3M FUND MSI a.s. - 3157004TYW5DXG2FXX14

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Výroční finanční zpráva, účetní závěrka a zpráva auditora 

za rok 2022 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

2

Obsah 

Prohlášení statutárního orgánu 

.............................................................................................................. 

6

Část I: Všeobecné informace 

.................................................................................................................. 

7

1.1

Základní informace o společnosti 

........................................................................................... 

7

1.2

Popis podnikatelské činnosti 

.................................................................................................. 

8

1.3

LEI Společnosti 

...................................................................................................................... 

13

1.4

Základní kapitál 

..................................................................................................................... 

13

1.5

Cenné papíry vydávané Společností 

..................................................................................... 

13

1.6

Omezení převoditelnosti 

...................................................................................................... 

13

1.7

Výkaz o řízení a správě Společnosti 

...................................................................................... 

13

1.7.1 

Statutární orgány Společnosti k 31. 12. 2022 

............................................................... 

14

1.7.2 

Organizační struktura Společnosti 

................................................................................ 

15

1.7.3 

Ovládací podíly 

.............................................................................................................. 

16

1.7.4 

Politika rozmanitosti Společnosti

.................................................................................. 

16

1.8

Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti Společnosti 

......................................................... 

16

1.9

Informace o odměnách statutárním auditorům 

................................................................... 

17

1.10 

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 3 ZISIF ve 

spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP) 

............................................................................................ 

17

Dosud nebyly vyplaceny podíly na zisku

. .......................................................................................... 

17

1.11 

Hospodářské postavení společnosti 

..................................................................................... 

17

1.12 

Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31. 12. 2022 

.............................. 

17

1.13 

Předpokládaný budoucí vývoj Společnosti a hlavní rizika a nejistoty

................................... 

17

1.14 

Významné soudní řízení 

........................................................................................................ 

17

1.15 

Významné smlouvy 

............................................................................................................... 

17

1.16 

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích 

....... 

17

1.17 

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje 

...................................................................................... 

18

1.18 

Informace o nabytí vlastích akcií 

.......................................................................................... 

18

1.19 

Informace o tom, zda má emitent pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí

18

1.20 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům 

nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o 

počtu pracovníků a vedoucích osob obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za 

zhodnocení kapitálu, které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

.................................................................. 

18

1.21 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fondu těm z jeho 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

3

pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu (§ 291 

odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

.......................................... 

19

1.22 

Obchodní model podniku a jeho tvorba 

............................................................................... 

19

1.23 

Údaje o organizačních složkách v zahraničí 

.......................................................................... 

19

1.24 

Počet akcií představujících podíl na Společnosti, které jsou ve vlastnictví osob s řídící 

pravomocí Společnosti

...................................................................................................................... 

19

1.25 

Oznámení, že nenastal žádný Případ porušení povinnosti dle Prospektu Emitenta 

............ 

19

1.26 

Použití výtěžku emise dluhopisů 

........................................................................................... 

22

1.27 

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

.................................................... 

22

2

Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti a stavu jejího majetku za rok 2022

........................ 

23

2.1

Základní údaje o Společnosti 

................................................................................................ 

23

2.2

Činnost Společnosti

............................................................................................................... 

23

2.3

Hospodaření Společnosti v roce 2022 

.................................................................................. 

23

2.4

Stav majetku Společnosti 

...................................................................................................... 

23

2.5

Aktiva 

.................................................................................................................................... 

24

2.6

Vlastní kapitál a závazky 

....................................................................................................... 

24

2.7

Výkaz zisku a ztráty 

............................................................................................................... 

24

2.8

Výhled pro rok 2023

.............................................................................................................. 

24

3

Zpráva o vztazích za účetní období roku 2022

.............................................................................. 

25

3.1

Údaje o ovládání 

................................................................................................................... 

25

3.2

Struktura vztahů mezi osobami 

............................................................................................ 

25

3.3

Osoby mimo Společnost ovládané Ovládajícími osobami 

.................................................... 

26

3.4

Přehled jednání 

..................................................................................................................... 

26

3.5

Přehled smluv 

....................................................................................................................... 

26

3.6

Posouzení toho, zda vznikla Společnosti újma, a posouzení jejího vyrovnání 

..................... 

26

3.7

Výhody a nevýhody plynoucí ze vztahů 

................................................................................ 

26

3.8

Prohlášení Statutárního orgánu 

............................................................................................ 

26

4

Samostatná část výroční zprávy

.................................................................................................... 

28

4.1

Zvláštní náležitosti výroční zprávy 

........................................................................................ 

28

4.2

Činnost Společnosti v roce 2022 

........................................................................................... 

28

4.3

Složení portfolia Společnosti

................................................................................................. 

28

4.4

Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení 

s Přílohou č. 2 písm. f) VoBÚP

........................................................................................................... 

28

4.5

Údaje o činnosti obhospodařovatele Společnosti ve vztahu k majetku Společnosti 

v Účetním období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF a čl. 105 Nařízení). 28 

4.6

Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (manažera správy aktiv), 

případně externího správce Společnosti v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

4

vykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s 

Přílohou č. 2 písm. a) VoBÚP 

............................................................................................................ 

29

4.7

Identifikační údaje každého depozitáře Společnosti v rozhodném období a době, po kterou 

činnost depozitáře vykonával (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou 2 písm. b) VoBÚP 

............. 

29

4.8

Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku 

Společnosti, pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku Společnosti (§ 291 odst. 

3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. c) VoBÚP 

............................................................................. 

29

4.9

Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která vykonávala 

činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Společnosti v rozhodném období, a údaj o době, 

po kterou tuto činnost vykonávala (§291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. d) VoBÚP .. 29 

4.10 

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Společnosti ke 

dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací 

ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 

písm. e) VoBÚP 

................................................................................................................................. 

30

4.11 

Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů 

nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Společností, jestliže hodnota předmětu sporu 

převyšuje 5 % hodnoty majetku Společnosti v rozhodném období, vč. údajů o všech státních, 

soudních nebo rozhodčích řízeních za účetní období, které mohla mít nebo v nedávné minulosti 

měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti nebo jeho skupiny nebo 

prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. g) 

VoBÚP 30 

4.12 

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 3 ZISIF ve 

spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP) 

............................................................................................ 

30

4.13 

Údaje o skutečné zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Společnosti, 

s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a 

auditora, a údaje o dalších nákladech či daních (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. 

i) VoBÚP) 

........................................................................................................................................... 

31

4.14 

Údaje týkající se prosazování environmentálních nebo sociálních vlastností a udržitelných 

investic podle čl. 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2088 a údaje podle čl. 5 až 

7 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/852 (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 

odst. 1 písm. j) ZISIF) 

......................................................................................................................... 

31

4.15 

Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu Společnosti, ke kterým došlo 

v průběhu účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. a) ZISIF a čl. 106 

Nařízení) 

............................................................................................................................................ 

