti se použije aktuální tržně přeceněná hodnota derivátové transakce);

(h)

jakékoli náhradní plnění třetí osobě (counter-indemnity obligation), která splnila dluh dlužníka

(včetně regresního nároku) z důvodu ručení, slibu odškodnění (indemnity), záruky (bond), stand-by

akreditivu, dokumentárního akreditivu nebo jiného nástroje vydaného bankou nebo finanční institucí

(s výjimkou dodavatelského úvěru v souvislosti s běžnou obchodní činností příslušné osoby);

(i)

jinou transakci, která má obchodní účinek zápůjčky nebo úvěru; nebo

(j)

ručení, finanční záruku, slib odškodnění (indemnity) nebo obdobný závazek, který představuje

zajištění proti peněžité ztrátě.

„

Celková upravená zadluženost Skupiny

“ znamená součet

Zadluženosti

všech Členů skupiny vyjma (i)

Zadluženosti z jakéhokoliv Podřízeného dluhu vůči Dluhopisům, a (ii) Zadluženosti mezi Členy skupiny,

přičemž u každého Člena skupiny se Zadluženost násobí výší podílu Emitenta na daném Členovi

skupiny.

Zadluženost dle Prospektu (v tis. Kč)

Zadluženost

Podíl Emitenta

Celková upravená

zadluženost Skupiny

MS Satalická, s.r.o.

84 953

49 %

41 627

MS Hostivická s.r.o.

165 452

100 %

165 452

MS Sokolovská office s.r.o.

54 000

100 %

54 000

MS Trnitá 1 s.r.o.

781 781

100 %

781 781

MS Ivanovická s.r.o.

104 300

100 %

104 300

MS Vídeňská s.r.o.

100 002

100 %

100 002

MS3M GROUP s.r.o.

0

100 %

0

MSI Finance II s.r.o.

85 835

100 %

85 835

MS Řeporyjská, s.r.o.

0

100 %

0

MS AKVI V s.r.o.

0

100 %

0

U akademie, s.r.o.

542

100 %

542

MS Byty Kobylisy s.r.o.

0

88 %

0

3M FUND MSI SICAV a.s.

1 005 455

100 %

1 005 455

Celkem

2 382

320

2 338

994

Tržní hodnota nemovitostí Znalce

(v tis. Kč)

3 088 560

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

22

„Ocenění“

znamená stanovení Tržní hodnoty provedené Znalcem k 31. prosinci 2023.

„Znalec“

znamená osoba oprávněná poskytnout odborné služby v oblasti oceňování nemovitostí.

Celková hodnota peněz a

p

eněžních ekvivalentů

(v tis. Kč)

Hodnota

Podíl Emitenta

Celková

hodnota peněz

MS Řeporyjská s.r.o.

2 463

100 %

2 463

MS Satalická, s.r.o.

259

49 %

259

MS Hostivická s.r.o.

244

100 %

244

MS Sokolovská office s.r.o.

2 377

100 %

2 377

MS Trnitá 1 s.r.o.

9 283

100 %

9 283

MS Ivanovická s.r.o.

3 528

100 %

3 528

MS Vídeňská s.r.o.

3 056

100 %

3 056

MS3M GROUP s.r.o.

416

100 %

416

MS AKVI V s.r.o.

0

100 %

0

MSI Finance II s.r.o.

3

100 %

51

U akademie, s.r.o.

51

100 %

3

3M FUND MSI SICAV a.s.

999

100 %

999

MS Byty Kobylisy s.r.o.

14

88 %

12

Celkem

22 693

22 559

„

Tržní hodnota

“ znamená součet:

(a)

Tržní hodnoty Nemovitostí (v rozsahu určeném Emitentem) zjištěnou a stanovenou v souladu s

principy a postupy pro oceňování nemovitostí obecně uznávanými na trhu s nemovitostmi v

posledním dostupném Ocenění, přičemž

a.

pro ocenění Nemovitostí, na kterých má být realizován developerský projekt, pro který bylo

vydáno alespoň územní rozhodnutí ohledně výstavby, bude použita reziduální metoda, a

b.

pro ocenění dokončených, zkolaudovaných a příjem produkujících Nemovitostí může být

použita porovnávací metoda, metoda nákladová nebo výnosová metoda (metoda kapitalizace

peněžních toků), a

c.

pro ostatní Nemovitosti bude použita porovnávací metoda nebo metoda nákladová, a

(b)

celkové výše Peněz a Peněžních ekvivalentů a krátkodobých finančních aktiv všech Členů skupiny

(s výjimkou peněz v rozsahu hotovosti poskytnuté klienty jako zálohy), přičemž v obou případech

u každého Člena skupiny vstupuje do výpočtu daná hodnota násobená výší podílu Emitenta na

daném Členovi skupiny.

Tržní hodnota

(v tis. Kč)

Hodnota

Celková hodnota peněz a peněžních ekvivalentů

22 559

Tržní hodnota Nemovitostí dle Znalce

3 088 560

Celkem Tržní hodnota

3 111 119

Poměr dluhů k Tržní hodnotě

Hodnota

Tržní hodnota (v tis. Kč)

3 111 119

Zadluženost (v tis. Kč)

2 338 994

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

23

Poměr dluhů k Tržní hodnotě

75,18%

Maximální výše povoleného Poměru dluhů k hodnotě je dle Prospektu 77,5 %. Společnost tedy splnila

Povinnost stanovenou dle článku 4.2 prospektu, když hodnota Poměru dluhů k hodnotě byla 75,18 %

k 31. prosince 2023.

1.26

Použití výtěžku emise dluhopisů

Celkový výtěžek emise dluhopisů ve výši 1 000 000 tis. Kč byl použit následujícím způsobem:

Použití výtěžku emise

(v tis. Kč)

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Kanceláře Sokolovská Office

90 944

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Rezidenční výstavba v Michli

108 198

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Retail Senohraby

49 247

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - MS Trnitá 1, a.s.

246 350

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - MS Hostivická, s.r.o.

32 500

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - M.S. Vídeňská, s.r.o.

46 395

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - M.S. Ivanovická, a.s.

41 620

Refinancování projektu - Palác Trnitá 1

307 205

Refinancování projektu - rezidenční a komerční výstavba Hostivice

68 941

Náklady emise

8 600

Použito celkem

1 000 000

1.27

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti

S účinností od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti

CODYA investiční společnost, a.s.

(dále

též „

CODYA

“)

.

Ve statutárním orgánu Společnosti je zastoupena prostřednictvím jediného člena

správní rady, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce. Statutární orgán

Společnosti prohlašuje, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci,

podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho

nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám

budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné

podstatné okolnosti nebyly vynechány.

V Brně dne 18. dubna 2024

__________________________________

3M FUND MSI SICAV a.s.

Ing. Robert Hlava

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady

CODYA investiční společnost

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

24

2

Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti a stavu jejího majetku 

za rok 2023 

2.1

Základní údaje o Společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s. (dále jen „

Společnost

“) je právnickou osobou se sídlem v České republice, 

která je oprávněna shromažďovat peněžní prostředky nebo penězi ocenitelné věci od více 

kvalifikovaných investorů vydáváním účastnických cenných papírů nebo tak, že se kvalifikovaní 

investoři stávají jejími společníky, a provádět společné investování shromážděných peněžních 

prostředků nebo penězi ocenitelných věcí na základě určené investiční strategie, založené zpravidla 

na principu rozložení rizika, ve prospěch těchto kvalifikovaných investorů a dále spravovat tento 

majetek. Společnost je fondem kvalifikovaných investorů a vznikla zápisem do obchodního rejstříku 

dne 12.1.2022. Společnost byla zapsána do seznamu investičních fondů vedeného Českou národní 

bankou dle § 597 písm. a) ZISIF, dne 1.1.2022. 

Společnost je oprávněna se obhospodařovat a provádět svou administraci prostřednictvím svého 

individuálního statutárního orgánu, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat Společnost. 

Obhospodařovatelem Společnosti je CODYA investiční společnost, a.s. (dále jen „

Statutární orgán

“). 

Společnost může v souladu se svými stanovami vytvářet podfondy, Společnost však dosud žádný 

podfond nevytvořila. 

2.2

Činnost Společnosti 

Cílem Společnosti je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých 

úrokových sazeb zejména prostřednictvím dlouhodobých investic do obchodních podílů, resp. jiných 

forem účastí na obchodních společnostech, firemních dluhopisů, půjček, pohledávek a nástrojů 

kapitálových a finančních trhů. Investičním cílem Společnosti v roce 2023 bylo v souladu s investičními 

limity, shromažďovat peněžní prostředky nebo penězi ocenitelné věci od kvalifikovaných investorů a 

investovat do zápůjček za účelem realizace nemovitostních projektů. Jejich prostřednictvím 

Společnost dosahuje stabilního zhodnocování majetkových hodnot na úrovni výnosu dlouhodobých 

úrokových sazeb. Výnosy plynoucí z aktiv Společnosti byly použity k financování běžných nákladových 

položek Společnosti a k investiční činnosti – nabytí podílu na společnostech a poskytování zápůjček. 

2.3

Hospodaření Společnosti v roce 2023 

Věrný a vyčerpávající obraz o hospodaření Společnosti poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za 

období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 (dále jen „

účetní období

“) a příloha účetní závěrky, 

které jsou nedílnou součástí této výroční zprávy. 

Výsledek hospodaření investiční části Fondu ovlivnily zejména ztráta z přecenění finančních aktiv, 

ztráta z přecenění finančních závazků, ostatní výnosy a správa fondu a ekonomické a právní služby. 

2.4

Stav majetku Společnosti 

Účetní závěrka Společnosti byla ověřena auditorskou společností PKF APOGEO Verifica, s.r.o., se 

sídlem Rohanské náměstí 671/15, Karlín, 186 00 Praha 8, IČO 17303052, zapsaná v obchodním 

rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, sp. 

zn. C 369689. 

2.5

Aktiva 

Společnost k 31. 12. 2023 evidovala na investiční části Společnosti aktiva v celkové výši 

1 450 439 

tis. 

Kč. Aktiva jsou tvořena Peněžními prostředky ve výši 999 tis. Kč, Poskytnutými zálohami a ostatními 

pohledávkami ve výši 607 tis. Kč, Pohledávkou z titulu splatné daně ve výši 3 574 tis. Kč, majetkovými 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

25

účastmi v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku ve výši 812 886 tis. Kč a poskytnutými zápůjčkami 

v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku ve výši 632 373 tis. Kč. 

Společnost k 31. 12. 2023 evidovala na neinvestiční části aktiva v celkové výši 30 tis. Kč, která jsou 

tvořena penězi a peněžními prostředky ve výši 30 tis. Kč 

2.6

Vlastní kapitál a závazky 

Závazky investiční části Společnosti ve výši 1 232 996 tis. Kč 

jsou tvořeny obchodními a jinými závazky 

ve výši 653 tis. Kč, emitovanými dluhopisy ve výši 1 005 455 tis. Kč, přijatými úvěry ve výši 226 888 tis. 

Kč a čistými aktivy připadajícími 

držitelům vyplatitelných investičních akcií ve výši 217 443 tis. Kč. 

Celkový vlastní kapitál neinvestiční části Společnosti ve výši 30 tis. Kč je tvořen základním kapitálem 

ve výši 30 tis. Kč. 

2.7

Výkaz zisku a ztráty 

Na celkovou ztrátu investiční části Společnosti ve výši 156 931 tis. Kč za účetní období mají vliv zejména 

ztráta z přecenění finančních aktiv, ztráta z přecenění finančních závazků, ostatní výnosy a správa 

fondu a ekonomické a právní služby. 

2.8

Výhled pro rok 2024 

Společnost bude v průběhu roku 2024 v souladu se svou investiční strategií poskytovat financování 

dceřiným společnostem a nabývat podíly v obchodních společnostech. V současné době jsou 

zvažovány především možnosti poskytování zápůjček a nákupu podílů v dceřiných společnostech. 

Snahou Společnosti je dosahovat stabilního dlouhodobého zhodnocování svěřených prostředků nad 

rámec úrokových sazeb. 

V Brně dne 18. dubna 2024 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

26

3

Zpráva o vztazích za účetní období roku 2023

3.1

Údaje o ovládání

3M FUND MSI SICAV, a. s., IČO: 10720855, se sídlem Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8,

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, sp. zn. B 26213 (dále jen

„

Společnost

“) je osobou ovládanou těmito fyzickými osobami:

Ing. Lubomír Malík, nar. 27.05.1954, trvale bytem Strmá 524, Mařatice, 686 05 Uherské Hradiště, který

upsal 10.000 ks zakladatelských akcií Společnosti, které představovali 1/3 podíl na zapisovaném

základním kapitálu Společnosti,

Ing. Vladimír Meister, nar. 25.12.1961, trvale bytem Suttnerové 815/19, Vokovice, 160 00 Praha 6,

který upsal 10.000 ks zakladatelských akcií Společnosti, které představovali 1/3 podíl na zapisovaném

základním kapitálu Společnosti,

Ing. Petr Malík, nar. 04.09.1980, trvale bytem U Mlýnského kanálu 687/5, Karlín, 186 00 Praha 8, který

upsal 10.000 ks zakladatelských akcií Společnosti, které představovali 1/3 podíl na zapisovaném

základním kapitálu Společnosti,

(dále jen „

Ovládající osoby

“).

Společnost je akciovou společností s proměnným základním kapitálem a je obhospodařována

prostřednictvím obhospodařovatele CODYA investiční společnost, a.s. (dále jen „

Statutární orgán

“).

Základní kapitál Společnosti se rovná jejímu fondovému kapitálu. Výše fondového kapitálu je

proměnná. Do obchodního rejstříku je jako základní kapitál Společnosti zapsána částka vložená úpisem

zakladatelských akcií (zapisovaný základní kapitál). 100 % zakladatelských akcií Společnosti upsali

Ovládající osoby.

Společnost je ve vztahu k osobám ovládaným Ovládající osobou nezávislá, neboť jejím předmětem

podnikání je shromažďování peněžních prostředků nebo penězi ocenitelných věcí od více

kvalifikovaných investorů vydáváním účastnických cenných papírů nebo tak, že se kvalifikovaní

investoři stávají jejími společníky, a provádění společného investování shromážděných peněžních

prostředků nebo penězi ocenitelných věcí na základě určené investiční strategie, založené zpravidla

na principu rozložení rizika, ve prospěch těchto kvalifikovaných investorů a dále spravovat tento

majetek.

3.2

Struktura vztahů mezi osobami

Struktura vztahů mezi Ovládajícími osobami a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými

Ovládajícími osobami je následující:

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

27

3.3

Osoby mimo Společnost ovládané Ovládajícími osobami

Osoby ovládané Ovládajícími osobami jsou uvedeny ve výše uvedené struktuře vztahů.

3.4

Přehled jednání

Na popud nebo v zájmu Ovládajících osob nebo jí ovládaných osob nebyla v roce 2022 učiněna

jednání, která by se týkala majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu Společnosti.

3.5

Přehled smluv

Mezi Společností a Ovládajícími osobami nebo mezi osobami ovládanými nebyly uzavřeny žádné

vzájemné smlouvy.

3.6

Posouzení toho, zda vznikla Společnosti újma, a posouzení jejího vyrovnání

Společnosti nevznikla ze vztahu s Ovládajícími osobami, resp. ve vztahu k osobám ovládaným

Ovládajícími osobami žádná újma.

3.7

Výhody a nevýhody plynoucí ze vztahů

Ze vztahů mezi Ovládajícími osobami a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými

Ovládajícími osobami nevyplývají žádné významné výhody ani nevýhody. Pro Společnost z těchto

vztahů neplynou žádná rizika.

Obchodní vedení a řízení činnosti Společnosti přísluší jejímu Statutárnímu orgánu, který je

obhospodařovatelem Společnosti. Statutární orgán provádí usnesení přijatá valnou hromadou.

Statutární orgán není vázán pokyny akcionářů ve vztahu k jednotlivým obchodním transakcím,

obhospodařuje Společnost s odbornou péčí a vykonává činnost řádně a obezřetně. Za tímto účelem

Statutární orgán zavedl, udržuje a uplatňuje řídicí a kontrolní systém.