31

4.16 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Společnosti jejím 

pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných na pevnou a pohyblivou 

složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob obhospodařovatele Společnosti a údaje o 

případných odměnách za zhodnocení kapitálu, které Společnost nebo její obhospodařovatel 

vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

.................. 

31

4.17 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Společnosti těm z jeho 

pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Společnosti (§ 

291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

................................... 

32

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

5

4.18 

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístup emitenta k možným 

rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví 

............................................................................ 

32

4.19 

Orgány Společnosti k 31. 12. 2022

........................................................................................ 

33

4.19.1 

Jediný člen správní rady Společnosti 

............................................................................ 

33

4.19.2 

Výbor pro audit 

............................................................................................................. 

33

4.19.3 

Kotační agent 

................................................................................................................ 

33

4.19.4 

Pověření výkonem některých činností 

.......................................................................... 

33

4.20 

Popis postupů rozhodování a základní rozsah působnosti valné hromady 

.......................... 

34

4.21 

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

............................................................... 

34

4.22 

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti 

..................... 

34

4.23 

Regulované trhy 

.................................................................................................................... 

34

4.24 

Rating 

.................................................................................................................................... 

34

4.25 

Alternativní výkonnostní ukazatele 

...................................................................................... 

34

4.26 

Válečný konflikt na Ukrajině 

................................................................................................. 

35

4.27 

Politika životního prostředí 

................................................................................................... 

35

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

.................................................................... 

35

Část II: Účetní závěrka za období od 1. 1. do 31. 12. 2022 

................................................................... 

36

Část III: Zpráva nezávislého auditora 

.................................................................................................... 

69

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

6

Prohlášení statutárního orgánu 

Při vynaložení veškeré přiměřené péče podává účetní závěrka, vypracovaná v souladu s platným 

souborem účetních standardů, věrný a poctivý obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a výsledku 

hospodaření emitenta a výroční zpráva podle zákona upravujícího účetnictví obsahuje věrný přehled 

vývoje a výsledků emitenta a postavení emitenta, spolu s popisem hlavních rizik a nejistot, kterým čelí. 

V Brně dne 22. dubna 2023 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost, a.s. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022

7

Část I: Všeobecné informace

Tato výroční zpráva je sestavená dle ustanovení § 119 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na

kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon“) a dále dle Zákona č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech.

Účetní závěrka, přiložená k výroční zprávě, byla sestavena v souladu se standardem IAS 1

Sestavování

a zveřejňování účetní závěrky

a v jeho návaznosti v souladu s Mezinárodními standardy účetního

výkaznictví (International Financial Reporting Standards, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.

Vzhledem ke skutečnosti, že společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. byla založena 31.3.2021, je

srovnávací období prezentováno obdobím od 31. 3. 2021 do 31.12.2021.

Vysvětlující poznámky obsahují dostačující informace tak, aby investor řádně porozuměl veškerým

významným hodnotám a jakémukoliv vývoji v období, jež odráží tyto výkazy.

1.1

Základní informace o společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

(dále „Společnost“ nebo též „Emitent“) se sídlem Sokolovská 694/100a, 186

00 Praha 8, Česká republika, byla založena zakladatelským právním jednáním a zapsána do

obchodního rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 26213 dne 31. 3. 2021.

Identifikační číslo Společnosti je 107 20 855. Do 12. 1. 2022 působila pod obchodní firmou 3M FUND

MSI a.s. Webové stránky Společnosti jsou

www.3mfund.cz

. Hlavním místem výkonu činnosti

Společnosti je zároveň sídlem Společnosti. Tel. 224 941 518. Dne 1. 1. 2022 došlo k přeměnění

společnosti 3M FUND MSI a.s. na fond kvalifikovaných investorů a k jeho zápisu do seznamu

investičních fondů vedeném Českou národní bankou dle § 597 písm. a) zákona č. č. 240/2013 Sb., o

investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále též „

ZISIF

“).

Společnost od 1. 1. 2022 tedy nese název 3M FUND MSI SICAV a.s. Do Obchodního rejstříku byly

změněné údaje zapsány 12. 1. 2022. Členem správní rady se stala společnost CODYA investiční

společnost, a.s. se sídlem Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, IČ 06876897, která vykonává

obhospodařování a administraci. Společnost může vydávat zakladatelské akcie a investiční akcie.

Společnost se řídí právními předpisy České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský

zákoník, zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, zákona č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech, zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském

podnikání, a zákonem 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, zákonem č. 563/1991

Sb., o účetnictví, zákonem č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích.

Společnost byla založena za účelem zhodnocení vloženého a získaného kapitálu prostřednictví investic

do rezidenčních a komerčních nemovitostních projektů v České republice (ať již dokončených

nemovitostí nebo pozemků ve fázi developmentu). Tyto investice Společnost realizuje nebo bude

realizovat prostřednictvím svých dceřiných společností, přičemž sama bude mateřskou společností.

Investičním záměrem Společnosti je především nabývat na vhodných lokalitách nemovitosti či

pozemky, na nichž bude realizovat výstavbu rezidenčních či komerčních nemovitostních projektů

s cílem tyto projekty po jejich dokončení či po uplynutí stanoveného časového horizontu prodat (v

případě rezidenčních nemovitostí především formou prodeje jednotlivých jednotek). Po přechodnou

dobu v souladu s investiční strategii mohou být nemovitosti pronajímány.

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

8

Společnost pověřila na základě příkazní smlouvy ze dne 14. 4. 2021 společnost J&T BANK IB Capital 

Markets, a.s., IČO: 247 66 259, se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, činností 

spojenou s přípravou a zajištěním emise dluhopisů. 

Prospekt pro vydání dluhopisů byl v souladu s čl. s čl. 20 Nařízení o prospektu a v souladu s čl. 35 a 

násl. Prováděcího nařízení 2019/980 schválen rozhodnutím České národní banky („Česká národní 

banka“) č. j. 2021/061420/CNB/570 ke sp. zn. S-Sp-2021/00049/CNB/572 ze dne 18. 6. 2021, které 

nabylo právní moci dne 19. 6. 2021. Centrální depozitář cenných papírů, a.s., IČO: 250 81 489, se 

sídlem Rybná 682/14, Staré Město, 110 00 Praha 1, přidělil Dluhopisům ISIN CZ0003533069. Název 

dluhopisů je 3MFUND MSI 5,70/26. 

Společnost má v plánu shromažďovat peněžní prostředky od kvalifikovaných investorů, investorů 

vlastnících vydané dluhopisy Společnosti, a akcionářů za účelem společného investování na základě 

určené strategie ve prospěch těchto investorů.. Společnost a její výkon činnosti podléhá po celé 

uplynulé účetní období dohledu České národní banky. Společnost měla vůči České národní bance 

pravidelnou informační povinnost podle § 462, § 463 odst. 2 písm. a) body 2 a 3 a § 475 ZISIF. 