Ovládající osoby mají ve vztahu ke Společnosti možnost výkonu svých akcionářských práv v

působnosti valné hromady.

3.8

Prohlášení Statutárního orgánu

Statutární orgán tímto prohlašuje, že vypracoval tuto zprávu o vztazích na základě jemu dostupných

informací o vztazích mezi Společností a Ovládajícími osobami a mezi Společností a osobami

ovládanými Ovládajícími osobami z veřejných zdrojů anebo od jiných osob. Statutární orgán

3M FUND MSI

SICAV a.s.

Ing. Lubomír Malík

1/3

Ing. Vladimír

Meister

1/3

Ing. Petr Malík

1/3

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

28

prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, které by měly být součástí zprávy o vztazích 

Společnosti a v této zprávě uvedeny nejsou. 

Statutární orgán prohlašuje, že tuto zprávu sestavil s vynaložením péče řádného hospodáře a že v této 

zprávě uvedené údaje jsou správné a úplné. 

V Brně dne 16. března 2024 

_________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost, a.s. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

29

4

Samostatná část výroční zprávy 

4.1

Zvláštní náležitosti výroční zprávy 

3M FUND MSI SICAV, a.s. (dále jen „Společnost”) v souladu s ust. § 291 odst. 1 a 3, § 234 odst. 1 písm. 

a), b) a j) a § 234 odst. 2, 6 a 8 zákona č. zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a 

investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZISIF“), čl. 103 až 107 Nařízení Komise v 

přenesené pravomoci (EU) č. 231/2013, (dále jen „Nařízení“), vyhláškou č. 244/2013 Sb., o bližší 

úpravě některých pravidel zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění 

pozdějších předpisů, (dále jen „VoBÚP“) a § 21 odst. 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění 

pozdějších předpisů (dále jen „ZoÚ“) uvádí následující zvláštní náležitosti výroční zprávy. Tato výroční 

zpráva obsahuje též účetní závěrku, zprávu nezávislého auditora a zprávu o vztazích. 

Tato zpráva 

popisuje také složení portfolia Společnosti a její činnost za rok 2023. 

4.2

Činnost Společnosti v roce 2023 

Společnost v průběhu roku 2023 shromažďovala peněžní prostředky od kvalifikovaných investorů. 

Společnost v souladu se svým statutem vyhledávala vhodné investiční příležitosti do firemních 

dluhopisů, zápůjček, obchodních podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních 

společnostech a dalších nástrojích kapitálových a finančních trhů. 

4.3

Složení portfolia Společnosti 

Informace o složení portfolia jsou podrobně uvedeny v čl. 4.10 dále. 

4.4

Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 3 ZISIF 

ve spojení s Přílohou č. 2 písm. f) VoBÚP 

Třída A 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

30

Třída S 

Třída Z 

4.5

Údaje o činnosti obhospodařovatele Společnosti ve vztahu k majetku Společnosti 

v Účetním období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF a 

čl. 105 Nařízení) 

Obhospodařovatel vykonával v průběhu účetního období ve vztahu ke Společnosti standartní činnost 

dle statutu Společnosti. Z hlediska investic nedošlo v průběhu účetního období k uzavření žádné 

nabývací smlouvy. Přehled činností, portfolia, výsledků, podstatných změn údajů včetně přezkumu 

činností a výsledků Společnosti a popisu rizik a investičních nebo ekonomických nejistot, kterým by 

mohla Společnost čelit zahrnující klíčové finanční i nefinanční ukazatele výsledků týkajících se 

Společnosti, a to v rozsahu nezbytném pro pochopení investičních činností Společnosti nebo jejích 

výsledků je uveden ve výroční zprávě podfondu. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

31

4.6

Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (manažera správy 

aktiv), případně externího správce Společnosti v rozhodném období a době, po 

kterou tuto činnost vykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a 

znalostí (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. a) VoBÚP 

Jméno a příjmení: Ing. Michal Sedlák, MBA 

Další identifikační údaje: nar. 17. března 1968

Výkon činnosti manažera správy aktiv pro Společnost: od 1. října 2021 do současnosti 

Znalosti a zkušenosti manažera správy aktiv: má dokončené vysokoškolské ekonomické vzdělání. Od 

1.4.2019 působí ve společnosti CODYA investiční společnost, a.s., nejdříve jako vedoucí oddělení 

analýz v odboru portfolio managementu a od 1.10.2021 jako ředitel odboru portfolio managementu 

a člen představenstva. Ve svých předchozích angažmá v Komerční bance a.s., Raiffeisenbank a.s. a 

Československé obchodní bance a.s. dlouhodobě působil s odpovědností za oblast řízení portfolia 

obhospodařovaného majetku banky, analýz a financování.

4.7

Identifikační údaje každého depozitáře Společnosti v rozhodném období a době, 

po kterou činnost depozitáře vykonával (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou 

2 písm. b) VoBÚP 

Název: UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.

IČO: 64948242

Sídlo: 

Želetavská 1525/1, Michle, 140 00 Praha 4, Česká republika

Výkon činnosti depozitáře pro Společnost: 

celé Účetní období 

4.8

Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku 

Společnosti, pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku 

Společnosti (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. c) VoBÚP 

V účetním období nebyla taková osoba depozitářem pověřena.

4.9

Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která 

vykonávala činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Společnosti 

v rozhodném období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala (§291 

odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. d) VoBÚP 

V účetním období nevyužívala Společnost služeb hlavního podpůrce. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023

32

4.10

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku

Společnosti ke dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy,

s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného

období (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. e) VoBÚP

ISIN

Název

Pořizovací cena,

tis. Kč

Reálná

hodnota/ocenění,

tis. Kč

SPV

MS Trnitá 1 s.r.o.

710 662

578 032

SPV

MS Ivanovická s.r.o.

208 012

51 883

SPV

MS Sokolovská office

s.r.o.

19 471

27 500

SPV

MS Vídeňská s.r.o.

32 012

27 143

SPV

MS3M Group s.r.o.

21 653

120 175

Zápůjčka poskytnutá

MS Hostivická s.r.o.

n/a

243 602

Zápůjčka poskytnutá

MS Trnitá 1 s.r.o.

n/a

49 795

Zápůjčka poskytnutá

MS Ivanovická s.r.o.

n/a

22 135

Zápůjčka poskytnutá

MS AKVI V s.r.o.

n/a

46 248

Zápůjčka poskytnutá

MS Řeporyjská, s.r.o.

n/a

191 490

Zápůjčka poskytnutá

MS Satalická, s.r.o.

n/a

95 046

4.11

Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků

cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Společností,

jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5 % hodnoty majetku Společnosti

v rozhodném období, vč. údajů o všech státních, soudních nebo rozhodčích

řízeních za účetní období, které mohla mít nebo v nedávné minulosti měla

významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti nebo jeho skupiny

nebo prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení

s Přílohou č. 2 písm. g) VoBÚP

V účetním období nebyla Společnost účastníkem žádných soudních ani rozhodčích sporů, jenž by se

týkaly majetku nebo nároků vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů

vydávaných Společností, kdy by hodnota předmětu sporu převyšovala 5 % hodnoty majetku

Společnosti v účetním období.

Společnost nebyla v účetním období účastníkem správního, soudního či rozhodčího řízení, které

mohlo mít nebo mělo v minulosti významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti.

4.12

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst.

3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP)

Dosud nebyly vyplaceny podíly na zisku Společnosti.

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

33

4.13

Údaje o skutečné zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování 

Společnosti, s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, 

administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších nákladech či 

daních (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. i) VoBÚP) 

Úplata obhospodařovateli za obhospodařování a administraci 

1 397 tis. Kč

Úplata depozitáři za služby a správu cenných papírů 

726 tis. Kč

Úplata auditora 

415 tis. Kč

Údaje o dalších nákladech či daních 

417 tis. Kč

4.14

Údaje týkající se prosazování environmentálních nebo sociálních vlastností a 

udržitelných investic podle čl. 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 

2019/2088 a údaje podle čl. 5 až 7 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 

2020/852 (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF) 

Podkladové investice Společnosti nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné 

hospodářské činnosti. Společnost má v plánu si stanovit cíle svých hospodářských činností, které se 

kvalifikují jako enviromentálně udržitelné, zejména pak zmírňování změny klimatu a prevence a 

omezování znečištění. 

4.15

Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu Společnosti, ke 

kterým došlo v průběhu účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 

odst. 2 písm. a) ZISIF a čl. 106 Nařízení) 

V průběhu účetního období nedošlo podstatným změnám statutu Společnosti. 

4.16

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, 

které mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem 

Společnosti jejím pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, 

členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích 

osob obhospodařovatele Společnosti a údaje o případných odměnách za 

zhodnocení kapitálu, které Společnost nebo její obhospodařovatel vyplatil (§ 291 

odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

Pracovníci statutárního orgánu Společnosti (včetně portfolio manažera) i zmocnění zástupci 

statutárního orgánu jsou odměňováni členem statutárního orgánu v souladu s jeho vnitřními 

zásadami pro odměňování, které byly vytvořeny s ohledem na požadavky AIFMR. Tyto osoby nejsou 

odměňovány Společností.

Statutární orgán Společnosti vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků, včetně všech 

vedoucích osob, tak, že je odměna tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

34

(výkonnostní odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných 

podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření statutárního orgánu Společnosti a 

hodnocení výkonu jednotlivého pracovníka.

Statutární orgán Společnosti je povinen zveřejňovat údaje o odměňování svých pracovníků. Vzhledem 

ke skutečnosti, že statutární orgán Společnosti obhospodařuje více investičních fondů, jsou níže 

uvedená čísla poměrnou částí celkové odměny vyplacené statutárním orgánem Společnosti jeho 

zaměstnancům. 

Pevná složka odměn 

51 546 Kč

Pohyblivá složka odměn 

14 340 Kč

Odměny za zhodnocení kapitálu 

0 Kč 

Počet odměněných zaměstnanců 

36

Počet odměněných členů představenstva 

5

Počet odměněných členů dozorčí rady 

2

4.17

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích 

osob, které mohou být považovány za odměny, vyplacených 

obhospodařovatelem Společnosti těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, 

jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Společnosti (§ 291 odst. 1 ZISIF 

ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

Statutární orgán Společnosti uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu 

k pracovníkům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven Statutární orgán 

Společnosti nebo samotná Společnost, jenž je obhospodařována. Tyto zásady a postupy v rámci 

systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a zamezují střetu zájmů. 

Pracovníci a vedoucí osoby obhospodařovatele, jenž při výkonu činnosti nebo při výkonu funkce mají 

zásadní vliv na rizikový profil Společnosti jsou: Představenstvo a Dozorčí rada. 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech těchto osob jsou zahrnuty v předchozím odstavci. 

4.18

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístup emitenta 

k možným rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví 

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České 

republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS). 

Společnost vede podvojné účetnictví. Změny může provádět pouze určené pracoviště. Při závěrce se 

provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

35

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na 

vyhodnocování 

klíčových 

finančních 

a

nefinančních 

ukazatelů 

výkonosti 

s cílem 

dosažení 

hospodářských plánů Společnosti. 

4.19

Orgány Společnosti k 31. 12. 2023 

K 31. 12. 2023, tj. k rozvahovému dni byly orgány společnosti tyto: 

4.19.1

Jediný člen správní rady Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s., 

IČO: 068 76 897, 

sídlo: Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, 

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Brně, sp. zn. B 7923. 

Pověřený zmocněnec: 

Ing. Robert Hlava, den vzniku funkce: 1. ledna 2022 

Bc. Martin Pšaidl, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

Ing. Michal Sedlák, MBA, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

4.19.2

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

Společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí splňovat 

požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně 

způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy, kterými jsou: 

Ing. Alena Majkowská 

Bc. Tomáš Procházka 

Ing. Filip Konětopský 

4.19.3

Kotační agent 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. byla přijata k obchodování 

na regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Praha 1, Rybná 14, 

PSČ 110 05, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou 

značkou B 1773. 

4.19.4

Pověření výkonem některých činností 

Statutární orgán Společnosti pověřil vnitřním auditem ASIG CONSULT, s.r.o., IČO: 05800668, se 

sídlem Varnsdorfská 330/19, 190 00 Praha 9, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném u Městského 

soudu v Praze, pod sp. zn. C 270999. Investice do Společnosti jsou nabízeny také prostřednictvím k 

této činnosti oprávněných osob. 

Dále byla uzavřena smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti, která zahrnuje 

obhospodařování investičního fondu, kterou byla pověřena společnost IFMS Advisory s.r.o., 

IČO: 14432307, se sídlem Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8, zapsaná u Městského soudu v 

Praze, pod sp. zn. C 365571. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

36

4.20

Popis postupů rozhodování a základní rozsah působnosti valné hromady 

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2022 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 - Karlín, Ing. 

Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo 

vlastněna těmito akcionáři. 

Akcionáři 

Podíl na základním kapitálu 

Ing. Petr Malík 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

1/3

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2023 vydány 

jako kusové akcie na jméno v listinné podobě bez jmenovité hodnoty, celkový počet akcií je 30.000 ks 

(třicet tisíc). S každou kusovou akcií je při hlasování na valné hromadě spojen 1 (jeden) hlas. Celkový 

počet hlasů ve Společnosti je 30 000 (třicet tisíc). 

Základní kapitál společnosti je plně splacen. Práva a 

povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 

Sb., v platném znění). 

Akcionář je oprávněn účastnit se valné hromady Společnosti a hlasovat na ní. Akcionář je oprávněn 

požadovat a obdržet na valné hromadě od Společnosti vysvětlení záležitostí týkajících se Společnosti 

nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených 

na valnou hromadu nebo pro výkon jeho akcionářských práv na ní. Akcionář je oprávněn uplatňovat 

návrhy a protinávrhy k záležitostem zařazeným na pořad valné hromady Společnosti. Bližší náležitosti 

uplatnění práva na vysvětlení a práva uplatňovat návrhy a protinávrhy upravuje Zákon o obchodních 

korporacích. 

4.21

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

Informace o kodexech řízení a správy společnosti je obsaženo ve výkazu o řízení a správě společnosti. 

4.22

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti 

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti jsou obsaženy ve výkazu 

o řízení a správě společnosti. 

4.23

Regulované trhy 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. byla přijata 

k obchodování na regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem 

Praha 1, Rybná 14, PSČ 110 05, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze 

pod spisovou značkou B 1773. 

4.24

Rating 

Společnosti nebyl přidělen rating ani jejímu vydanému dluhovému cennému papíru. Společnost 

nevyužívá žádných služeb ratingové agentury. 

4.25

Alternativní výkonnostní ukazatele 

Společnost nepoužívá k popisu činnosti svých výsledků alternativní ukazatele výkonnosti vyjma 

ukazatelů vyplývajících z požadavků prospektu dluhopisu uvedených v článku 1.20. Výpočet ukazatele 

LTV je podrobně popsán v kapitole 1.23. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

37

4.26

Politika životního prostředí 

Společnost neuplatňuje žádnou politiku zabývající se změnami klimatu ať už ve smyslu hrozících rizik 

vyplývajících ze změny klimatu, nebo ve smyslu příležitostí. 

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

S účinností od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s. (dále 

též „

CODYA

“). 

Ve statutárním orgánu Společnosti je zastoupena prostřednictvím jediného člena 

správní rady, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce. Statutární orgán 

Společnosti prohlašuje, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, 

podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho 

nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám 

budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné 

podstatné okolnosti nebyly vynechány. 

V Brně dne 18. dubna 2024 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2023 

38

Část II: Účetní závěrka za období od 1. 1. do 31. 12. 2023 

Výkaz finanční situace 

k 31. prosinci 2023 

(

v tisících Kč

)

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Účetní závěrka 

sestavená k a za rok končící 

31. prosince 2023

38

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Obsah účetní závěrky 

Výkaz finanční situace (investiční část Fondu) 

...................................................................................................... 