1.2

Popis podnikatelské činnosti 

Společnost byla založena dne 31. 3. 2021. Její činnost byla od počátku významně ovlivněna vytyčeným 

cílem akcionářů směřujícím k přeměně na investiční fond, který nabyde investiční majetky skrz své 

dceřiné společnosti za účelem zhodnocení vložených prostředků. Aby tento cíl byl co nejefektivněji 

naplněn, rozhodla se Společnost podniknout kroky k získání finančních prostředků emisí dluhopisů. 

Postupně v průběhu let 2021 až 2022 nabyla 100% podíly v dceřiných společnostech. Předmětem 

podnikání Společnosti je činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ZISIF. 

Dceřiné společnosti byly pořízeny za účelem nabytí nemovitostních projektů, a to buď na základě 

smlouvy o koupi nemovitých věcí, kdy konkrétní dceřiná společnost nabude přímo konkrétní 

nemovitosti, nebo na základě smlouvy o koupi 100% majetkové účasti v jiných společnostech, v nichž 

jsou nemovitostní projekty již realizovány. Společnost poskytla za tímto účelem každé dceřiné 

společnosti formou úvěru financování s cílem pořízení nemovitostních projektů. 

(i)

Dceřiná společnost MS Trnitá 1 s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt částečně zkolaudován 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu 

Projekt se skládá z rezidenční části (budovy B1 až B6), kterou tvoří 195 bytových 

jednotek a atelierů s dispozicemi 1+kk až 5+kk a dvou administrativních částí (budov A1 

a A2). V parteru jsou dále umístěny retailové prostory. Projekt byl rozdělen na etapy. 

Parkování je zajištěno ve 2 podzemních podlažích a 1 nadzemním podlaží (objekt G), 

přičemž výstavba garážových stání probíhá v rámci 1.etapy. 

- 1.etapa zahrnuje rezidenční část (195 bytů a atelierů s podlahovou plochou 11 699 

m² a 245 garážových stání), retail v rezidenční části (užitná plocha 832 m²), 

administrativní budova A2 (hrubá nájemní plocha 8 169 m², z toho 7 282 m² kanceláře, 

555 m² komerce a 332 m² sklady) a 112 garážových stání. 

- 2.etapa zahrnuje rezidenční část (byty a ateliéry s užitnou plochou 5 600 m²), 

kanceláře cca 590 m² a cca 590 m² retailu) a 98 garážových stání. 

- Vydání územního rozhodnutí 

prosinec 2017 

- Vydání stavebního povolení 

leden 2019 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

9

- Zahájení výstavby 

Q1 2019 

- Kolaudace 1.etapy 

Q2 2022 

- Kolaudace 2.etapy 

Q4 2023 

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Trnitá v Brně – Trnitá. Tato takzvaná Jižní čtvrť představuje 

jedno z nejdůležitějších rozvojových území v Brně a postupně zde vzniká nové 

administrativní centrum Brna. Dalšími benefity jsou docházková vzdálenost do centra, 

výhled na Petrov, revitalizované oblasti řeky Svratky, parků a také nového nádraží. 

V pěší blízkosti je autobusové nádraží a obchodní centrum Vaňkovka. Napojení na 

dálnice D1 a D2 nezabere více než 10 minut. 

Stav 

1. etapa dokončena a probíhá prodej jednotek. U 2. etapy se Osazují okna, provádí 

fasády, vnitřní rozvody, betonové podlahy, omítky. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Trnitá 1, a.s. koupila společnost MS Trnitá 1 s.r.o. 

(původní název) MS AKVI I a.s. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. 

Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost 

poskytla úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Trnitá 1, a.s. Za tímto 

účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 450 000 tis. 

Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Na společnost MS Trnitá 1 s.r.o. (s původní firmou MS AKVI I s.r.o.), jako na společnost nástupnickou, 

přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti MS Trnitá 1, a.s., se sídlem 

Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 277 58 583, a to podle Projektu fúze sloučením ze dne 

1. 11. 2021 s rozhodným dnem 1. 1. 2021. 

(ii)

Dceřiná Společnost MS Hostivická s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Výstavba souboru multifunkčních (rezidenčních i komerčních) objektů. Projekt se 

plánuje realizovat ve dvou etapách. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q2 2023 – Q4 2025 (1.etapa) 

Očekávané dokončení výstavby: Q4 2027 (2.etapa) 

Popis lokality 

Projekt se nachází v centru obce Hostivice (Praha – západ). 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Hostivická, s.r.o. koupila společnost MS AKVI II a.s. 

Kč. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 

a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla úvěr na refinancování 

nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Hostivická, s.r.o. 

Za tímto účelem byla uzavřena 

úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 107 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 

6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Na společnost MS Hostivická s.r.o. (s původní firmou MS AKVI II s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti MS 

Hostivická, s.r.o., se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 065 33 370, a to 

podle Projektu fúze sloučením ze dne 22. 02. 2022. Rozhodný den: 01.01.2022. 

(iii)

Dceřiná Společnost MS Vídeňská s.r.o. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

10

Stav 

Dokončený nemovitostní projekt 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Budova byla zkolaudována v roce 2009. Budova má jedno podzemní a šest nadzemních 

podlaží, na střeše je umístěna technická nadstavba. Parkování je zajištěné částečně 

v podzemní garáži a částečně na oploceném parkovišti ve dvoře za budovou. Každé 

nadzemní podlaží je rozděleno na 2 nebytové jednotky (celkem 12 nebytových 

jednotek). Jednotky umístěné na prvním nadzemním podlaží představují obchodní 

plochy, ostatní jednotky představují kancelářské plochy. Ke každé nebytové jednotce 

patří 2 parkovacích stání ve dvoře a 2 až 6 garáží v podzemním podlaží. 

Budova je ve vlastnictví Projektové společnosti pouze z části, neboť vlastní 9 

nebytových jednotek o celkové pronajímatelné ploše zhruba 2.390 m², které jsou 

umístěny na 1.NP-4.NP a na polovině 5.NP. K jednotkám ve vlastnictví Projektové 

společnosti patří 18 parkovacích stání ve dvoře, 33 garáží a 32 m² skladů v podzemním 

podlaží. Zbývající 3 nebytové jednotky na 5. a 6. NP včetně příslušných garáží a GS patří 

jiným vlastníkům (nikoliv ze Skupiny MSI). 

Popis lokality 

Administrativní budova je umístěna v jižní části Brna na ulici Vídeňská. 

Současný stav 

Celkový počet nájemců: 10 (98 % pronajímatelné plochy) 

Potenciální čistý nájem z prostor ve vlastnictví MS Vídeňská s.r.o. činní 9 mil. Kč. 

Největší nájemce: ARMEX SLUŽBY s.r.o., Accace Outsourcing s.r.o., MS-INVEST a.s. 

Budova je ve velmi dobrém stavu, je průběžně udržována a nejsou potřeba další 

investice. 

100% obchodní podíl ve společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o. koupila společnost MS Vídeňská s.r.o. (dříve 

MS AKVI III s.r.o.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr je spatný 

k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla úvěr na 

refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o. Za tímto účelem 

byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 57 000 tis. Kč. Úvěr je 

splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Na společnost MS Vídeňská 

s.r.o. (s původním názvem MS AKVI III s.r.o.), jako na společnost nástupnickou, přešlo v důsledku 

vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o., se sídlem Koliště 

1912/13, Černá pole, 602 00 Brno, IČ: 277 19 316, a to podle Projektu fúze sloučením ze dne 1. 11. 

2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

(iv)

Dceřiná Společnost MS Ivanovická s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu 

Výstavba obchodního centra a rezidenčních objektů a příprava stavebních pozemků. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q2 2023 – Q2 2025 

Popis lokality 

Ivanovice se nachází v okresu Brno město. Přímo v Ivanovicích se nachází základní 

občanská vybavenost: nově zrekonstruovaná mateřská škola, supermarket, několik 

restaurací nebo squashová hala. Svitavský přivaděč zajišťuje velmi dobré dopravní 

spojení s centrem města, stejně jako s nájezdem na dálnici D1. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. koupila společnost MS Ivanovická 

s.r.o. (dříve MS AKVI IV a.s.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

11

je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla 

úvěr na refinancování úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. Za tímto účelem byla 

uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 216 000 tis. Kč. Úvěr je 

splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Na společnost MS Ivanovická s.r.o. (s původní firmou MS AKVI IV s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. 

Ivanovická, a.s., se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 269 78 822, a to podle Projektu 

fúze sloučením ze dne 1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

K datu sestavení výroční zprávy byla také zvažována varianta prodeje celého projektu (společnosti MS 

Ivanovická s.r.o.) po vydání stavebního povolení. 

(v)

Dceřiná Společnost MS Michelská development s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Popis projektu 

Výstavba bude zahrnovat 1 bytový dům o celkové užitné ploše 1068 m

2

a 9 luxusních 

rodinných domů s užitnou plochou 260 až 350m

2

.

Společnost disponuje územním rozhodnutím na bytové i rodinné domy. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q3 2023 – Q4 2025 

Popis lokality 

Projekt se nachází v Praze 4 – Michle., v ulici U Michelského mlýna 

Nemovitostní projekt v Praze 4 - Michli koupila společnost MS Michelská development s.r.o. Nákup 

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr poskytnutý 

Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

(vi)

Dceřiná Společnost MS Senohrabská s.r.o. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt 

Popis projektu 

Příprava a částečná realizace středně velkého retail parku. V září 2022 byl schválen nový 

územní plán. V Q3 2023 očekáváme vydání územního rozhodnutí. Následně bude 

prodán pozemek pro supermarket o rozloze 10 648 m

2

. Na zbývajíc části pozemku bude 

po vydání stavebního povolení realizována výstavba retail praku s pronajímatelnou 

plochou cca 1 500 m

2

.

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q1 2024 – Q4 2024 

Popis lokality 

Projekt se nachází podél dálnice E55 směrem na Benešov v katastrálním území obce 

Senohraby (Praha-východ). 

Nemovitostní projekt v Senohrabech koupila společnost MS Senohrabská s.r.o. se závazkem uhradit 

celou částku do 30. 9. 2021. Nákup nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým 

společností 3M FUND MSI SICAV a.s. Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní 

úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022

12

(vii)

Dceřiná Společnost MS Sokolovská office s.r.o.

Stav

Dokončený nemovitostní projekt

Způsob nabytí

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt

Popis projektu:

Kancelářské prostory byly zkolaudovány v prosinci 2018. Jedná se o prostory o výměře

cca 660 m² v 1. a 2. Nadzemní podlaží s 16 garážovými stáními v 1. až 3. podzemním

podlaží. Projekt jako celek byl realizován Skupinou MSI.

Popis lokality

Projekt se nachází na ulici Sokolovská v centru Karlína.

Současný stav

Aktuálně prostory včetně GS jsou v nájmu společností MS-INVEST a.s.

Nemovitostní projekt na Praze 8 - Karlín koupila společnost MS Sokolovská office s.r.o. Kč. Nákup

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr poskytnutý

Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a.

(viii)

Dceřiná Společnost MS3M GROUP s.r.o.

Stav

Nemovitostní projekt v přípravě

Způsob nabytí

Koupě 100% podílu

Popis projektu:

Výstavba souboru bytových domů o podlahové ploše 8 546 m

2

s rozlohou pozemku

4 681 m

2

.

Popis lokality

Projekt se nachází na ulici U Měšťanských škol v Praze 8 - Kobylisích

Současný stav

V Q2 2023 se očekává vydání územního rozhodnutí. Zahájení výstavby je plánováno na

Q3 2023 a kolaudace Q2 2026.

Společnost koupila dne 11. 11. 2022 100% obchodní podíl ve společnosti MS3M GROUP s.r.o., která

přes společnosti MS AKVI V s.r.o. a společnost U akademie, s.r.o. tak získala 100% kontrolu na

společností MS Byty Kobylisy s.r.o. Společnost MS Byty Kobylisy s.r.o. vlastní developerský projekt Byty

Kobylisy. Nákup společnosti U akademie, s.r.o. byl financován úvěrem poskytnutým Společností. Úvěr

je spatný k 31. 3. 2027 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla

úvěr na refinancování úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Byty Kobylisy s.r.o. Za tímto účelem byla

uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 275 000 tis. Kč. Úvěr je

splatný k 31. 3. 2027 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a.

Emise dluhopisů

Dne 21. 7. 2021 Společnost vydala dluhopisy (zaknihované cenné papíry podle českého práva)

s pevným úrokovým výnosem ve výši 5,70 % p. a. a o jmenovité hodnotě každého dluhopisu ve výši

10 000 Kč, tj. v celkové jmenovité hodnotě emise 1 000 000 tis. Kč (se souhlasem manažera emise s

možností navýšení až do výše 2 000 000 tis. Kč) se splatností v roce 2026. Společnost požádala

prostřednictvím společnosti J&T BANKA jako kotačního agenta o přijetí všech dluhopisů k obchodování

na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Rybná 14/682, 110

05 Praha 1, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka B

1773. Tyto dluhopisy byly přijaty k obchodování.

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

13

Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské 

činnosti Společnosti, kterou je poskytování financování. 

1.3

LEI Společnosti 

3157004TYW5DXG2FXX14 

1.4

Základní kapitál 

Výše splaceného zapisovaného základního kapitálu činí 30.000,- Kč 

1.5

Cenné papíry vydávané Společností 

Druh cenného papíru 

Zakladatelské akcie (Kmenová) 

Investiční akcie (všechny třídy) 

Forma 

Akcie na jméno 

Akcie na jméno 

Podoba 

Listinná 

Zaknihovaná 

Počet emitovaných akcií 

k 31.12.2022 

30.000 

223 000 000 

Podíl 

na

zapisovaném 

základním kapitálu 

100 % 

-

1.6

Omezení převoditelnosti 

Převoditelnost investičních akcií na třetí osoby je podmíněna souhlasem statutárního orgánu 

Společnosti, který bude udělen za podmínky, že je nabývající investor kvalifikovaným investorem ve 

smyslu ust. § 272 ZISIF. 