40

Výkaz finanční situace (neinvestiční část Fondu) 

.................................................................................................. 

40

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku 

(investiční část Fondu) 

............................................ 

41

Výkaz peněžních toků 

........................................................................................................................................... 

42

Výkaz změn vlastního kapitálu (neinvestiční část Fondu) 

..................................................................................... 

43

Výkaz změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

.............................................. 

44

Komentáře k účetním výkazům 

............................................................................................................................. 

45

1

Obecné informace 

.......................................................................................................................................... 

45

2

Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky 

............................................. 

45

3

Účetní pravidla 

............................................................................................................................................... 

47

3.1

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty 

................................................................... 

47

3.2

Majetkové účasti v dceřiných společnostech 

....................................................................................... 

47

3.3

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem 

...................................................................................... 

47

3.4

Finanční závazky 

................................................................................................................................. 

48

3.5

Investiční akcie 

.................................................................................................................................... 

48

3.6

Zakladatelské akcie

.............................................................................................................................. 

48

3.7

Zisky a ztráty z investic v dceřiných společnostech 

............................................................................. 

48

3.8

Správa fondu, ekonomické a právní služby

.......................................................................................... 

48

3.9

Daně ze zisku 

...................................................................................................................................... 

48

3.10

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

......................................................................... 

49

4

Sezónnost 

...................................................................................................................................................... 

49

5

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty 

........................................................ 

50

5.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel 

...................................................................................... 

50

5.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech 

................................................................................................... 

52

6

Provozní segmenty

......................................................................................................................................... 

53

7

Dodatečné poznámky k účetním výkazům 

..................................................................................................... 

53

7.1

Aktiva a vlastní kapitál – neinvestiční část Fondu 

................................................................................ 

53

7.2

Peněžní prostředky 

.............................................................................................................................. 

53

7.3

Poskytnuté zálohy jiné pohledávky 

...................................................................................................... 

54

7.4

Investice v dceřiných společnostech 

.................................................................................................... 

54

7.4.1

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku 

............................................................ 

54

7.4.2

Poskytnuté zápůjčky v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku 

...................................................... 

55

7.5

Emitované dluhopisy 

............................................................................................................................ 

56

7.6

Přijaté úvěry 

......................................................................................................................................... 

56

7.7

Obchodní závazky

................................................................................................................................ 

56

7.8

Závazky z titulu emise investičních akcií 

.............................................................................................. 

57

7.9

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií 

...................................................... 

57

7.10

Ztráta z přecenění finančních aktiv 

...................................................................................................... 

57

7.11

Ztráta z přecenění finančních závazů 

.................................................................................................. 

58

7.12

Správa a ekonomické a právní služby

.................................................................................................. 

58

7.13

Daň ze zisku 

........................................................................................................................................ 

58

8

Transakce se spřízněnými stranami 

............................................................................................................... 

58

8.1

Osoba ovládající 

.................................................................................................................................. 

58

8.2

Dceřiné společnosti 

.............................................................................................................................. 

59

8.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami 

.......................................................................................... 

59

8.4

Odměny klíčového vedení

.................................................................................................................... 

59

9

Řízení finančního rizika 

.................................................................................................................................. 

59

9.1

Úvěrové (kreditní) riziko 

....................................................................................................................... 

60

9.2

Riziko likvidity

....................................................................................................................................... 

60

9.3

Měnové riziko 

....................................................................................................................................... 

61

39

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

9.4

Úrokové riziko 

...................................................................................................................................... 

61

9.5

Vývoj dluhů z financování 

.................................................................................................................... 

62

9.6

Analýza citlivosti

................................................................................................................................... 

62

10

Oceňování reálnou hodnotou 

......................................................................................................................... 

63

11

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 

....................................................................................................... 

64

12

Čistá hodnota aktiv 

......................................................................................................................................... 

65

13

Události po rozvahovém dni 

........................................................................................................................... 

65

14

Schválení účetní závěrky

................................................................................................................................ 

65

40

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

3M FUND MSI SICAV a.s.

Výkaz finanční situace (investiční část Fondu)

k 31. prosinci 2023

(

v tisících Kč

)

Poznámka

31. 12. 2023

31. 12. 2022

AKTIVA

Peněžní prostředky

7.2

999

2 286

Poskytnuté zálohy a ostatní pohledávky

7.3

607

667

Pohledávka z titulu splatné daně

3 574

2 104

Investice v dceřiných společnostech

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

7.4

812 886

119 626

Poskytnuté zápůjčky v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

7.5

632 373

1 269 047

Aktiva celkem přiřaditelná držitelům vyplatitelných

investičních akcií

1

450 439

1

393 730

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

7.1

-

-

Vlastní kapitál celkem

-

-

Obchodní závazky

7.8

653

930

Emitované dluhopisy

7.6

1 005 455

1 005 455

Přijaté úvěry

7.7

226 888

220 471

Závazky z titulu emise investičních akcií

7.9

-

121 000

Závazky celkem bez čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií

1

232 996

1

347 856

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných investičních

akcií (Závazky k držitelům investičních akcií)

7.10

217 443

45 874

Výkaz finanční situace (neinvestiční část Fondu)

k 31. prosinci 2023

(

v tisících Kč

)

Poznámka

31. 12. 2023

31. 12. 2022

AKTIVA

Peněžní prostředky

7.1

30

30

Aktiva celkem připadající držitelům zakladatelských akcií

30

30

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

7.1

30

30

Vlastní kapitál celkem

30

30

Vlastní

kapitál a závazky

7.10

30

30

Pozn.: Fond musí v rámci aktiv zřetelně oddělit majetek, který se váže k zakladatelským akciím a není součástí

investičního majetku. Proto je celkový výkaz finanční situace rozlišena na investiční a neinvestiční část Fondu.

41

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

3M FUND MSI SICAV a.s.

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

(investiční část Fondu)

za rok končící 31. prosince 2023

(

v tisících Kč

)

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Ztráta z přecenění finančních aktiv

7.11

-72 916

-93 416

Ztráta z přecenění finančních závazků

7.12

-76 487

-77 255

Správa fondu, ekonomické a právní služby

7.13

-4 512

-4 347

Ostatní výnosy a náklady

-76

1 429

Výsledek před zdaněním

-153 991

-173 589

Daň ze zisku

7.14

-2 940

-

Změna čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií (Výsledek po zdanění za období)

-156 931

-173 589

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období

-

-

Celkový úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům

vyplatitelných investičních akcií

(Celkový úplný výsledek za období)

-156 931

-173 589

Pozn.: Během roku končícího 31. 12. 2023, resp. 31. 12. 2022 nevznikly Fondu žádné výnosy a náklady

v souvislosti se zakladatelskými akciemi (neinvestiční část Fondu).

42

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

3M FUND MSI SICAV a.s.

Výkaz peněžních toků

za rok končící 31. prosince 2023

(

v tisících Kč

)

Poznámky

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Peněžní toky z provozních činností

Úbytek čisté hodnoty připadající na držitele vyplatitelných

investičních akcií za období (Výsledek za rok po zdanění)

-156 931

-173 589

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Daňový dopad do výsledku hospodaření

7.14

2 940

-

Ztráta z přecenění / prodeje finančních aktiv

7.11

72 916

93 416

Ztráta z přecenění finančních závazků

7.12

76 487

77 255

Úrokové výnosy

-38

-540

Změna stavu pohledávek a závazků:

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek

7.3

60

-664

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků

7.8

-242

-3 364

-4 807

-7 486

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem

7.5

-322 470

-308 164

Splátky poskytnutých zápůjček

7.5

204 500

272 174

Navrácení části majetkové účasti

7.5

119 350

54 749

Příjem z prodeje majetkových účastí

7.5

40

-

Navýšení majetkových účastí

7.5

-21 650

-

Přijaté úroky

7.5

37 295

58 878

Placené daně ze zisku

7.14

-4 410

-5 610

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

7 848

64 541

Peněžní toky z financování

Emise investičních akcií

7.10

60 936

16 000

Příjem z přijatých úvěrů

7.7

11 000

2 000

Splátky přijatých úvěrů

7.7

-

-30

Placené úroky

9.5

-81 070

-81 322

Čisté peníze použité při financování

-9 134

-63 352

Čisté zvýšení (snížení) peněz

-1 287

1 189

Peněžní prostředky zahrnuté mezi aktiva přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

Peněžní prostředky na počátku období

7.2

2 286

1 097

Peněžní prostředky na konci období

7.2

999

2 286

Pozn.: Fond nedrží žádné peněžní ekvivalenty, pouze peněžní prostředky na bankovních účtech. Všechny peněžní

toky jsou vyvolány peněžními prostředky zahrnutými mezi aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních

akcií.

43

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

3M FUND MSI SICAV a.s.

Výkaz změn vlastního kapitálu (neinvestiční část Fondu)

za rok končící 31. prosince 2023

(

v tisících Kč

)

Základní

kapitál

Ostatní

kapitálové

fondy

Nerozdělené

výsledky

Celkem

Zůstatek k 1. 1. 2022

2 100

120 000

202 363

324 463

Přeměna Společnosti na Fond (viz 5.1)

-2 100

-120 000

-202 363

-324 463

Emise zakladatelských akcií

30

-

-

-

Zůstatek k 31. 12. 2022

30

-

-

30

Zůstatek k 31. 12. 2023

30

-

-

30

44

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

3M FUND MSI SICAV a.s.

Výkaz změn čistých aktiv

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

za rok končící 31. prosince 2023

(

v tisících Kč

)

2023

2022

Počáteční zůstatek k 1. lednu

45 874

-

Přeměna Společnosti na Fond

-

202 363

Emise investičních akcií třídy Z (viz 7.8)

120 000

2 070

Emise investičních akcií třídy A (viz 7.8)

2 000

16 000

Emise investičních akcií třídy S (viz 7.8)

206 500

-

Přírůstek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií

-156 931

-173 589

Konečný zůstatek k 31. prosinci

217 443

45 874

Počet investičních akcií – třída Z (v ks)

1 059 878 463

207 000 000

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii třídy Z (v Kč)

0,0725

0,1407

Počet investičních akcií – třída A (v ks)

17 910 036

16 000 000

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii třídy A (v Kč)

1,1544

1,0471

Počet investičních akcií – třída S (v ks)

206 500 000

-

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii třídy S (v Kč)

0,5808

-

45

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Komentáře k účetním výkazům 

1

Obecné informace 

Účetní závěrka je sestavena za společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. (dále „Společnost“ nebo též „Fond“), IČ 107 

20 855, která byla zapsána do obchodního rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 26213 

dne 31. 3. 2021 a její sídlo je v Praze 8, Sokolovská 694/100a. 

Společnost do 31. 12. 2021 působila jako akciová společnost pod obchodní firmou 3M FUND MSI a.s. a předmětem 

její činnosti byla správa majetku. Dne 1. 1. 2022 byla Společnost, v návaznosti na rozhodnutí valné hromady ze 

dne 13. 12. 2021, která změnila stanovy Společnosti s účinností od 1. 1. 2022, zapsána do seznamu investičních 

fondů Českou národní bankou a započala působnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu 

zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále též „ZISIF“). Činnost Fondu 

spočívá ve shromažďování peněžních prostředků oproti cenným papírům kvalifikovaných investorů za účelem 

společného investování těchto shromážděných prostředků. V tomto kontextu je Společnost od 1. 1. 2022 akciovou 

společností s proměnným základním kapitálem (tzv. SICAV), která vydává akcie dvojího druhu (zakladatelské a 

investiční). Fond se při své činnosti řídí svým statutem. 

V červenci 2021 vydala Společnost zajištěné dluhopisy o celkové jmenovité hodnotě emise 1 000 000 tis. Kč, které 

jsou kótovány a obchodovány na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s. Společnost tak vznikla 

povinnost sestavovat a prezentovat účetní závěrku v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví 

(IFRS) přijatými Evropskou unii. V této souvislosti bylo vyhodnoceno, že Fond naplňuje charakteristiky tzv. 

investiční jednotky, a proto nesestavuje konsolidovanou účetní závěrku. Veškeré držené dceřiné společnosti 

představují ve své podstatě investice do nemovitostních projektů, u nichž je očekávána realizace ve střednědobém 

horizontu. 

Obhospodařovatelem a administrátorem Fondu je CODYA investiční společnost, a.s., IČ 068 76 897, se sídlem 

Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, která je též jediným členem správní rady, jenž je statutárním orgánem Fondu. 

Při výkonu funkce investiční společnost zastupuje Ing. Robert Hlava a od 30. 8. 2022 též Bc. Martin Pšaidl a Ing. 

Michal Sedlák MBA. 

Depozitářem Fondu je UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. se sídlem Želetavská 1525/1, 140 92 

Praha 4-Michle. 

2

Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní 

závěrky 

Účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), Mezinárodními 

účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC a IFRIC) (společně pouze IFRS) vydanými Radou pro 

Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). 

Účetní závěrka byla sestavena za předpokladu časově neomezeného trvání podniku. K rozvahovému dni ani ke 

dni schválení účetní závěrky neexistují žádné náznaky, že Fond nebude moci v dohledné budoucnosti pokračovat 

ve své činnosti. Toto očekávání vedení opírá o širokou škálu informací, které se týkají stávajících i budoucích 

podmínek včetně prognóz souvisejících s výsledky Fondu, peněžními toky a kapitálovými zdroji. 

Při zpracování účetní závěrky byl Fond uvážen jako investiční jednotka, proto účetní závěrka není sestavena jako 

konsolidovaná a držené majetkové účasti v dceřiných společnostech a související poskytnuté zápůjčky dceřiným 

společnostem představující investice do dceřiných společností jsou oceněny reálnou hodnotou s přeceněním do 

výsledku. Bližší informace k tomuto vyhodnocení jsou poskytnuty v části 5.1. Reálnou hodnotou jsou oceňovány 

i další finanční aktiva a finanční závazky, přičemž u krátkodobě splatných nástrojů je jako vhodná aproximace 

reálné hodnoty uváženo ocenění ve výši naběhlé hodnoty. 

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a předpoklady, které 

ovlivňují hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné při 

sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy v části 

5.2. 

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem 

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 2023 a které 

neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání s předcházející 

roční účetní závěrkou za rok 2022: 



Nový standard IFRS 17 

Pojistné smlouvy

, který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci, 

zveřejní) pojistných smluv v účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví 

46

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v IFRS 4. Fond působí v jiném odvětví,

pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard se ho aktuálně nijak netýká a výkaznictví tak neovlivňuje.



Novelizace IAS 1

Sestavování a zveřejňování účetní závěrky

nazvaná

Zveřejnění účetních pravidel

, která

vyžaduje, aby účetní jednotky zveřejnily svá významná (angl.

material

) účetní pravidla spíše než svá podstatná

(angl.

significant

) účetní pravidla a poskytují pokyny a příklady, které pomohou při rozhodování, která účetní

pravidla v účetní závěrce zveřejnit. Fond uvážil novelizaci při strukturování účetní závěrky a formulování

informací o použitých účetních pravidlech, aniž by měla novelizace dopad na finanční situaci a výkonnost

prezentovanou v účetních výkazech.



Novelizace IAS 8 Ú

četní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby

nazvaná

Definice účetních odhadů,

která se zaměřuje na účetní odhady a poskytuje pokyny, jak rozlišit účetní pravidla a účetní odhady. Účetní

pravidla jsou nastavena v souladu s novelizací, která tak upevnila zavedené postupy a neměla tak žádný

dopad do výkaznictví Fondu.



Novelizace IAS 12

Daně ze zisku

nazvaná

Odložená daň související s aktivy a závazky vyplývajícími z jediné

transakce

, která zmenšuje rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u transakcí, u nichž existuje rozdíl mezi

účetní a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při prvotním zachycení. Fond nevykazuje žádné nájemní

smlouvy, proto tato novelizace nijak nemění jeho postupy a nemá dopad na finanční situaci a výkonnost

prezentovanou v této účetní závě

rce.