1.7

Výkaz o řízení a správě Společnosti 

Informace podle § 118 odst. 4 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu 

K § 118 odst. 4 písm. a), b) a c) 

Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které 

stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky. Společnost při své správě a řízení 

neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu správy a řízení společností ČR (2018, dále jen "Kodex"). 

Pravidla stanovená v Kodexu se v určité míře překrývají s požadavky kladenými na správu a řízení 

obecně závaznými předpisy České republiky, proto lze říci, že Emitent některá pravidla stanovená v 

Kodexu ke dni vyhotovení účetní závěrky fakticky dodržuje, nicméně vzhledem k tomu, že Společnost 

pravidla stanovená v Kodexu, výslovně do své správy a řízení neimplementoval, činí pro účely této 

účetní závěrky prohlášení, že při své správě a řízení neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu jako 

celku. 

K § 118 odst. 4 písm. d)

Obecné principy procesu vnitřní kontroly 

Kontrolní systém zahrnuje jak vnitřní kontrolní mechanismy vytvořené v rámci Společnosti, tak vnější 

kontrolní mechanismy. Vnitřní kontrolní systém zahrnuje kontrolní mechanismy vytvořené v rámci 

Společnosti. Zajišťuje, vyhodnocuje a minimalizuje provozní, finanční, právní a jiná rizika společnosti. 

V rámci vnitřního kontrolního systému jsou stanoveny pracovní postupy, rozděleny pravomoci a 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

14

odpovědnosti. Výsledky vnitřní kontroly jsou objektivně a pravidelně vyhodnocovány. U případných 

zjištění jsou stanovena opatření k nápravě zjištěných nedostatků. Finanční kontrola ve vztahu k 

procesu účetního výkaznictví je zajišťována odpovědnými zaměstnanci jako součást vnitřního řízení 

při přípravě operací před jejich schválením, v průběhu operací až po jejich vypořádání. Společnost 

vede podvojné účetnictví za účetní jednotku a proces účetního výkaznictví je zajišťován odpovědnými 

osobami. Účetní období Společnosti se shoduje s kalendářním rokem. Společnost dodržuje veškeré 

předpisy z oblasti účetnictví a daní, které vyžadují platné právní předpisy. Společnost podléhá 

externímu auditu a zároveň Společnost zřídila výbor pro audit. 

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Společnosti je prováděna ve dvou úrovních – 

interně, a to prováděním interního auditu, a dále pak externě, 

prostřednictvím statutárního auditu, 

který ověřuje individuální závěrku Společnosti. 

Interní audit je vykonáván jako nezávislá, objektivně ujišťovací a konzultační činnost, jejímž úkolem je 

přispět ke zdokonalování vnitřních procesů Společnosti. Interní audit, zajišťovaný externí společností, 

je prováděn systematicky a metodicky za účelem hodnocení a zlepšování účinnosti systému řízení rizik, 

řídících a kontrolních procesů a správy a řízení Společnosti. 

Cílem vnitřního kontrolního systému je identifikovat (případně potvrdit neexistenci) možných rizik a 

jejich dopadů. Společnost má zaveden systém kontrolních postupů, které využívá k odhalování vzniku 

možných chyb a podvodů v procesu účetnictví. Je zaveden systém jednotlivých vnitřních směrnic 

a pravidel vztahujících se k účetnictví. 

K § 118 odst. 4 písm. e) a odstavci 5 písm. a) – e) 

Výše splaceného zapisovaného základního kapitálu činí 30.000,- Kč, což odpovídá 30.000 ks 

zakladatelských akcií na jméno v listinné podobě. Převoditelnost zakladatelských akcií je podmíněna 

souhlasem správní rady. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních 

korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). Akcie nejsou kotované. 

Dále k datu účetní závěrky byly vydáno 223.000.000 ks zaknihovaných investičních akcií. 

Převoditelnost investičních akcií na třetí osoby je podmíněna souhlasem statutárního orgánu 

Společnosti, který bude udělen za podmínky, že je nabývající investor kvalifikovaným investorem ve 

smyslu ust. § 272 ZISIF. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány ve statutu společnosti. 

K § 118 odst. 4 písm. f), g), h) 

Obchodní vedení a řízení činnosti Společnosti přísluší jejímu Statutárnímu orgánu, který je 

obhospodařovatelem Společnosti. Statutární orgán provádí usnesení přijatá valnou hromadou. 

Statutární orgán není vázán pokyny akcionářů ve vztahu k jednotlivým obchodním transakcím, 

obhospodařuje Společnost s odbornou péčí a vykonává činnost řádně a obezřetně. Za tímto účelem 

Statutární orgán zavedl, udržuje a uplatňuje řídicí a kontrolní systém. Jednotlivé orgány a výbory a 

jejich činnosti jsou popsány níže v bodě 1.7.1. 

Bod g) je popsán v bodě 4.20 

Identifikace osob ve vedoucích orgánech emitenta a popis jejich činnosti a s nimi spojených působností 

a rozhodovacích pravomocí: 

1.7.1

Statutární orgány Společnosti k 31. 12. 2022 

K 31. 12. 2022, tj. k rozvahovému dni byly statutární orgány Společnosti tyto: 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

15

1.7.1.1

Jediný člen správní rady Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s., 

IČO: 068 76 897, 

sídlo: Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, 

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Brně, sp. zn. B 7923. 

Pověřený zmocněnec: 

Ing. Robert Hlava, den vzniku funkce: 1. ledna 2022 

Bc. Martin Pšaidl, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

Ing. Michal Sedlák, MBA, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

1.7.1.2

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

Společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí splňovat 

požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně 

způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy, kterými jsou: 

Ing. Alena Majkowská 

Bc. Tomáš Procházka 

Ing. Filip Konětopský 

1.7.1.3

Kotační agent 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. přijata k obchodování na 

regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Praha 1, Rybná 14, PSČ 

110 05, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 

1773. 

1.7.1.4

Pověření výkonem některých činností 

Statutární orgán Společnosti pověřil vnitřním auditem ASIG CONSULT, s.r.o., IČO: 05800668, se sídlem 

Varnsdorfská 330/19, 190 00 Praha 9, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu 

v Praze, pod sp. zn. C 270999. Investice do Společnosti jsou nabízeny také prostřednictvím k této 

činnosti oprávněných osob. 

Dále byla uzavřena smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti, která zahrnuje 

obhospodařování investičního fondu, kterou byla pověřena společnost IFMS Advisory s.r.o., IČO: 

14432307, se sídlem Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8, zapsaná u Městského soudu v 

Praze, pod sp. zn. C 365571. 

1.7.2

Organizační struktura Společnosti 

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2022 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 - Karlín, Ing. 

Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo 

vlastněna těmito akcionáři. 

Akcionáři 

Podíl na základním kapitálu 

Ing. Petr Malík 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

1/3

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

16

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2022 vydány 

jako kmenové akcie na jméno v listinné podobě 30.000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 1 Kč. S každou 

akcií o jmenovité hodnotě 1 Kč (jedna koruna česká) je při hlasování na valné hromadě spojeno 100 

(sto) hlasů. Celkový počet hlasů ve Společnosti 3 000 000 (tři miliony). Základní kapitál Společnosti je 

plně splacen. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních korporacích 

(zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). 

1.7.3

Ovládací podíly 

K rozvahovému dni účetní závěrky vlastní a ovládá Společnost celkem 11 dceřiných společností, 

v nichž má 100% majetkovou účast: 

1.7.4

Politika rozmanitosti Společnosti 

Společnost ve vztahu k statutárnímu orgánu a výboru pro audit neuplatňuje žádnou specifickou 

politiku rozmanitosti. Důvodem je především skutečnost, že volba těchto orgánů je v působnosti 

valné hromady Společnosti, pročež toto rozhodnutí nemůže Společnost v zásadě ovlivnit. Společnost 

se principiálně hlásí k dodržování zásad nediskriminace a rovného zacházení a dbá na to, aby orgány 

byly obsazeny osobami, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému 

výkonu funkce. 

1.8

Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti Společnosti 

V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Emitenta dle prospektu 

vycházející z údajů uvedených v účetní závěrce Emitenta k 31. 12. 2022 a 31. 12. 2021. Ukazatele 

vychází z účetních výkazů sestavených podle Mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění 

přijatém Evropskou unií a jsou auditované statutárním auditorem. 

Vybrané nekonsolidované ukazatele k 31. prosinci 

(v tisících Kč)

31.12.2022 

31.12.2021 

Aktiva připadající investičním i zakl. akciím 

1 393 760 

1 560 283 

Peněžní prostředky 

2 286 

1 097 

Akcionáři

3M FUND MSI 

SICAV a.s.

MS Sokolovská 

office s.r.o.

MS Michelská 

development 

s.r.o.

MS

Senohrabská 

s.r.o.

MS Ivanovická 

s.r.o.

MS Vídeňská 

s.r.o.

MS Hostivická, 

s.r.o.

MS Trnitá 1 

s.r.o.

MS3M GROUP 

s.r.o.

MS AKVI V 

s.r.o.

U akademie, 

s.r.o.

MS Byty 

Kobylisy s.r.o.

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

17

Nerozdělený zisk 

-

202 363 

Vlastní kapitál celkem 

30

324 463 

1.9

Informace o odměnách statutárním auditorům 

Odměna statutárnímu auditorovi za povinný audit k 31. prosinci 2022 činila 510 tis. Kč. Jiné 

ověřovací služby nebyly poskytnuty. 

1.10

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 

3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP) 

Dosud nebyly vyplaceny podíly na zisku. 

1.11

Hospodářské postavení společnosti 

Hospodářské postavení Společnosti odpovídá investičnímu fondu, který nabývá investiční majetky skrz 

své dceřiné společnosti za účelem zhodnocení vložených prostředků. Tyto finanční prostředky zajišťuje 

prostřednictvím dluhopisů a prostředků získaných prostřednictvím Společnosti. Předmětem podnikání 

Společnosti je činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu ZISIF. Dceřiné 

společnosti byly pořízeny za účelem nabytí nemovitostních projektů, a to buď na základě smlouvy o 

koupi nemovitých věcí, kdy konkrétní dceřiná společnost nabude přímo konkrétní nemovitosti, nebo 

na základě smlouvy o koupi 100% majetkové účasti v jiných společnostech, v nichž jsou nemovitostní 

projekty již realizovány. Společnost poskytuje za tímto účelem každé dceřiné společnosti formou 

úvěru financování s cílem pořízení nemovitostních projektů

.

1.12

Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31. 12. 2022 

Po rozvahovém dni nedošlo k žádným významným skutečnostem. 

1.13

Předpokládaný budoucí vývoj Společnosti a hlavní rizika a nejistoty 

Prioritou Společnosti je poskytování financování dceřiných společností. Společnost není účastníkem 

vnějšího trhu. V roce 2023 Společnost hodlá pokračovat ve své hlavní činnosti, a to je investování do 

rezidenčních a komerčních nemovitostních projektů (ať již dokončených nemovitostí nebo pozemků 

ve fázi developmentu). 

1.14

Významné soudní řízení 

Společnost není účastníkem žádného soudního sporu 

1.15

Významné smlouvy 

Společnost neuzavřela žádnou smlouvu mimo své běžné podnikání. 

1.16

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních 

vztazích 

Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí 

ani není aktivní 

v oblasti pracovněprávních vztahů.

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

18

1.17

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje 

Společnost nevykonává aktivity v oblasti výzkumu a vývoje. 

1.18

Informace o nabytí vlastích akcií 

V Rozhodném období ani v období po Rozvahovém dni nedošlo k nabytí vlastních akcií Společnosti. 

1.19

Informace o tom, zda má emitent pobočku nebo jinou část obchodního závodu 

v zahraničí 

Společnost nemá organizační složku podniku v zahraničí. 

1.20

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, 

které mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem 

Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných 

na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob 

obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení 

kapitálu, které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení)

Pracovníci obhospodařovatele (včetně portfolio manažera) i zmocnění zástupci statutárního orgánu 

jsou odměňováni členem statutárního orgánu v souladu s jeho vnitřními zásadami pro odměňování, 

které byly vytvořeny s ohledem na požadavky AIFMR. Tyto osoby nejsou odměňovány Společností. 

Statutární orgán Společnosti vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků, včetně všech 

vedoucích osob, tak, že je odměna tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou 

(výkonnostní odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných 

podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření Statutárního orgánu Společnosti a 

hodnocení výkonu jednotlivého pracovníka. 

Statutární orgán Společnosti je povinen zveřejňovat údaje o odměňování svých pracovníků. Vzhledem 

ke skutečnosti, že Statutární orgán Společnosti obhospodařuje více investičních fondů, jsou níže 

uvedená čísla poměrnou částí celkové odměny vyplacené Statutárním orgánem Společnosti jeho 

zaměstnancům.

Pevná složka odměn 

102 359 Kč 

Pohyblivá složka odměn 

11 467 Kč 

Odměny za zhodnocení kapitálu 

0 Kč 

Počet odměněných zaměstnanců 

27

Počet odměněných členů představenstva 

5

Počet odměněných členů dozorčí rady 

2

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

19

1.21

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích 

osob, které mohou být považovány za odměny, vyplacených 

obhospodařovatelem Fondu těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž 

činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení 

s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení)

Statutární orgán Společnosti uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu 

k pracovníkům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven Statutární orgán 

Společnosti nebo samotná Společnost, jenž je obhospodařován. Tyto zásady a postupy v rámci 

systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a zamezují střetu zájmů. 