Novelizace IFRS 17

Pojistné smlouvy

nazvaná

Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9 – srovnatelné informace

, která

úzce novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní jednotky, které budou s IFRS 17 aplikovat

poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Fond, neboť IFRS 17 není relevantní pro činnost Fondu a Fond

již IFRS 9 ve svých účetních postupech aplikuje.



Novelizace IAS 12

Daně ze zisku: Mezinárodní daňová reforma – Pravidla pro pilíř II

, která do IAS 12 vložila

výjimku z požadavků, na jejímž základě podnik nezachytí a nezveřejní informace o odložené dani v souvislosti

se zaváděným pilířem OECD. Fond není dotčen požadavky této nové regulace, neboť jeho konsolidované tržby

nejsou 750 mil. EUR a vyšší, proto z této regulace ani související novelizace IAS 12 neplynou žádné dopady

do této účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla Fondem

použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly

k počátku běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní závěrky:



V lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1

Sestavení a prezentace účetní závěrky

nazvaná

Klasifikace

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později

s retrospektivní účinností, pozdější novelizací odložena na 1. 1. 2024), která poskytuje všeobecnější přístup

ke klasifikaci závazků s ohledem na smluvní ujednání platná k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze

prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně tak

informace zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být prezentován

jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na práva a povinnosti účinná k rozvahovému dni a nesmí být

ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku. Fond

neočekává z přijatých změn zásadní dopad do účetní závěrky i s ohledem na přístup ke strukturování výkazu

finanční situace, v němž nejsou rozlišovány krátkodobě a dlouhodobě splatné zůstatky.



V září 2022 byla vydána novelizace IFRS 16

Závazky z leasingu ve zpětném leasingu

(účinnost pro roční

účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která upravuje požadavky na ocenění závazku ze zpětného

leasingu. Účinnost je retrospektivní a Fond neočekává dopad z této novelizace na účetní závěrku, neboť

nevykazuje žádné nájemní smlouvy.



V říjnu 2022 byla vydána novelizace IAS 1

Dlouhodobé závazky s kovenant

y (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. 1. 2024 nebo později), která vyjasňuje, jak podmínky, které musí účetní jednotka naplnit během

12ti měsíců následujících po rozvahovém dni ovlivňují klasifikaci závazku ve výkazu finanční situace. Účinnost

je retrospektivní a Fond bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky.



V květnu 2023 byla vydána novelizace IAS 7 a IFRS 7

Ujednání financující dodavatele

(účinnost pro roční

účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která doplňuje požadavky na zveřejnění a rozcestník

k existujícím požadavkům, požadující, aby podniky poskytly kvalitativní a kvantitativní informace o ujednáních

financující dodavatele. Fond neočekává zásadní dopad této novelizace na účetní závěrky.



V srpnu 2023 vydána novelizace IAS 21

Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2025 nebo později), která upřesní vymezení směnitelné a

nesměnitelné měny a současně poskytne pravidla, jak stanovit směnný kurz v situaci, kdy měna není

směnitelná (např. k rozvahovému dni). Úprava pravidla bude rozšíření o dodatečné zveřejnění pro situace, kdy

měnový kurz není směnitelný. Novelizace rozšíří úpravu o aplikační příručku a ilustrativní příklad. Fond

neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky v současnosti, neboť cizoměnové transakce jsou

47

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

realizovány v měnách, které jsou všeobecně směnitelné, resp. objem jeho cizoměnových transakcí je

minimální.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané

IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:



IFRS 14

Časové rozlišení při cenové regulaci

(vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože

se jedná o dočasný standard



Novelizace IAS 7 a IFRS 7

Ujednání financující dodavatele

(vydána v květnu 2023 s účinností od 1. 1. 2024)



Novelizace IAS 21

Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost

(vydána v srpnu 2023

s účinností od 1. 1. 2025)

3

Účetní pravidla

Významné informace týkající se účetních pravidel použitých při sestavení účetní závěrky Fondu jsou přiblíženy dále

v této části přílohy, přičemž pro všechna období prezentovaná v účetní závěrce byla účetní pravidla použita

konzistentně, není-li stanoveno jinak

3.1

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je stejně tak

měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které jsou realizované v jiných

měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem,

tj. měnovým kurzem platným k datu realizace transakce.

Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny

závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně

pořízeny v cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající

z vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou uznány ve

výsledku hospodaření.

3.2

Majetkové účasti v dceřiných společnostech

Fond naplňuje charakteristiky tzv. investiční jednotky, proto jsou majetkové účasti v dceřiných společnostech, které

představují svým záměrem a působností investice pro Fond, oceňovány reálnou hodnotou s přeceněním do

výsledovky, nikoliv konsolidovány.

Dceřinými společnostmi jsou takové společnosti, v nichž má Fond ovládání, které je dosaženo, pokud má Fond

moc nad druhou společností, je vystaven variabilní návratnosti ze své angažovanosti ve druhé společnosti a je

schopen využít svoji moc k ovlivnění návratnosti. Fond průběžně přehodnocuje, zdali nedochází ke změnám, které

by vedly k naplnění či naopak vyvrácení uvedené definice ovládání. Ovládání je dáno zejména vlastnictvím více

než 50 % hlasovacích práv v jiné společnosti, případně deklarováno jiným způsobem (např. většinové personální

zastoupení Fondu ve statutárních orgánech).

Případné majetkové účasti ve společnostech s rozhodujícím vlivem, které nepředstavují investice Fondu, ale

poskytují služby související s investicemi Fondu (tzv. servisní společnosti), jsou konsolidovány. Za prezentované

období Fond žádnou takovou dceřinou společnost neovládá.

Majetková účast v dceřiné společnosti je odúčtována při prodeji, přičemž zisk nebo ztráta je stanovena jako rozdíl

mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou majetkové účasti a je zahrnuta do výsledku hospodaření v

období, ve kterém je majetková účast prodána.

3.3

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem

Zápůjčky poskytnuté dceřiným společnostem představují ve své podstatě část celkové investice Fondu do dceřiné

společnosti. Investiční strategie Fondu spočívá v nabytí majetkové účasti v účelové dceřiné společnosti a

financování v ní realizovaného projektu skrz poskytnutou zápůjčku.

Ačkoliv poskytnuté zápůjčky představují dluhové finanční aktivum, s nímž jsou principálně spojeny budoucí peněžní

toky – splácení poskytnuté jistiny a úroková platba, Fond je vyhodnocuje na bázi reálné hodnoty v celistvosti

s oceněním majetkové účasti a jejich realizace je navázána na dokončení a realizaci projektů v dceřiných

společnostech.

Poskytnuté zápůjčky jsou tak oceňovány reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku obdobně jako majetkové

účasti v dceřiných společnostech a jsou prezentovány jako součást investic do dceřiných společností.

48

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

3.4

Finanční závazky

Finanční závazky financující investiční činnost Fondu

Finanční závazky – emitované dluhopisy, přijaté úvěry a emitované investiční akcie (viz dále) – vznikají za účelem

získání účelových peněžních prostředků, které Fond následně investuje do investičních aktiv, zejména formou

zápůjčky do dceřiné společnosti. Finanční závazky jsou proto oceňovány reálnou hodnotou s přeceněním do

výsledku a jejich ocenění a meziroční přecenění je navázáno na oceňování souvisejících investičních aktiv reálnou

hodnotou s přeceněním do výsledku.

Závazky jsou odúčtovány v okamžiku, kdy Fondu zanikne smluvní povinnost, což je většinou spojeno

s uskutečněním peněžní platby. Zanikne-li povinnost bez újmy na straně aktiv, uzná Fond zisk ve výsledku

v okamžiku zániku smluvní povinnosti.

Obchodní závazky

Obchodní závazky jsou prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo

přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě, resp. nominální hodnotě s ohledem na

krátkodobost jejich splacení, kterou lze považovat za vhodnou aproximaci reálné hodnoty k rozvahovému dni.

3.5

Investiční akcie

Emitované investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s nimi spojeno právo vlastníka na

zpětné odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční akcie v době realizace práva na odkup a není

s nimi spojeno hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání

peněžních prostředků ke své investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci

souvisejících investic. Vlastníci investičních akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou

poskytnuty, jsou uznány ve výsledku hospodaření jako součást finančních nákladů.

Investiční akcie jsou oceňovány v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku, přičemž reálná hodnota je

k rozvahovému dni kalkulována jako rozdíl reálné hodnoty investičních aktiv a reálné hodnoty souvisejících závazků

investiční části Fondu. Ve výkazu finanční situace je závazek prezentován jako reziduální položka s označením

„Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií“. Změna reálné hodnoty investičních akcií, jejich

meziroční přecenění spočívá ve výsledku hospodaření investiční části Fondu a je prezentována ve výkazu výsledku

a ostatního úplného výsledku na finální výsledné pozici.

Emise investičních akcií je zachycena v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

3.6

Zakladatelské akcie

Emitované zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s nimi spojeno hlasovací právo

na valné hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské

akcie dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými akciemi

není spojeno právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fondem.

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě, prodej, emise nebo

zrušení vlastních zakladatelských akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a pokud k takové transakci

dojde je prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu.

3.7

Zisky a ztráty z investic v dceřiných společnostech

Zisky / ztráty plynoucí z investic v dceřiných společnostech zahrnují (i) dopad meziročního přecenění investic,

tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené k rozvahovému dni s oceněním investice k rozvahovému dni předcházejícího

účetního období a případně (ii) čistý výsledek z prodeje investic do dceřiných společností.

3.8

Správa fondu, ekonomické a právní služby

Odměna a poplatky hrazené v souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a depozitáři, dále

s Fondem a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny jako náklad snižující výsledek

v době poskytnutí související služby.

3.9

Daně ze zisku

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

49

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Splatná daň

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek (zisk /

ztráta) je odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného

pohledu na daňově uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo

naopak k němu přičteny.

Odložená daň

Odložená daň plyne z použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní

(prezentované ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnoty

jednotlivých aktiv a závazků a z jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň.

Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené

daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze v rozsahu, v

němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné

rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému

dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka uznatelnosti není naplněna. Odložená daň není zachycena

z přechodných rozdílů, pokud vznikají z goodwillu nebo z prvotního zachycení aktiva nebo závazku v transakci,

která není podnikovou kombinaci, ani nemá k okamžiku zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak na účetní

výsledek hospodaření.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly

schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku realizovatelnosti odložené

daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků a

pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým Fond k rozvahovému dni očekává

úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.

Splatná a odložená daň za účetní období

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s výjimkou daně, která se

vztahuje k (i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí ostatního

úplného výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního kapitálu, kdy je daň také

zachycena jako přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

3.10

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce

likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace

a výkazu peněžních toků je shodné.

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody, při níž je výsledek

hospodaření roku (tj. přírůstek nebo úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií)

upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo budoucích provozních peněžních

příjmů a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s peněžními toky z financování.

Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti, jsou peněžní toky související s pořízením nebo prodejem

majetkových účastí, resp. peněžní toky spojené s poskytováním a splácením zápůjček dceřiným společnostem

zahrnuty mezi peněžní toky plynoucí z provozní činnosti a ve výkazu jsou prezentovány s využitím přímé metody.

Fond v důsledku této klasifikace neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako peněžní tok z investiční

činnosti ve svém výkazu peněžních toků.

V rámci peněžních toků z financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z operací s investičními

akciemi, bankovními úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.

4

Sezónnost

Činnost Fondu není významně ovlivněna sezónními výkyvy, neboť činnost Fondu spočívá ve sběru investičního

kapitálu, který dále investuje do nemovitostních projektů realizovaných v ovládaných k tomu založených dceřiných

společnostech. Výsledky Fondu jsou tak dány zejména přeceněním investičních aktiv a souvisejících finančních

závazků.

50

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

5

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty

5.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Při uplatňování účetních pravidel Fondu se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, posoudilo obsah

ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způsobem, aby účetní závěrka

poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

Již během roku 2022 došlo k následujícím úsudkům a rozhodnutím, které mají i v roce 2023 významný vliv na pojetí

účetní závěrky a prezentaci finanční situace a výkonnosti Fondu:

i)

Investiční jednotka a využití výjimky dle níž nejsou investiční dceřiné společnosti konsolidovány

Fond je klasifikován jako tzv. investiční jednotka a platí pro něj zákaz konsolidace investičních dceřiných

společností, naopak má povinnost je oceňovat reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření. Fond tak

posuzuje své majetkové účasti v jiných společnostech, které mu zakládají ovládání, zdali je povinen či není tyto

společnosti konsolidovat a zdali je tedy povinen sestavit a zveřejnit konsolidovanou účetní závěrku. Tato povinnost

mu v roce 2022, ani 2023 nevznikla, neboť všechny dceřiné společnosti byly vyhodnoceny jako investiční –

nemovitostní.

Činnost Fondu od jeho vzniku spočívá ve shromažďování peněžních prostředků ve Fondu oproti cenným papírům

(konkrétně investičním akciím) kvalifikovaných investorů, za účelem jejich společného investování. Fond se přitom

řídí svým statutem a uplatňuje investiční strategii, kdy jím ovládané dceřiné společností nabývají nemovitostní

projekty se záměrem jejich realizace, zhodnocení a prodeje ve střednědobém horizontu. Investice jsou přitom

uskutečněny formou pořízení majetkové účasti v dceřiné společnosti a současně poskytnutím peněžní prostředků

(zápůjčky) k realizaci vybraného projektu.

Investiční dceřiná společnost je vyjmuta z povinnosti konsolidovat, pokud Fond naplňuje následující povinnosti:



získává finanční prostředky od investorů (předpokládá se větší počet a nespřízněnost);

Fond v roce 2021 za tímto účelem emitoval dluhopisy, od roku 2022 emituje investiční akcie, v roce 2023 došlo

k úpisu nových investičních akcií třídy S. Prostředky jsou tak získávány od většího objemu investorů, kteří

současně nejsou vzájemně spřízněny.



finanční prostředky Fond investuje do investičních projektů v souladu se svými investičními strategiemi

(předpokládá se více investičních projektů);

Fond má k 31. 12. 2023 několik majetkových účastí v dceřiných společnostech, přičemž každá představuje

určitý nemovitostní projekt realizovaný v dané společnosti a umístněný do lokality Praha nebo Brno. Zároveň

Fond poskytuje dceřiným společnostem úročené zápůjčky, které představují v širším uchopení spolu

s majetkovými účastmi celkové investice Fondu.



Fond výkonnost svých investic vyhodnocuje na bázi vývoje reálných hodnot;

Fond posuzuje své investice na bázi jejich reálné hodnoty, přičemž reálná hodnota majetkových účastí a

souvisejících poskytnutých zápůjček je odvozena od reálné hodnoty nemovitostí – pozemků a staveb –

držených konkrétní dceřinou společností a v nich realizovaných projektů (výstavba bytového domu, výstavba

obchodního centra a rezidenčních objektů apod.). Reálná hodnota a její očekávaný vývoj je zásadní pro

rozhodnutí ohledně realizace projektu a vyjadřuje též očekávanou výnosnost navázanou na dokončení a

zbavení se investice. Reálná hodnota investic je též promítána do reálné hodnoty závazku vůči držitelům

investičních akcií.



Fond má pro své investice stanovenu investiční strategii spočívající v záměru investice, očekávané době držby

a časovém horizontu jejího prodeje.

Nemovitostní projekty umístěné v dceřiných společnostech mají nastaven investiční horizont ve střednědobém

období 3 až 5 let. Projekty jsou v čase dokončovány, realizovány a tím i investice Fondu, přičemž Fond je stále

v počáteční fázi své činnosti. Nejbližší realizace jsou očekávány k roku 2026, kdy jsou splatné i závazky

z emitovaných dluhopisů.

ii)

Investice v dceřiných společnostech

Fond realizuje svoji investiční činnost skrz plně ovládané dceřiné společnosti, které nabývají a realizují nemovitostní

projekty s cílem zhodnocení peněžních prostředků získaných od investorů Fondu ve střednědobém horizontu.