Pracovníci a vedoucí osoby, jenž při výkonu činnosti nebo při výkonu funkce mají zásadní vliv na 

rizikový profil Fondu jsou: Představenstvo, Dozorčí rada a Vedoucí úseků. 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech těchto osob jsou zahrnuty v předchozím odstavci. 

1.22

Obchodní model podniku a jeho tvorba 

Společnost je založena za účelem vydávání dluhopisů a shromažďování peněžních prostředků nebo 

penězi ocenitelných věcí od kvalifikovaných investorů a investovat je do následného poskytování 

financování dceřiným společnostem. Z tohoto důvodu není obchodní model připravován. Společnost 

vychází z analýzy skupinového cash flow, které se podrobuje rizikovým scénářům. 

1.23

Údaje o organizačních složkách v zahraničí 

Společnost nemá organizační složky v zahraničí. 

1.24

Počet akcií představujících podíl na Společnosti, které jsou ve vlastnictví osob 

s řídící pravomocí Společnosti 

Žádná osoba, která vlastní akcie nemá ve Společnosti řídící pravomoci. 

1.25

Oznámení, že nenastal žádný Případ porušení povinnosti dle Prospektu Emitenta 

Povinnost udržovat Poměr dluhů k hodnotě 

„

Celková upravená zadluženost Skupiny

“ znamená součet 

Zadluženosti

všech Členů skupiny vyjma (i) 

Zadluženosti z jakéhokoliv Podřízeného dluhu vůči Dluhopisům, a (ii) Zadluženosti mezi Členy skupiny, 

přičemž u každého Člena skupiny se Zadluženost násobí výší podílu Emitenta na daném Členovi 

skupiny. 

Zadluženost dle Prospektu (v tis. Kč) 

Zadluženost 

Podíl Emitenta 

Celková upravená 

zadluženost Skupiny 

MS Michelská development s.r.o. 

96 000 

100 % 

96 000 

MS Senohrabská s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Hostivická s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Sokolovská office s.r.o. 

53 066 

100 % 

53 066 

MS Trnitá 1 s.r.o. 

856 594 

100 % 

856 594 

MS Ivanovická s.r.o. 

104 300 

100 % 

104 300 

MS Vídeňská 

98 148 

100 % 

98 148 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

20

MS3M GROUP s.r.o. 

0

100 % 

0

MS AKVI V 

7

100 % 

7

U akademie, s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Byty Kobylisy s.r.o. 

68 725 

100 % 

68 725 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

1 005 455 

100 % 

1 005 455 

Celkem 

2 282 295 

2 282 295

„Celková upravená zadluženost Skupiny“ znamená součet Zadluženosti všech Členů skupiny vyjma (i) 

Zadluženosti z jakéhokoliv Podřízeného dluhu vůči Dluhopisům, a (ii) Zadluženosti mezi Členy skupiny, 

přičemž u každého Člena skupiny se Zadluženost násobí výší podílu Emitenta na daném Členovi 

skupiny. 

Tržní hodnota nemovitostí dle Znalce 

(v tis. Kč)

3 037 550 

„Ocenění“ 

znamená stanovení Tržní hodnoty provedené Znalcem k 31. prosinci 2022.

„Znalec“

znamená osoba oprávněná poskytnout odborné služby v oblasti oceňování nemovitostí, který je dle 

Prospektu povolen – Jones Lang LaSalle. 

Celková hodnota peněz a Peněžních ekvivalentů 

(v tis. Kč)

Hodnota 

Podíl Emitenta 

Celková 

hodnota peněz 

MS Michelská development s.r.o. 

3 059 

100 % 

3 059 

MS Senohrabská s.r.o. 

10

100 % 

10

MS Hostivická s.r.o. 

363

100 % 

363

MS Sokolovská office s.r.o. 

940

100 % 

940

MS Trnitá 1 s.r.o. 

49 901 

100 % 

49 901 

MS Ivanovická s.r.o. 

3 484 

100 % 

3 484 

MS Vídeňská s.r.o. 

1 173 

100 % 

1 173 

MS3M GROUP s.r.o. 

2

100 % 

2

MS AKVI V 

1

100 % 

1

U akademie, s.r.o. 

31

100 % 

31

MS Byty Kobylisy s.r.o. 

176

100 % 

176

Celkem 

59 140 

59 140 

Tržní hodnota 

(v tis. Kč)

Hodnota 

Celková hodnota peněz a Peněžních ekvivalentů

59 140

Tržní hodnota Nemovitostí dle Znalce

3 037 550

Celkem Tržní hodnota

3 096 690 

„Zadluženost“ znamená jakoukoli níže uvedenou zadluženost příslušné osoby, která bude, s výjimkou 

zadluženosti popsané v odstavcích (f) a (g) níže, považována za dluh evidovaný v rozvaze příslušné 

osoby (pokud bude určitá zadluženost vykazovat znaky více kategorií Zadluženosti, a to i u různých 

osob, bude započítána pouze jednou): 

(a)

zapůjčené peněžní prostředky (na základě smlouvy o úvěru, o půjčce, úročené zápůjčce nebo 

obdobné úročené smlouvě); 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

21

(b)

debetní zůstatky v bankách nebo jiných finančních institucí; 

(c)

úvěr na nákup dluhopisů (note purchase facility) nebo emise dluhopisů (včetně Dluhopisů), 

dlužní úpisy (debentures), směnky nebo jiné dluhové cenné papíry, akcie sloužící jako zajištění dluhu 

třetí osoby (loan stock) nebo jakýkoli jiný podobný nástroj; 

(d)

faktoring nebo jiné úplatné postoupení pohledávek, u něhož může dojít k zpětnému 

postoupení pohledávek na postupitele nebo postihu v rozsahu potenciální úplaty nebo peněžité 

náhrady za zpětné postoupení nebo postih (s výjimkou pohledávek prodaných bez regresu (postihu) 

při splnění požadavků na vyřazení z rozvahy (odúčtování) podle IFRS); 

(e)

leasing; 

(f)

pořizovací cenu majetku v rozsahu, v jakém je placena po jeho dodání ve lhůtě delší než 90 

dnů, pokud je odložení splatnosti ujednáno primárně jako metoda získání financování či financování 

pořízení předmětného majetku, přičemž se nejedná o financování formou leasingu ve smyslu definic 

IFRS; 

(g)

jakoukoli derivátovou transakci (měnové a úrokové swapy nebo jiné derivátové obchody) 

uzavřenou v souvislosti s ochranou proti výkyvům sazby nebo ceny (přičemž pro účely výpočtu výše 

Zadluženosti se použije aktuální tržně přeceněná hodnota derivátové transakce); 

(h)

jakékoli náhradní plnění třetí osobě (counter-indemnity obligation), která splnila dluh dlužníka 

(včetně regresního nároku) z důvodu ručení, slibu odškodnění (indemnity), záruky (bond), stand-by 

akreditivu, dokumentárního akreditivu nebo jiného nástroje vydaného bankou nebo finanční institucí 

(s výjimkou dodavatelského úvěru v souvislosti s běžnou obchodní činností příslušné osoby); 

(i)

jinou transakci, která má obchodní účinek zápůjčky nebo úvěru; nebo 

(j)

ručení, finanční záruku, slib odškodnění (indemnity) nebo obdobný závazek, který představuje 

zajištění proti peněžité ztrátě. 