Investice do dceřiných společností spočívají:



v majetkové účasti, která je dána prvotním vkladem / cenou vynaloženou na pořízení investiční dceřiné

společností, a



v poskytnuté zápůjčce, jejímž prostřednictvím Fond převedl do dceřiné společnosti peněžní prostředky, za něž

dceřiná společnost nabývá nemovitostní projekt, ať již přímo nebo skrz další nemovitostní společnost (nepřímá

51

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

dceřiná společnost Fondu). Je-li nabyta nemovitostní společnost, dochází následně k fúzi s přímou dceřinou

společností. Splatnost poskytnutých zápůjček je odložena ve střednědobém horizontu a je navázána na

realizaci investic umístněných v dceřiných společnostech. Zároveň riziko případného nesplacení zápůjčky je

dáno ve své podstatě obchodním rizikem spojeným s úspěšností realizace projektu umístěného v dceřiné

společnosti. Zápůjčky mohou být, a události roku 2023 to potvrzují, kapitalizovány do vlastního kapitálu dceřiné

společnosti a u Fondu přeměněny v ryzí majetkovou účast.

S ohledem na výše uvedené byly poskytnuté zápůjčky vyhodnoceny jako součást celkové investice do dceřiných

společností a bylo přistoupeno k jejich ocenění reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření.

Tento přístup koresponduje též se skutečností, že majetková účast a poskytnutá zápůjčka by při sestavení

konsolidované účetní závěrky byly eliminovány a nahrazeny investičními aktivy umístěnými v dceřiné společnosti

(nemovitosti v reálné hodnotě). Vzhledem k zákazu konsolidace investičních dceřiných společností a požadavku

na jejich ocenění reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku, došlo ke zhodnocení, že požadavek ocenění

reálnou hodnotnou s přeceněním do výsledku hospodaření je relevantní jak pro majetkovou účast, tak související

poskytnutou zápůjčku.

iii)

Investiční akcie Fondu

Fond vydává investiční akcie a prostřednictvím jejich emise shromažďuje peněžní prostředky ke kolektivnímu

investování. S investičními akciemi Fondu je spojeno zejména právo na jejich odkoupení na žádost držitele

(investora) na účet Fondu a Fond má povinnost ve vymezených termínech a v rozsahu emisních podmínek takové

investiční akcie odkoupit zpět. S investičními akciemi není spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu.

Zejména s ohledem na povinnost Fondu odkoupit tyto akcie zpět na žádost jejich vlastníka, jsou investiční akcie

klasifikovány jako finanční závazek a ve výkazu finanční situace nejsou součástí vlastního kapitálu Fondu, ale jsou

prezentovány v závazcích Fondu jako „Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií“.

Důsledkem je odchýlení ekonomického a účetního zobrazení investičních akcií od právního pojetí, neboť z pohledu

české legislativy se jedná o složku fondového kapitálu, zatímco v účetní závěrce investiční akcie představují

závazek. Na tuto klasifikaci je navázáno účetní zachycení případných dividend, které jsou nákladem Fondu, jsou-li

deklarovány a vypláceny.

iv)

Struktura účetních výkazů

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu prezentovány,

vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, emitentem, který podléhá regulaci

České národní banky (ČNB) a současně podléhá určitým požadavkům zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

fondech a investičních společnostech (dále též „ZISIF“).

Výkaz finanční situace

Obdobně jako je tomu u finančních institucí a podobných účetních jednotek, není pro Fond, jehož činnost spočívá

v investování, držení investičních aktiv a jejich zhodnocení následným prodejem, vhodná struktura výkazu finanční

situace, používající oddělenou kategorizaci dlouhodobých a krátkodobých aktiv a závazků. U vybraných aktiv a

závazků lze vyjádřit očekávání ohledně jejich držby, ale původní záměr může být i obratem změněn. Proto jsou

aktiva ve výkazu finanční situace řazena spíše dle likvidity od disponibilních peněžních prostředků přes obchodní

pohledávky k investicím do dceřiných společností (vč. poskytnutých zápůjček), i ostatní aktiva. Obdobný přístup je

aplikován pro závazky, které jsou řazeny dle očekávané likvidity – nejdříve obchodní a splatné daňové závazky,

poté emitované dluhopisy a přijaté úvěry. V komentářích k jednotlivým položkám výkazu finanční situace je připojen

detail a rozlišení krátkodobě a dlouhodobě splatných zůstatků učiněných dle stavu a odhadu vedení Fondu platného

k rozvahovému dni.

S ohledem na klasifikaci investičních akcií jako finančních závazků, nikoliv jako kapitálových nástrojů, je výkaz

finanční situace koncipován ve vertikální struktuře, kdy od investičních aktiv Fondu jsou odečteny závazky Fondu

související s investiční činností (tj. bez aktiv a případných závazků zakladatelské části Fondu) a ve výsledku je

určena reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních akcí, tzv. čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných

investičních akcií.

Protože Fond je povinen dle ZISIF rozlišovat aktiva a závazky přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

(neinvestiční část Fondu) a aktiva a závazky přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (investiční část),

je v tomto ohledu rozlišen i výkaz finanční situace, což v důsledku umožňuje zřetelnou kalkulaci ukazatele čistých

aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku

Činnost Fondu spočívá ve shromažďování peněžních prostředků (skrze emitované dluhopisy, investiční akcie,

přijaté úvěry) a jejich investování do nemovitostních projektů v ovládaných dceřiných společnostech (majetkové

účasti a poskytnuté zápůjčky). Výsledek investiční činnosti Fondu, který je v důsledku přeceněním závazku vůči

držitelům investičních akcií, je tak dán rozdílem mezi přeceněním investičních aktiv a přeceněním souvisejících

nevypořádaných závazků. S ohledem na tuto podstatu činnosti Fondu nelze jednoznačně rozlišovat mezi provozní

a neprovozní (finanční) částí výsledku hospodaření.

52

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Výkaz peněžních toků

Vzhledem k tomu, že investování je podstatou činnosti Fondu, jsou peněžní toky spojené s investicemi do dceřiných

společností (nabytí majetkových účastí, poskytnutí zápůjček) součástí peněžních toků z provozní činnosti, a nikoliv

investiční činnosti. Část investičního peněžního toku ve výkazu není prezentována samostatně, neboť ve Fondu

není pro ni ze své podstaty naplnění. Peněžní toky realizované v souvislosti s investicemi do dceřiných společností

(nabytí, prodej, poskytnutí či splacení zápůjčky) jsou prezentovány přímou metodou v rámci provozní části výkazu.

Výkaz změn ve vlastním kapitálu

Vlastní kapitál tvoří pouze základní kapitál a ten je dán počtem a nominální hodnotou zakladatelských akcií. Fond

neeviduje žádné výsledky přiřaditelné zakladatelským akciím za mezitímní období a není tak prezentován žádný

výsledek hospodaření z neinvestiční části Fondu.

Výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

Neboť Fond realizuje veškerou svoji činnost v tzv. investiční části a vyplývající výsledky představují přecenění

závazku Fondu vůči držitelům investičních akcií, je v účetní závěrce nad rámec požadované sady účetních výkazů

sestaven další výkaz, jehož účelem je zobrazit meziroční změnu čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií, což je ukazatel všeobecně sledován a reportován. Celková změna je dána výsledky Fondu, ale

též transakcemi s investory jako je emise nebo odkup investičních akcií.

v)

Ukazatel zisku na akcii

Fond neprezentuje ve výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a zředěný;

EPS) a v komentářích není obsaženo související zveřejnění, neboť neemitoval obchodované kapitálové nástroje.

Se zakladatelskými akciemi, které jsou svojí podstatou obdobné jako kmenové akcie, není obchodováno. Investiční

akcie představují finanční závazek.

Fond naopak v souladu s požadavky ZISIF zveřejňuje ukazatel čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií na jednu investiční akcii a tuto hodnotu prezentuje přímo ve výkazu čistých aktiv přiřaditelných

držitelům vyplatitelných investičních akcií.

vi)

Klimatické změny

Vedení Fondu při sestavení účetní závěrky posoudilo nejistotu související s klimatickými změnami, které obecně

mohou mít dopad na účetní odhady a předpoklady, které účetní jednotky činí při sestavování účetních závěrek, při

uznávání a oceňování aktiv a dluhů a při odhadování očekávaného podnikatelského vývoje. Z charakteru

podnikatelské činnosti Fondu, která spočívá držbě majetkových účastí nemovitostních společností vyplývá, že Fond

není přímo ovlivněn ve své existenci a činnosti klimatickými změnami a narůstajícími povinnostmi, které jsou

uvalovány na podniky v této oblasti. Vedení Fondu bude nadále sledovat vývoj regulace spadající do širší oblasti

udržitelnosti a vyhodnotí-li přímý dopad na Fond a jeho činnost, dojde k adekvátní reakci při sestavování budoucích

účetních závěrek.

5.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a předpoklady, které

ovlivňují hodnoty aktiv a závazků, výnosů a nákladů, jež jsou vykazovány v účetních výkazech a souvisejících

komentářích. V budoucnu dosažená skutečnost se přitom může lišit od aktuálně učiněných a uznaných odhadů a

uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významnější riziko, že Fond bude nucen

přistoupit v příštím účetním období k zásadním změnám v účetních hodnotách prezentovaných aktiv a závazků,

jsou zmíněny níže:

Reálná hodnota investic v dceřiných společnostech

Fond k 31. 12. 2023 přistoupil k aktualizaci reálného ocenění svých majetkových účastí v nemovitostních dceřiných

společnostech. Odhad reálné hodnoty je stanoven za pomocí externího znalce v oboru a ocenění vychází z ocenění

majetkové podstaty (nemovitostí) držených dceřiných společností na bázi tržních hodnot. Neboť podstata dceřiných

společností spočívá v nemovitostním projektu, který je investicí do nemovitostí, dochází při ocenění k tržní valuaci

držené nemovitosti, která je upravena o hodnotu zbývajících čistých aktiv dceřiné společnosti. Reálná hodnota

investic v dceřiných společnostech k 31. 12. 2023 byla odhadnuta na 812 886 tis. Kč (2022: 119 626 tis. Kč) a

meziroční nárůst je způsobem zejména kapitalizací v minulosti poskytnutých zápůjček. Výše je ovlivněna

ekonomickým vývojem, řadou proměnných jako jsou úrokové sazby, inflace, zdanění a v budoucnu tak může

v návaznosti na změny v ekonomickém prostředí dojít k úpravě reálných hodnot, ať již k růstu (zisk), tak ke snížení

(ztráta).

53

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Daně ze zisku

Fond, jakožto emitent cenných papírů splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (je tzv.

základním investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost ze

zdanitelného zisku pomocí daňové sazby 5 % (zvýhodněná daňová sazba), která je též použita pro kalkulaci

odložené daně. Základní sazba daně z příjmu právnických osob činí 19 % (použita pro výpočet splatné daně za rok

2023), od roku 2024 upravena na 21 % (uvážena pro výpočet odložené daně v této účetní závěrce). V budoucnu

může být daňová sazba, resp. daňová legislativa účinná pro Fond pozměněna.

6

Provozní segmenty

Hlavní činnost Fondu je financování nemovitostních projektů umístněných v držených dceřiných společnostech a

dopad na výsledky hospodaření je dán zejména úrokovou marží, tj. rozdílem mezi úrokovými výnosy z poskytnutých

zápůjček a úrokovými náklady z emitovaných dluhopisů a přijatých úvěrů. Nemovitostní projekty v dceřiných

společnostech jsou realizovány na území Hlavního města Prahy a Brna. Z pohledu segmentace je uvážen pouze

jediný provozní segment. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat taktéž za informace

zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se provozních segmentů.

7

Dodatečné poznámky k účetním výkazům

7.1

Aktiva a vlastní kapitál – neinvestiční část Fondu

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

Peněžní prostředky

30

30

Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

30

30

Základní kapitál

30

30

Vlastní kapitál celkem

30

30

Vlastní kapitál společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. je k 31. 12. 2023 tvořen výhradně základním kapitálem, který

je dán hodnotou 30 000 ks zakladatelských akcií. Nominální hodnota zakladatelských akcií činí 1 Kč a celková výše

základního kapitálu je tak 30 tis. Kč.

Základní kapitál je plně splacen a s každou akcií je spojeno sto hlasů při rozhodování na valné hromadě.

Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti Fondu a jsou podloženy pouze výší zapisovaného

základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v části 8.1.

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky ze zakladatelských akcií (30 tis. Kč).

Fond vyčleňuje tato aktiva v souladu s regulatorními požadavky, které požadují zřetelně oddělit majetek Fondu,

který patří akcionářům – držitelům zakladatelských akcií. Tyto aktiva nejsou součástí čistých aktiv přiřaditelných

držitelům investičních akcií.

7.2

Peněžní prostředky

v tis. Kč

3

1

.

12

. 202

3

31. 12. 202

2

Peněžní prostředky volně disponibilní

v

rámci investiční činnosti

Fondu

999

2 286

Peněžní prostředky

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy na bankovních účtech

vedených u UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., která je depozitářem Fondu a vykazuje stabilní

úvěrový rating s dlouhodobým úvěrovým ratingem A3 (Moody’s).

Nepeněžní transakce

V průběhu roku 2023 došlo k následujícím významným nepeněžním transakcím, které neměly dopad na výkaz

peněžních toků:

-

na Fond byla postoupena pohledávka z poskytnuté zápůjčky v celkové výši 146 564 tis. Kč (jistina 120 000 tis.

Kč a pohledávka z naběhlých úroků 26 564 tis. Kč), která způsobila nepeněžní nárůst celkových pohledávek

z poskytnutých zápůjček dceřiným společnostem;

54

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

-

závazek z postoupené pohledávky byl vypořádán emisí investičních akcií třídy S, tj. emise investičních akcií

třídy S v celkové výši 206 500 tis. Kč vedl k peněžnímu příjmu 59 936 tis. Kč a k nepeněžnímu vyrovnání

závazku z postoupení pohledávky ve výši 146 564 tis. Kč.

-

emisi investičních akcií třídy Z ve výši 120 000 tis. Kč a třídy A ve výši 1 000 tis. Kč (z celkové emise ve výši

2 000 tis. Kč) byl vyrovnán závazek z titulu emise investičních akcií evidovaný k 31. 12. 2022 ve výši 121 000

tis. Kč. Tato transakce je důsledkem nepeněžní transakce uskutečněné v roce 2021, kdy při ustanovení fondu

došlo k přeměně kmenových akcií předcházející společnosti na zakladatelské a investiční akcie Fondu.

Důsledkem této přeměny bylo snížení vlastního kapitálu Společnosti a uznání závazku vůči držitelům

investičních akcií z titulu emise investičních akcií. Vypořádání nastalo v roce 2023.

7.3

Poskytnuté zálohy jiné pohledávky

v tis. Kč

31. 12. 202

3

31. 12. 202

2

Poskytnuté zálohy a náklady příštích období

605

665

Ostatní pohledávky

2

2

Poskytnuté zálohy a ostatní

pohledávky

607

667

Poskytnuté zálohy a náklady příštích období představují peněžní platby uhrazené v roce 2023 v souvislosti

s náklady na správu a administrativu Fondu.

7.4

Investice v dceřiných společnostech

7.4.1

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

K 31. 12. 2023, resp. 31. 12. 2022 drží Fond následující 100% majetkové účasti v investičních – nemovitostních

dceřiných společnostech, které oceňuje reálnou hodnotou:

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

MS Trnitá 1 s.r.o.

578 032

29 005

MS Ivanovická s.r.o.

51 883

0

MS Sokolovská office s.r.o.

27 500

25 390

MS Vídeňská s.r.o.

27 143

32 878

MS Hostivická s.r.o.

8 153

0

MS Senohrabská s.r.o.

-

3 526

MS3M Group s.r.o.

120 175

28 827

Reálná hodnota investic v dceřiných společnostech celkem

812 886

119 626

Dceřiné společnosti jsou účelovými jednotkami, v nichž jsou vedeny nemovitostní projekty, případně drží majetkové

účasti na dalších nemovitostních dceřiných společnostech (konkrétně MS3M Group s.r.o., která k 31. 12. 2023 drží

přímo nebo nepřímo 100% podíl ve společnostech MS AKVI V s.r.o., MSI Finance II s.r.o., U akademie s.r.o., MS

Řeporyjská s.r.o. a dále 88% podíl ve společnosti MS Byty Kobylisy a 49% ve společnosti MS Satalická s.r.o.).

Během roku 2023 Fond kapitalizoval zápůjčky v dceřiných společnostech v celkové hodnotě 1 042 500 tis. Kč,

konkrétně ve společnosti MS Trnitá s.r.o. (830 000 tis. Kč), MS Ivanovická s.r.o. (208 000 tis. Kč) a MS Hostivická

s.r.o. (4 500 tis. Kč), což se projevilo na výrazném nárůstku zůstatku majetkových účastí k 31. 12. 2023 a

současném snížení hodnoty poskytnutých zápůjček. Zároveň ze svého portfolia Fond prodal majetkové účasti ve

společnostech MS Senohrabská s.r.o. a MS Michelská development s.r.o. U majetkové účasti ve společnosti MS

Trnitá 1 s.r.o. došlo po kapitalizaci zápůjček ke zpětnému vyplacení části hodnoty investice Fondu. Detailní

meziroční vývoj včetně dopadu přecenění reálné hodnoty na výsledek hospodaření zobrazuje následující tabulka:

v tis. Kč

Majetkové účasti

Reálná hodnota k

31. 12. 2021

293 513

Pořízení nové majetkové účasti

3

Navrácení části příplatku mimo základní kapitál z dceřiné společnosti

-54 749

Přecenění reálné hodnoty uznané ve výsledku hospodaření

-119 141

Reálná hodnota k

31. 12. 2022

119 626

Kapitalizace poskytnutých zápůjček

1 042 500

Příplatek mimo základní kapitál z dceřiné společnosti

21 650

Navrácení části příplatku mimo základní kapitál z dceřiné společnosti

-119 350

55

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Prodej majetkové účasti z majetku Fondu

-3 526

Přecenění reálné hodnoty uznané ve výsledku hospodaření

-248 015

Reálná hodnota k

31. 12. 2023

812 886

V roce 2023, resp. 2022 Fond v souvislosti s majetkovými účastmi uznal ve výsledku hospodaření následující

dopad:

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Ztráta z přecenění reálné hodnoty majetkových účastí

-248 015

-119 141

Ztráta z vyřazení / prodeje majetkových účastí

-3 486

-

Dopad z titulu

-251 501

-119 141

7.4.2

Poskytnuté zápůjčky v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

MS Michelská development s.r.o.

-

22 466

MS Senohrabská s.r.o.

-

48 705

MS Hostivická s.r.o.

243 602

170 471

MS Trnitá 1 s.r.o.

49 795

863 343

MS Ivanovická s.r.o.

22 135

208 962

MS Vídeňská s.r.o.

9 237

5 692

MS Byty Kobylisy s.r.o.

-

39 772

MS AKVI V s.r.o.

46 248

41 073

MS Řeporyjská, s.r.o.

191 490

-

MS Satalická, s.r.o.

(

95 046

-

Reálná hodnota (2023) / Naběhlá hodnota (2022) poskytnutých zápůjček celkem

657 553

1 400 484

Přecenění na reálnou hodnotu

-25 180

-131 437

Reálná hodnota poskytnutých zápůjček celkem

632 373

1 269 047

Fond financuje skrz poskytnuté zápůjčky akvizice a realizace nemovitostních projektů v jím držených dceřiných

společnostech a ty tak představují podstatnou část celkové investice Fondu do dceřiných společností. Zápůjčky

jsou úročeny fixní úrokovou sazbou v rozmezí 10,00 % až 13,40 % p.a. a jsou splatné v letech 2026 až 2029 (vyjma

jedné zápůjčky splatné ve 2024), což má návaznost na střednědobý plán realizace nemovitostních projektů

v dceřiných společnostech. Zápůjčky jsou poskytnuty bez konkrétního zajištění, avšak dlužníkem jsou dceřiné

společnosti a jsou tak zajištěny čistými aktivy těchto společností.

Během roku 2023 došlo ke kapitalizaci zápůjček do vlastního kapitálu dceřiných společností, tj. k reklasifikaci

poskytnuté zápůjčky na ryzí majetkovou účast v dceřiné společnosti (týká se zejména společnosti MS Trnitá 1

s.r.o.), dále byly předčasně plně splaceny zápůjčky poskytnuté dceřiným společnostem MS Michelská development

s.r.o. a MS Senohrabská s.r.o., neboť tyto společnosti byly i prodány z portfolia Fondu. Reálné ocenění zápůjček

je dáno naběhlým úrokovým výnosem a změnou tržních úrokových sazeb v meziročním srovnání, které jsou použity

k diskontování budoucích peněžních toků při vyjádření reálné hodnoty. Detailní meziroční sesouhlasení účetní

hodnoty poskytnutých zápůjček zobrazuje následující tabulka:

v tis. Kč

Poskytnuté zápůjčky

Z

ůstatek k

31. 12. 2021

1

265 670

Nově poskytnuté zápůjčky

308 164

Splátky poskytnutých zápůjček

-272 174

Přijaté úroky

-58 339

Přecenění reálné hodnoty

25 725

Naběhlé úrokové výnosy

157 164

Úprava na reálné ocenění

-131 439

Z

ůstatek k

3

1

.

12.

2022

1

269 04

7

Nově poskytnuté zápůjčky

322 470

Nová zápůjčka z postoupení

146 564

Splátky poskytnutých zápůjček

-204 500

Kapitalizace zápůjček a navýšení majetkových účastí

-1 042 536

Přijaté úroky

-37 257

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Přecenění reálné hodnoty

178 585

Naběhlé úrokové výnosy

72 325

Úprava na reálné ocenění

106 259

Zůstatek k

31. 12. 2023

632 373

7.5

Emitované dluhopisy

v tis. Kč

3

1

.

12

. 202

3

31. 12. 202

2

Emitované dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26

–

nominální hodnota

1

000 000

1

000 000

Naběhlý úrok

25 455

25 455

Úprava

ocenění na reálnou hodnotu

-

20 000

-

20 000

Emitované dluhopisy

v

reálné

hodnotě

1

005 455

1

005 455

Z toho: dlouhodobě splatný zůstatek

980 000

980 000

krátkodobě splatný zůstatek

25 455

25 455

Dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26 (ISIN CZ0003533069) byly emitovány dne 21. července 2021 v celkové nominální

hodnotě 1 000 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu 10 tis. Kč) s možností upsání dalších dluhopisů do výše

nominální hodnoty 2 000 000 tis. Kč do 15. června 2022, která však nebyla využita. Dluhopisy přijaty k obchodování

na Burze cenných papírů Praha, a.s. a jsou cenným papírem obchodovaným na regulovaném finančním trhu.

Dluhopisy jsou fixně úročeny (5,70 % p.a.) se splatností úroku ročně zpětně k 21. červenci. Nominální hodnota

dluhopisů je splatná jednorázově 21. července 2026. Dojde-li k jejich předčasnému splacení, vzniká vlastníkovi

dluhopisu právo na mimořádnou prémii ve výši až 2,5 % v závislosti na době zbývající do konečné splatnosti

dluhopisů.

Fond oceňuje finanční závazek z emitovaných dluhopisů reálnou hodnotou, která je převzata k rozvahovému dni

z Bloomberg, přičemž změna reálné hodnoty je uznána ve výsledku hospodaření. V meziročním srovnání ocenění

k 31. 12. 2023 a 31. 12. 2022 nedošlo ke změně ve veřejné kotaci ocenění dluhopisů, proto reálná hodnota ve

výkazu finanční situace zůstává beze změny.

Krátkodobě splatný zůstatek emitovaných dluhopisů odpovídá naběhlým úrokovým nákladům za období od

21. 7. 2023 do 31. 12. 2023 a jsou splatné při výročí dluhopisů. Celkové roční úroky činí 57 000 tis. Kč a jsou

součástí ztráty z přecenění reálné hodnoty uznané ve výsledku hospodaření za rok 2023, resp. 2022.

7.6

Přijaté úvěry

v tis. Kč

3

1.

12

. 202

3

31. 12. 202

2

Úvěr od MS

-

INVEST a.s.

–

dlouhodobě splatný

226 888

220 471

Fond v minulosti přijal úvěr od spřízněné společnosti MS-INVEST a.s. byl poskytnut v roce 2021. Úvěr je splatný

do 31. 12. 2026 a je úročen fixní úrokovou sazbou 12,6 % p.a. Úvěr je oceňován reálnou hodnotou, která je

stanovena jako současná hodnota očekávaných peněžních toků diskontovaná aktuální tržní úrokovou sazbou.

Účetní hodnota přijatého úvěru je složen z následujících složek:

v tis. Kč

3

1

.

12

. 202

3

31. 12. 202

2

Jistina úvěru

246 000

235 000

Naběhlé úrokové náklady

2 425

2 917

Úprava reálného ocenění

-

21 537

-

17 446

Přijaté úvěry celkem

226 888

220 471

7.7

Obchodní závazky

v tis. Kč

3

1

.

12

. 20

2

3

31. 12. 20

2

2

Obchodní závazky

653

930

Účetní hodnota závazků se významně neliší od jejich reálné hodnoty s ohledem na jejich splatnost v krátkém období

a prezentovaný zůstatek. Vedení Fondu posoudilo riziko likvidity spojené s vypořádáním existujících závazků za

nízké.

56

57

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

7.8

Závazky z titulu emise investičních akcií

v

tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

Závazky z titulu emise investičních akcií

-

121 000

Při přechodu na investiční fond SICAV bylo v roce 2022 rozhodnuto o úpisu akcií v hodnotě 121 000 tis. Kč, které

však k 31. 12. 2022 nebyly ještě plně upsány a Fond evidoval z tohoto titulu závazek, jenž byl během roku 2023

vypořádán (viz též popis nepeněžních transakcí v části 7.2).

7.9

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

Vydané investiční akcie s ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž investiční akcie

zanikají, jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závazek. S investičními akciemi zároveň není spojeno právo

hlasovat na valné hromadě Fondu.

Investiční akcie třídy Z o nominální hodnotě 0,01 Kč byly vydány při přeměně Společnosti na Fond k 1. 1. 2022

a jejich meziroční vývoj ilustruje následující tabulka:

V kusech

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Počáteční zůstatek

207

000 000

-

Emise investičních akcií

–

třída Z

852 878 463

207

000 000

Konečný zůstatek

1 059 878

463

207

000 000

Investiční akcie třídy A byly emitovány v srpnu 2022 na základě veřejné výzvy Fondu k úpisu, jejich nominální

hodnota činí 1 000 tis. Kč a meziroční vývoj ilustruje následující tabulka:

V kusech

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Počáteční zůstatek

16

000 000

-

Emise investičních akcií

–

třída A

1 910

036

16

000 000

Konečný zůstatek

17

910 0

36

16

000 000

Investiční akcie třídy S byly emitovány v červenci 2023 na základě veřejné výzvy Fondu k úpisu, jejich nominální

hodnota činí 1 Kč a meziroční vývoj ilustruje následující tabulka:

V kusech

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Počáteční zůstatek

-

-

Emise investičních akcií

–

třída S

206

500

000

-

Konečný zůstatek

206

500

000

-

Hodnota investičních akcií je dána rozdílem mezi aktivity a závazky Fondu, vyjma zahnutí aktiv tzv. zakladatelské

části (viz 7.1), a průběžně se mění dle vývoje výkonnosti Fondu a další vliv na prezentovanou hodnotu mají

transakce s vlastníky investičních akcií, tj. emise a odkup investičních akcií Fondem. Vývoj čistých aktiv za

prezentovaná období je zobrazen ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních

akcií. Stav investičních akcií včetně kalkulace čistých aktiv na jednu investiční akcii přináší následující tabulka:

3

1

.

12

. 20

2

3

31. 12. 20

2

2

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (v tis. Kč)

217 443

45 874

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč) – třída Z

0,0725

0,1407

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč) – třída A

1,1544

1,0471

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč) – třída S

0,5808

-

7.10

Ztráta z přecenění finančních aktiv

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Změna reálné hodnoty majetkových účastí v dceřiných společnostech

-248 015

-119 141

Ztráta z vyřazení / prodeje majetkových účastí

-3 486

-

Změna reálné hodnoty zápůjček poskytnutých dceřiným společnostem

178 585

25 725

Zisk z přecenění investic do dceřiných společností celkem

-72 916

-93 415

58

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

7.11

Ztráta z přecenění finančních závazů

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Změna reálné hodnoty emitovaných dluhopisů

-57 000

-71 462

Změna reálné hodnoty přijatých úvěrů

-19 487

-5 793

Ztráta z přecenění finančních závazků celkem

-76 487

-77 255

7.12

Správa a ekonomické a právní služby

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Správa a vedení Fondu

1 577

1 683

Ekonomické a právní služby

2 201

1 935

Poplatek depozitáři

726

726

Ostatní poplatky

8

3

Správa a ekonomické a právní služby celkem

4 512

4 327

7.13

Daň ze zisku

V tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Splatná daň z příjmů právnických osob –úprava daně za minulá období

2 940

-

Splatná daň z příjmů právnických osob – běžné období

-

-

Odložená daň z titulu přechodných rozdílů a daňové ztráty

-

-

Celkový daňový náklad

2 940

-

Sesouhlasení výsledku hospodaření před zdaněním na celkový daňový náklad poskytuje následující zveřejnění:

V tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2023

Rok končící

31. 12. 2022

Ztráta před zdaněním za běžné období

-153 998

-173 589

Zákonná daňová sazba

5 %

5 %

Nedaňové výnosy

263 320

-8 679*)

Nedaňové náklady

121 804

8 679*)

Základ daně

-12 482

Daňová povinnost za běžné období

0

Úprava splatné daně za předcházející období v běžném období

2 940

-

Základ daně - rok 2022

58 806

-

Celkový daňový náklad

2 940

*)

Efektivní daňová sazba

1,91 %

0 %*)

*) Hodnoty opraveny v roce 2023.

8

Transakce se spřízněnými stranami

8.1

Osoba ovládající

Zakladateli Fondu, kteří mají v držení zakladatelské akcie a s nimi spojená práva jsou následující fyzické osoby:

v tis. Kč

Podíl držených

zakladatelských

akcií k 31. 12. 2023

Podíl držených

zakladatelských

akcií k 31. 12. 2022

Ing. Petr Malík

33,33 %

33,33 %

Ing. Lubomír Malík

33,33 %

33,33 %

Ing. Vladimír Meister

33,33 %

33,33 %

Držitelé zakladatelských / kmenových akcií celkem

100,00 %

100,00 %

59

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Podíl na základním kapitálu je shodný s podílem na hlasovacích právech a ovládajícími osobami jsou právě tito

akcionáři, přičemž žádný z nich nemá ovládající podíl. Ve stejném podílu drží investiční akcie třídy Z.

8.2

Dceřiné společnosti

Fond drží majetkové účasti v následujících dceřiných společnostech, které nekonsoliduje vzhledem ke svému

statusu investiční společnosti a jsou tak spřízněnou stranou v této účetní závěrce:

v tis. Kč

IČ

31. 12. 2023

31. 12. 2022

MS Hostivická s.r.o.

09515096

100 %

100 %

MS Ivanovická s.r.o.

09536914

100 %

100 %

MS Michelská development s.r.o.

10824545

-

100 %

MS Senohrabská s.r.o.

10824570

-

100 %

MS Sokolovská office s.r.o.

10824618

100 %

100 %

MS Trnitá 1 s.r.o.

09514961

100 %

100 %

MS Vídeňská s.r.o.

09515046

100 %

100 %

MS3M Group s.r.o.

17650950

100 %

100 %

Reálné ocenění investic v dceřiných společnostech je v části 7.4.1 a přehled poskytnutých zápůjček a jejich ocenění

v části 7.4.2.

8.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi

s nespřízněnými stranami. Zůstatky nesplacené k rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se

očekává formou peněžní platby.

Obchodní vztahy se spřízněnými stranami

Za prezentovaná období dosahují obchodní transakce se spřízněnými stranami minimálního rozsahu.

Finanční vztahy se spřízněnými stranami

Fond poskytuje dceřiným společnostem, které nejsou konsolidované a jsou spřízněnou stranou zápůjčku

k financování nemovitostních projektů. Zápůjčky jsou úročeny fixní úrokovou sazbou v rozmezí 10,00 % až 13,40

% p.a. a jsou splatné v letech 2026 až 2029.

Zároveň Fond přijal v roce 2021 k financování provozní činnosti úvěr od společnosti MS-INVEST a.s, která je

spřízněnou společností skrz ovládající osoby. Úvěr je úročen fixní úrokovou sazbou 12,6 % p.a. a je splatný do

30. 6. 2026. Zůstatky a dopad do výsledky za prezentovaná období poskytují následující tabulky:

v tis. Kč

3

1

.

12

. 202

3

31. 12. 202

2

Zápůjčky poskytnuté spřízněným stranám (viz 7.4

.2

)

632 373

1

269 047

Přijaté úvěry od spřízněných stran (viz 7.6)

226 888

220 471

Poskytnuté zápůjčky i přijatý úvěr je veden v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku (viz 7.9 a 7.10).

8.4

Odměny klíčového vedení

Řízení a vedení Fondu je zajišťováno společností CODYA investiční společnost, a.s., která působí ve funkci člena

jediného správní rady Fondu a při výkonu funkce ji za prezentované období zastupoval Ing. Robert Hlava, Bc.

Martin Pšaidl a Ing. Michal Sedlák, MBA. Za rok končící 31. 12. 2023 byla Fondu vyúčtována odměna ve výši 1 380

tis. Kč (2022: 1 320 tis. Kč).

9

Řízení finančního rizika

Finanční rizika, kterým je Fond vystaven zahrnují:



úvěrové riziko (viz 9.1),



riziko likvidity (viz 9.2) a



tržní rizika zahrnující měnové (9.3) a úrokové (9.4).

Finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Fondu vyplývají z následujících finančních nástrojů:

60

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

V tis. Kč

3

1

.

12

. 202

3

31. 12. 20

2

2

Finanční aktiva

Investice v dceřiných společnostech v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

1 445 259

1 388 673

Majetkové účasti

812 886

119 626

Poskytnuté zápůjčky

632 373

1 269 047

Ostatní pohledávky

2

2

Peněžní prostředky v naběhlé hodnotě

999

2 286

Aktiva celkem

1 446 261

1 390 959

Finanční závazky

Závazky oceňované reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku

1 449 786

1 392 800

Emitované dluhopisy

1 005 455

1 005 455

Přijaté úvěry

226 888

220 471

Závazky vůči držitelům investičních akcií

217 443

45 874

Závazky z titulu emise investičních akcií

-

121 000

Obchodní a jiné závazky oceňované zůstatkovou hodnotou

653

930

Závazky celkem

1 450 439

1 393 730

Finanční aktiva a finanční závazky oceňované v zůstatkové hodnotě se ve své prezentované hodnotě významně

neodchylují od hodnoty reálné a zůstatkovou hodnotu lze považovat za vhodnou aproximaci.

9.1

Úvěrové (kreditní) riziko

Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (dlužník, odběratel) nesplní své smluvní závazky a Fondu tak vznikne

finanční ztráta. Úvěrové riziko Fondu plyne zejména z poskytnutých zápůjček, ač jde spíše o obchodní riziko

spojené s investicemi realizovanými v ovládaných dceřiných společnostech, a z peněžních prostředků uložených

na bankovních účtech.

Poskytnuté zápůjčky jsou oceňovány reálnou hodnotou v rámci celkové investice do dceřiné společnosti a Fond

tak nepřistupuje k samostatnému posouzení úvěrového rizika a jeho zobrazení v účetní závěrce. U některých

poskytnutých zápůjček došlo v období k poklesu hodnoty vlivem růstu zadluženosti protistrany. Společnosti realizují

projekty v přípravné fázi a neočekává se další nárust nákladů v důsledku růstu úrokových sazeb. Míra úvěrového

rizika v souvislosti s poskytnutými zápůjčkami byla proto vyhodnoceno jako střední.

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., která

je též depozitářem Fondu a dle agentury Moody’s vykazuje dlouhodobě stabilní úvěrový rating. Riziko ztráty

peněžních prostředků je tak zanedbatelné.

9.2

Riziko likvidity

Riziko likvidity je spojeno se schopností Fondu dostát svých finančních povinností a splatit závazky – úrokové platby

a jistiny dle smluvních podmínek a v termínu jejich splatnosti. Fond je schopen dostát svým povinnostem

vyplývajícím ze závazků a tyto povinnosti plnit dle smluvních podmínek.

Jediným zdrojem příjmů Fondu jsou splátky poskytnutých zápůjček dceřiným společnostem, které nastanou

v návaznosti na realizaci nemovitostních projektů. Tomu odpovídá i nastavení splatnosti závazků z emitovaných

dluhopisů, přijatého úvěru a případného odkupu investičních akcií. Fond se v této rovině snaží řídit splatnost

závazků se splatností pohledávek, aby předešel případnému riziku neschopnosti plnit své závazky ve smluvních

termínech.

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků a aktiv Fondu a z nich vyplývající čistá pozice k 31. 12. 2023

(v tis. Kč):

K 31. 12. 2023

Účetní

(reálná)

hodnota

Smluvní

peněžní toky

Splatné

do 1 roku

Splatné

v období

1 až 5 let

Splatné

v období

nad 5 let

Finanční závazky

Emitované dluhopisy

1 005 455

1 171 000

57 000

1 114 000

-

Přijaté úvěry

226 888

338 988

30 996

307 992

-

Obchodní a jiné závazky

653

653

653

-

-

Závazky vůči držitelům investičních akcií

217 443

217 443

-

217 443

-

Celkem finanční závazky

1 450 439

1 728 084

88 649

1 639 435

-

61

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Finanční aktiva

Poskytnuté zápůjčky

632 373

866 834

141 781

560 417

164 636

Obchodní pohledávky

2

2

2

-

-

Peněžní prostředky

999

999

999

-

-

Celkem finanční aktiva

633 375

867 835

142 782

560 417

164 636

Čistý peněžní tok

-817 064

-860 249

54 133

-1 079 018

164 636

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků a aktiv Fondu a z nich vyplývající čistá pozice k 31. 12. 2022

(v tis. Kč):

K 31. 12. 2022

Účetní

hodnota

Smluvní

peněžní toky

Splatné

do 1 roku

Splatné

v období

1 až 5 let

Splatné

v období

nad 5 let

Finanční závazky

Emitované dluhopisy

1 005 455

1 228 000

57 000

1 171 000

-

Přijaté úvěry

220 471

364 100

-

364 100

-

Obchodní a jiné závazky

930

930

930

-

-

Závazky z titulu emise investičních akcií

121 000

121 000

121 000

-

-

Závazky vůči držitelům investičních akcií

45 874

45 874

-

45 874

-

Celkem finanční závazky

1 393 730

1 759 904

57 930

1 701 974

-

Finanční aktiva

Poskytnuté zápůjčky

1 269 047

1 400 484

98 823

1 400 484

-

Obchodní pohledávky

2

2

2

-

-

Peněžní prostředky

2 286

2 286

2 286

-

-

Celkem finanční aktiva

1 271 335

1 402 772

2 288

1 400 484

-

Čistý peněžní tok

-122 395

-357 132

43 181

-400 313

-

Negativní pozice očekávané likvidity je kryta investicemi v dceřiných společnostech, které ve střednědobém

horizontu budou realizovány a peněžní příjem z nich plynoucí by měl být určen ke krytí očekávaných smluvních

peněžních výdajů.

Tabulky likvidity jsou sestaveny na základě nediskontovaných peněžních toků evidovaných finančních závazků

a uvažují nejbližší datum splatnosti, ke kterému může být po Fondu požadováno splacení závazků. V přehledu jsou

zahrnuty jak splátky jistiny úvěrů, tak budoucí dosud nezachycené úrokové platby, které vyplývají z uzavřených

úvěrových vztahů.

9.3

Měnové riziko

Měnové riziko je spojeno s cizoměnovými transakcemi a z nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční měnou

Fondu je CZK a je-li uskutečněna transakce denominována v jiné měně, je přepočítána, stejně tak jsou

přepočítávány zůstatky pohledávek a závazků, které z transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů

s vlivem na celkový výsledek hospodaření.

Za prezentované období Fond nerealizoval žádné cizoměnové operace, k 31. 12. 2023 neeviduje žádné

cizoměnové zůstatky peněžních aktiv a závazků a není tak vystaven aktuálně měnovému riziku. Ve výsledku

hospodaření není zachycen žádný dopad kurzových přepočtů.

9.4

Úrokové riziko

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů v důsledku změn

tržní úrokové míry. Vzhledem k ocenění poskytnutých zápůjček i finančních závazků reálnou hodnotou, je změna

tržní úrokové sazby promítnuta do úpravy ocenění. Vzhledem k fixnímu úročení finančních aktiv a finančních

závazků, Fond není vystaven úrokovému riziku změny budoucích úrokových plateb z titulu změny úrokové sazby.

Dopad změny tržní úrokové sazby na reálné ocenění finančních aktiv a finančních závazků je v části 9.6.

62

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

9.5

Vývoj dluhů z financování

Fond vykazuje následující finanční závazky, jejichž peněžní úhrada by byla prezentována ve výkazu peněžních

toků v rámci peněžních toků z financování. Níže uvedená tabulka poskytuje sesouhlasení počátečního a

konečného zůstatku takových závazků za prezentované období:

v tis. Kč

Emitované

dluhopisy

Přijaté úvěry

Celkem

Konečný zůstatek k 31. 12. 2021

990 993

237 030

1 228 023

peněžní tok – příjem z čerpaných úvěrů

-

2 000

2 000

peněžní tok – splátky úvěrů

-

-30

-30

peněžní tok – placené úroky

-57 000

-24 322

-24 322

přecenění reálné hodnoty

71 462

5 793

77 255

Konečný zůstatek k 31. 12. 2022

1 005 455

220 471

1 225 926

peněžní tok – příjem z čerpaných úvěrů

-

11 000

11 000

peněžní tok – placené úroky

-57 000

-24 070

-81 070

přecenění reálné hodnoty

57 000

19 487

76 487

Konečný zůstatek k 31. 12. 2023

1 005 455

226 888

1 232 343

9.6

Analýza citlivosti

Analýza citlivosti zobrazuje potenciální vliv změny tržních podmínek na hodnoty finančních aktiv a finančních

závazků a dopad do výsledku hospodaření a na výši závazku vůči držitelům investičních akcií.

Analýza citlivosti reálného ocenění majetkových účastí v dceřiných společnostech

v tis. Kč

Reálná ocenění

k

31. 12. 2023

Výsledek

hospodaření

Závazky vůči držitelům

investičních akcií

Jednoprocentní růst

tržní valuace

majetkových účastí

812 886

81 289

81 289

v tis. Kč

Reálná ocenění

k

31. 12. 2022

Výsledek

hospodaření

Závazky vůči držitelům

investičních akcií

Jednoprocentní růst

tržní valuace

obchodních podílů

119 626

11 967

11 967

Analýza citlivosti reálného ocenění poskytnutých zápůjček

v tis. Kč

Reálná ocenění

k

31. 12. 2023

Výsledek

hospodaření

Závazky vůči držitelům

investičních akcií

Jednoprocentní růst

tržní valuace

poskytnutých zápůjček

632 373

63 237

63 237

v tis. Kč

Reálná ocenění

k

31. 12. 2022

Výsledek

hospodaření

Závazky vůči držitelům

investičních akcií

Jednoprocentní růst

tržní valuace

poskytnutých zápůjček

1 269 047

126 905

126 905

Analýza citlivosti reálného ocenění emitovaných dluhopisů a přijatých úvěrů

v tis. Kč

Reálná ocenění

k

31. 12. 2023

Výsledek

hospodaření

Závazky vůči držitelům

investičních akcií

Jednoprocentní růst

tržní valuace emitovaných dluhopisů

1 005 455

-100 545

-100 545

Jednoprocentní růst

tržní valuace přijatých úvěrů

226 888

-22 689

-22 689

v tis. Kč

Reálná ocenění

k

31. 12. 2022

Výsledek

hospodaření

Závazky vůči držitelům

investičních akcií

Jednoprocentní růst

tržní valuace emitovaných dluhopisů

1 005 455

-100 545

-100 545

Jednoprocentní růst

tržní valuace přijatých úvěrů

220 471

-22 047

-22 047

63

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

Při úvaze jednoprocentního poklesu tržní valuace výše uvedených aktiv a závazků by dopad na výsledek

hospodaření a výši závazků vůči držitelům investičních akcií byl ve stejné výši, pouze v opačném efektu (zisk vs.

ztráta).

10 Oceňování reálnou hodnotou

Fond oceňuje svá finanční aktiva a finanční závazky reálnou hodnotou na pokračující bázi, přičemž reálná hodnota

je stanovena v následujících úrovních, tzv.

hierarchie reálných hodnot

:



Úroveň 1:

Reálná hodnota je stanovena pomocí neupravených kótovaných cen na aktivních trzích, k nimž má

účetní jednotka přístup ke dni ocenění



Úroveň 2:

Reálná hodnota je stanovena pomocí jiných než kótovaných cen zahrnutých do úrovně 1, které jsou

přímo či nepřímo pozorovatelné pro aktivum či závazek



Úroveň 3:

Reálná hodnota je stanovena pomocí vstupních veličin, které nejsou založeny na pozorovatelných

tržních datech

Následující část přibližuje pravidla použitá Fondem při stanovování reálných hodnot:

Reálná hodnota majetkových účastí v dceřiných společnostech

Reálná hodnota investic do dceřiných společností je dána reálným oceněním nemovitostí, resp. nemovitostních

projektů umístněných v dceřiných společnostech. Fond reálné ocenění stanovuje za pomoci externího nezávislého

znalce v oboru a vychází z reálného ocenění majetkové podstaty (nemovitostí) dceřiných společností na bázi tržních

hodnot. Majetková podstata dceřiných společností tkví v nemovitostech, která má dceřiná společnost ve vlastnictví

ve výstavbě nebo již v užití – pronájmu. Ocenění investice tak vychází zejména z tržního ocenění držených

nemovitostí, které je upraveno o ocenění zbývajících individuálních složek čistých aktiv (pohledávek a závazků

dceřiné společnosti). Tržní ocenění nemovitostí je založeno zejména na metodě diskontovaných peněžních toků,

kdy jsou odhadovány budoucí peněžní toky plynoucí z využití nemovitostí – pronájem a prodej. Reálná hodnota je

stanovena v úrovni 3 hierarchie reálných hodnot. Hlavními vstupy jsou odhady týkající se využití nemovitostí

(projekce budoucích peněžní toků, odhad tržní (diskontní) úrokové sazby).

Reálná hodnota finančních aktiv z poskytnutých zápůjček

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem jsou ve své podstatě spolu s ryzími majetkovými účastmi součástí

celkových investic v dceřiných společnostech a jsou oceňovány reálnou hodnotou na pokračující bázi. Jejich reálné

ocenění je kalkulováno jako současná hodnota budoucích smluvních peněžních toků za použití aktuální tržní

úrokové sazby, tj. v úrovni 3 hierarchie reálných hodnot, kde hlavním vstupem je odhad tržní (diskontní) úrokové

sazby k rozvahovému dni (datu ocenění).

Reálná hodnota finančního závazku z emitovaných dluhopisů

Emitované dluhopisy jsou oceňovány reálnou hodnotou na pokračující bázi, neboť mají souvislost s investičními

aktivy Fondu oceňovanými reálnou hodnotou. Fond skrz tyto nástroje získal prvotní peněžní prostředky za účelem

jejich následné investice a umoření těchto závazků je navázáno na realizaci investičních aktiv. Reálná hodnota

závazku z emitovaných dluhopisů je stanovena na základě tržního kurzu dluhopisů získaného z portálu Bloomberg,

tj. jako veřejně kotovaná cena v úrovni 1 hierarchie reálných hodnot.

Reálná hodnota finančního závazku z přijatého úvěru

Závazek z přijatého úvěru je oceňován reálnou hodnotou na pokračující bázi, neboť má souvislost s investičními

aktivy Fondu oceňovanými reálnou hodnotou. Reálná hodnota přijatého úvěru je kalkulována jako současná

hodnota budoucích smluvních peněžních toků za použití aktuální tržní úrokové sazby, tj. v úrovni 3 hierarchie

reálných hodnot, kde hlavním vstupem je odhad tržní (diskontní) úrokové sazby k rozvahovému dni (datu ocenění).

Reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních akcií

Emitované investiční akcie, neboť je s nimi spojeno právo držitele na odkup Fondem, jsou klasifikovány jako

finanční závazky a jsou oceňovány reálnou hodnotou na pokračující bázi, neboť mají souvislost s investičními aktivy

Fondu oceňovanými reálnou hodnotou. Reálná hodnota je stanovena jako reziduum reálné hodnoty investičních

aktiv Fondu a reálné hodnoty souvisejících finančních závazků. Reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních

akcií je tak průběžně aktualizována a ovlivněna výsledky (zhodnocení / znehodnocení) investiční části Fondu.

Reálná hodnota obchodní pohledávek a závazků

Obchodní pohledávky a závazky jsou provozními položkami čistých aktiv Fondu, jejich splatnost je krátkodobá a

jejich ocenění je ve výši nominální hodnoty, která je z hlediska doby splatnosti a výše zůstatkovou vhodnou

aproximaci reálné hodnoty, tj. nejsou identifikovány žádné významné rozdíly vůči případnému reálnému ocenění.

Následující tabulka analyzuje v rámci hierarchie reálných hodnot finanční aktiva a finanční závazky Fondu oceněné

reálnou hodnotou k 31. prosinci 2023:

Ocenění reálnou hodnotou k

31/12/2023

64

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

v tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Majetkové účasti v dceřiných společnostech

-

-

812 886

Poskytnuté zápůjčky

-

-

632 373

Obchodní pohledávky

-

-

2

Peněžní prostředky

-

999

-

Emitované dluhopisy

1 005 455

-

-

Přijaté úvěry

-

-

-226 888

Obchodní závazky

-

-

-653

Závazky vůči držitelům investičních akcií

-

-

-217 443

Následující tabulka analyzuje v rámci hierarchie reálných hodnot finanční aktiva a finanční závazky Fondu oceněné

reálnou hodnotou k 31. prosinci 2022:

Ocenění reálnou hodnotou k

31/12/2022

v tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Majetkové účasti v dceřiných společnostech

-

-

119 626

Poskytnuté zápůjčky

-

-

1 269 047

Obchodní pohledávky

-

-

2

Peněžní prostředky

-

2 286

-

Emitované dluhopisy

-1 005 455

-

-

Přijaté úvěry

-

-

-220 471

Obchodní závazky

-

-

-930

Závazky vůči držitelům investičních akcií

-

-

-45 874

V průběhu období nedošlo k žádným přesunům mezi úrovněmi reálné hodnoty.

Techniky, metody a nepozorovatelné vstupy ocenění finančních aktiv a finančních závazků spadajících do

úrovně 3 hierarchie reálných hodnot

v tis. Kč

Reálná hodnota

k 31. 12. 2023

Reálná hodnota

k 31. 12. 2022

Oceňovací technika

Použité

nepozorovatelné vstupy

Finanční aktiva

Majetkové účasti

v dceřiných

společnostech

812 886

119 626

Substanční metoda

(ocenění celých společností)

Aktuální účetní výkazy

společností k datu ocenění

Porovnávací metoda

(ocenění pozemků

k výstavbě a pronajímajících

společností)

Ceny pozemků a nemovitostí

v příslušných regionech za m

2

upravené o srovnávací

koeficienty

Reziduální metoda

(ocenění projektů ve

výstavbě)

Očekáváné výnosy z pronájmů

a prodejů nemovitostí

Kapitalizační míra

Profit developera

Výnosová metoda

(ocenění dokončených

projektů k budoucímu

pronajmu)

Plánované budoucí nájemné

Odhad budoucí inflace

Úroková sazba

Poskytnuté zápůjčky

632 373

1 269 047

Metoda diskontovaných

peněžních toků

Analýza bonity dlužníka na

základě jeho aktuálních

účetních výkazů

Finanční závazky

Přijaté úvěry

226 888

220 471

Metoda diskontovaných

peněžních toků

Analýza bonity dlužníka na

základě jeho aktuálních

účetních výkazů

Závazky vůči

držitelům

investičních akcií

217 443

45 874

Metoda reziduální hodnoty

čistých aktiv

Výše uvedené vlivy se

nepřímo promítají do ocenění

závazku

11 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

Fond není v žádných sporech, z nichž by mohlo plynout nějaké plnění. Vedení Fondu si není vědomo ani jiných

událostí uskutečněných během účetního období, které by vedly ke vzniku a evidenci tzv. podmíněných závazků či

podmíněných aktiv a případných dalších podmíněných plnění ve prospěch Fondu.

65

Účetní závěrka společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s.

2023

12 Čistá hodnota aktiv

Společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. je investičním fondem, jehož působení podléhá regulaci ze strany České

národní banky a který musí naplňovat požadavky na zveřejnění vyplývající ze zákona č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“). Jedním z požadavků je zveřejnění tzv. čisté

hodnoty aktiv na akcii, přičemž pro účely stanovení její výše stanoví ZISIF následující:

(1) Majetek a dluhy investičního fondu z investiční činnosti se oceňují reálnou hodnotou podle mezinárodních

účetních standardů upravených právem Evropské unie s tím, že:

a)

pro určení reálné hodnoty dluhopisu nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného

papíru představujícího právo na splacení dlužné částky je možné použít průměrnou cenu mezi nejlepší

závaznou nabídkou a poptávkou (středová cena) a

b)

pro určení reálné hodnoty akcie nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru

představujícího podíl na obchodní společnosti nebo jiné právnické osobě je možné použít hodnotu, která

je vyhlášena na evropském regulovaném trhu nebo na zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu a

která je vyhlášena k okamžiku ne pozdějšímu, než je okamžik ocenění a nejvíce se blížícímu okamžiku

ocenění.

(2)

Česká národní banka stanoví vyhláškou postupy pro určení reálné hodnoty majetku a dluhů investičního fondu

v rozsahu stanoveném odstavcem 1.

Čistá hodnota aktiv na akcii je ukazatelem, který nevyplývá z požadavků IFRS a IFRS tedy nestanoví postupy, jak

jej kalkulovat. Jedná se o tzv. alternativní výkonnostní ukazatel, který Fond zveřejňuje s ohledem na požadavky

ZISIF a jeho výše se stanoví v souladu s požadavky ZISIF.

Z požadavků ZISIF vyplývá povinnost ocenit aktiva a závazky Fondu reálnou hodnotou. Fond svá investiční aktiva

– nemovitosti a majetkové účasti – oceňuje reálnou hodnotou. U ostatních aktiv – zejména obchodní pohledávky a

peněžní prostředky – jejich ocenění v účetní závěrce se významně neodchyluje od reálné hodnoty a lze jej

považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění. Přijatý úvěr a emitované dluhopisy Fondu jsou oceňovány

reálnou hodnotou. U ostatních pasiv se jejich ocenění v účetní závěrce významně neodchyluje od reálné hodnoty

a lze jej považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění.

31. 12. 2023

31. 12. 2022

Čistá aktiva vyplývající z výkazu finanční situace (v tis. Kč)

217 443

45 874

Počet vydaných investičních akcií (v ks) – třída Z

1 059 878 463

207 000 000

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč) – třída Z

0,0725

0,1407

Počet vydaných investičních akcií (v ks) – třída A

17 910 036

16 000 000

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč) – třída A

1,1544

1,0471

Počet vydaných investičních akcií (v ks) – třída S

206 500 000

-

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč) – třída S

0,5808

-

13 Události po rozvahovém dni

Žádné významné události s dopadem na finanční situaci a výkonnost Fondu nenastaly v období po rozvahovém

dni a do data schválení této účetní závěrky.

14 Schválení účetní závěrky

Tato účetní závěrka byla sestavena dne 18. dubna 2024.

____________________________

CODYA investiční společnost, a.s.

člen správní rády

Ing. Robert Hlava, zástupce při výkonu funkce

1/8

Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a 

výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML. 

Zpráva nezávislého auditora

o ověření účetní závěrky společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. k 31. 12. 2023 

PKF APOGEO Verifica, s.r.o. 

Rohanské nábřeží 671/15 

Karlín, 186 00 Praha 8 

2/8

Zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky 

Společnost: 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Se sídlem: 

Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8 

Identifikační číslo: 

107 20 855 

Předmět činnosti: 

Činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu Zákona o 

investičních společnostech a investičních fondech 

Tato zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky je určena akcionářům Společnosti. 

Výrok auditora 

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (dále také 

„Společnost“) sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém 

Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2023, výkazu o úplném výsledku 

hospodaření, výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií a 

přehledu o peněžních tocích za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 a přílohy této účetní závěrky, která 

obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další vysvětlující informace. 

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace společnosti 3M 

FUND MSI SICAV, a.s. k 31. 12. 2023 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za období od 

1. 1. 2023 do 31. 12. 2023, v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém 

Evropskou unií. 

Základ pro výrok 

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) 

č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy 

pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost 

stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní 

závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České 

republiky jsme na Společnosti nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených 

předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný 

základ pro vyjádření našeho výroku. 

Hlavní záležitosti auditu 

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní 

závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní 

závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto 

záležitostem nevyjadřujeme. 

3/8

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

Stanovení reálné hodnoty majetkových účastí

Společnost

má

ve

své

rozvaze

položku

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním

do výsledku ve výši 812.886 tis. Kč.

Společnost oceňuje položku modelem reálné

hodnoty

k závěrkovému

datu

ve

smyslu

IFRS/IAS.

Riziko

v této

oblasti

vnímáme

na

základě

potenciálně nesprávného ocenění tohoto majetku

nadhodnocením hodnoty majetkových účastí

v účetní závěrce Společnosti.

Informace o přecenění položky na reálnou

hodnotu a způsob stanovení reálné hodnoty jsou

uvedeny v příloze účetní závěrky v částech 3

Účetní pravidla, 7.4.1 Majetkové účasti v reálné

hodnotě s přeceněním do výsledku a části 10

Oceňování reálnou hodnotou.

Posoudili jsme

nejprve

na úvod kvalifikaci

zhotovitele předložených posudků a to z pohledu

jeho odborných předpokladů a vyhodnocení

nezávislosti. Tyto předpoklady zhotovitele jsme

vyhodnotili tak, abychom mohli přistoupit k

hodnocení vlastní práce experta vedení.

Předložená ocenění byla vyhotovena externími

znalci zapsanými v rejstříku znalců s příslušným

znaleckým oprávněním.

Posuzovali jsme správnost volby použité metody

a její aplikaci. Předmět ocenění byl tvořen

zejména nemovitým majetkem. Jako metoda

ocenění

byla

zpravidla

zvolena

substanční

metoda ocenění, tedy odvození reálné hodnoty

od tržní hodnoty jednotlivých částí substance

majetkové účasti. Klíčové výpočty jsme ověřovali

vlastním přepočtem na vzorku pro ověření

početní správnosti vlastního ocenění.

V případě, že jsme zjistili nedostatky, či jsme

shledali výstup ocenění v některé z jeho částí

nepřezkoumatelný či rozporný, požádali jsme

zhotovitele, aby vysvětlil detail a doplnil svůj

výstup či jsme provedli vlastní výpočty, abychom

si vlastním způsobem ověřili, zda námi zjištěné

ocenění

se

významně

neodchyluje

od

výsledného ocenění či dílčích úsudků znalce.

4/8

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě 

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční 

finanční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá správní 

rada Společnosti. 

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich 

povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, 

zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi 

znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace 

nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech 

významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto 

posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální 

náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda 

případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě 

ostatních informací. 

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že 



ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní 

závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a 



ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy. 

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti k nimž jsme dospěli při 

provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci 

uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné 

nesprávnosti nezjistili. 

Odpovědnost správní rady a výboru pro audit Společnosti za účetní závěrku 

Správní rada Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v 

souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový 

vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala 

významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou. 

Při sestavování účetní závěrky je správní rada Společnosti povinna posoudit, zda je Společnost schopna 

nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího 

nepřetržitého trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s 

výjimkou případů, kdy správní rada plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy 

nemá jinou reálnou možnost, než tak učinit. 

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá správní rada ve spolupráci s 

výborem pro audit. 

5/8

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky 

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou 

(materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš 

výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu 

s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou 

(materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za 

významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit 

ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou. 

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého 

auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností: 



Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené 

podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat 

dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že 

neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než 

riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí 

podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení 

nebo obcházení vnitřních kontrol. 



Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu, 

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom 

mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému. 



Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a 

informace, které v této souvislosti správní rada Společnosti uvedla v příloze účetní závěrky. 



Posoudit vhodnost použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky správní radou 

a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální) nejistota 

vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost Společnosti 

pokračovat v trvání podniku. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální) nejistota 

existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze 

účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše 

závěry týkající se schopnosti Společnosti pokračovat v trvání podniku vycházejí z důkazních 

informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou 

vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost pokračovat v trvání podniku. 



Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky včetně přílohy, a dále to, zda 

účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému 

zobrazení. 

Naší povinností je informovat správní radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a 

načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných 

významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému. 

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické 

požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž 

se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních. 

6/8

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali správní radu a výbor pro 

audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž 

představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když 

právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě 

usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, 

že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu. 

Ostatní skutečnosti 

Předcházejícím auditorem Společnosti v minulém účetním období, tj. v období od 1.1.2022 do 

31.12.2022 byla auditorská společnost BDO Audit s. r. o., ev. č. 018, která vydala ve své auditorské 

zprávě ze dne 28.04.2023 k auditu účetní závěrky sestavené za toto období výrok „bez výhrad“.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy 

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme 

v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních 

standardů pro audit:

Určení auditora a délka provádění auditu 

Auditorem Společnosti nás dne 29. 06. 2023 určila valná hromada Společnosti na období od 1. 1. 2023 

až 31. 12. 2023. Auditorem Společnosti jsme tak prvním rokem. 

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit 

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou 

zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 18.4.2024 vyhotovili dle článku 11 nařízení 

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. 

Poskytování neauditorských služeb 

Prohlašujeme, že nebyly Společnosti poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení 

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Společnosti ani podnikům, které 

ovládá, kromě povinného auditu neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedené 

v příloze účetní závěrky nebo ve výroční zprávě Společnosti. 

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF 

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní 

závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci 

(EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 

2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu 

pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce. 

7/8

Odpovědnost správní rady 

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědná správní rada Společnosti. 

Správní rada Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za: 



návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování 

požadavků nařízení o ESEF, 



sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML. 

Odpovědnost auditora 

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka 

obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s 

požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle 

mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, 

které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“). 

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je 

velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem 

ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o 

ESEF. 

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti: 



seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF, 



seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování požadavků 

nařízení o ESEF, 



identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky 

nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a 



na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat 

přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru. 

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční zprávě, byla 

sestavena v platném formátu XHTML. 

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro 

vyjádření našeho závěru. 

Závěr 

Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. 12. 2023 obsažená ve výroční 

finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o 

ESEF. 

8/8

V Praze dne 18.4.2024 

Auditorská společnost: 

PKF APOGEO Verifica, s.r.o. 

Rohanské nábřeží 671/15 

Karlín, 186 00 Praha 8 

oprávnění č. 612 

Statutární auditor:

Ing. Jan Tichý, DiS.

oprávnění č. 2334