Poměr dluhů k Tržní hodnotě 

Hodnota 

Tržní hodnota (v tis. Kč)

3 096 690

Zadluženost (v tis. Kč)

2 282 295

Poměr dluhů k Tržní hodnotě

73,7 % 

Maximální výše povoleného Poměru dluhů k hodnotě je dle Prospektu 80,0 %. Společnost tedy splnila 

Povinnost stanovenou dle článku 4.2 prospektu, když hodnota Poměru dluhů k hodnotě byla 73,7 % 

k 31. prosince 2022. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

22

1.26

Použití výtěžku emise dluhopisů 

Celkový výtěžek emise dluhopisů ve výši 1 000 000 tis. Kč byl použit následujícím způsobem: 

Použití výtěžku emise 

(v tis. Kč)

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Kanceláře Sokolovská Office 

90 944 

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Rezidenční výstavba v Michli 

108 198 

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Retail Senohraby 

49 247 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - MS Trnitá 1, a.s. 

246 350 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - MS Hostivická, s.r.o. 

32 500 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - M.S. Vídeňská, s.r.o. 

46 395 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - M.S. Ivanovická, a.s. 

41 620 

Refinancování projektu - Palác Trnitá 1 

307 205 

Refinancování projektu - rezidenční a komerční výstavba Hostivice 

68 941 

Náklady emise 

8 600 

Použito celkem 

1 000 000 

1.27

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

S účinností od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s. (dále 

též „

CODYA

“). 

Ve statutárním orgánu Společnosti je zastoupena prostřednictvím jediného člena 

správní rady, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce. Statutární orgán 

Společnosti prohlašuje, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, 

podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho 

nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám 

budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné 

podstatné okolnosti nebyly vynechány. 

V Brně dne 22. dubna 2023 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

23

2

Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti a stavu jejího majetku 

za rok 2022 

2.1

Základní údaje o Společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s. (dále jen „

Společnost

“) je právnickou osobou se sídlem v České republice, 

která je oprávněna shromažďovat peněžní prostředky nebo penězi ocenitelné věci od více 

kvalifikovaných investorů vydáváním účastnických cenných papírů nebo tak, že se kvalifikovaní 

investoři stávají jejími společníky, a provádět společné investování shromážděných peněžních 

prostředků nebo penězi ocenitelných věcí na základě určené investiční strategie, založené zpravidla 

na principu rozložení rizika, ve prospěch těchto kvalifikovaných investorů a dále spravovat tento 

majetek. Společnost je fondem kvalifikovaných investorů a vznikla zápisem do obchodního rejstříku 

dne 12.1.2022. Společnost byla zapsána do seznamu investičních fondů vedeného Českou národní 

bankou dle § 597 písm. a) ZISIF, dne 1.1.2022. 

Společnost je oprávněna se obhospodařovat a provádět svou administraci prostřednictvím svého 

individuálního statutárního orgánu, jímž je právnická osoba oprávněná obhospodařovat Společnost. 

Obhospodařovatelem Společnosti je CODYA investiční společnost, a.s. (dále jen „

Statutární orgán

“). 

Společnost může v souladu se svými stanovami vytvářet podfondy, Společnost však dosud žádný 

podfond nevytvořila. 

2.2

Činnost Společnosti 

Cílem Společnosti je dosahovat stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých 

úrokových sazeb zejména prostřednictvím dlouhodobých investic do obchodních podílů, resp. jiných 

forem účastí na obchodních společnostech, firemních dluhopisů, půjček, pohledávek a nástrojů 

kapitálových a finančních trhů. Investičním cílem Společnosti v roce 2022 bylo v souladu s investičními 

limity, shromažďovat peněžní prostředky nebo penězi ocenitelné věci od kvalifikovaných investorů a 

investovat do zápůjček za účelem realizace nemovitostních projektů. Jejich prostřednictvím 

Společnost dosahuje stabilního zhodnocování majetkových hodnot na úrovni výnosu dlouhodobých 

úrokových sazeb. Výnosy plynoucí z aktiv Společnosti byly použity k financování běžných nákladových 

položek Společnosti a k investiční činnosti – nabytí podílu na společnostech a poskytování zápůjček. 

2.3

Hospodaření Společnosti v roce 2022 

Věrný a vyčerpávající obraz o hospodaření Společnosti poskytuje řádná účetní závěrka sestavená za 

období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 (dále jen „

účetní období

“) a příloha účetní závěrky, 

které jsou nedílnou součástí této výroční zprávy. 

Výsledek hospodaření investiční části Fondu ovlivnily zejména ztráta z přecenění finančních aktiv, 

ztráta z přecenění finančních závazků, ostatní výnosy a správa fondu a ekonomické a právní služby. 

2.4

Stav majetku Společnosti 

Účetní závěrka Společnosti byla ověřena auditorskou společností BDO Audit, s.r.o., se sídlem V parku 

2316/12, 148 00 Praha 4, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, sp. 

zn.

C 7276, v seznamu auditorských společností u Komory auditorů České republiky pod osvědčením číslo 

018. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

24

2.5

Aktiva 

Společnost k 31. 12. 2022 evidovala na investiční části Společnosti aktiva v celkové výši 1 393 730tis. 

Kč. Aktiva jsou tvořena Peněžními prostředky ve výši 2 286 tis. Kč, Obchodními a jinými pohledávkami 

ve výši 667 tis. Kč, Pohledávkou z titulu splatné daně ve výši 2 104 tis. Kč, majetkovými účastmi 

v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku ve výši 119 626 tis. Kč a poskytnutými zápůjčkami v reálné 

hodnotě s přeceněním do výsledku ve výši 1 269 047 tis. Kč. 

Společnost k 31. 12. 2022 evidovala na neinvestiční části aktiva v celkové výši 30 tis. Kč, která jsou 

tvořena penězi a peněžními prostředky ve výši 30 tis. Kč 

2.6

Vlastní kapitál a závazky 

Závazky investiční části Společnosti ve výši 1 347 856 tis. Kč 

jsou tvořeny obchodními a jinými závazky 

ve výši 930 tis. Kč, emitovanými dluhopisy ve výši 1 005 455 tis. Kč, přijatými úvěry ve výši 220 471 tis. 

Kč a čistými aktivy připadajícími 

držitelům vyplatitelných investičních akcií ve výši 45 874 tis. Kč. 

Celkový vlastní kapitál neinvestiční části Společnosti ve výši 30 tis. Kč je tvořen základním kapitálem 

ve výši 30 tis. Kč. 

2.7

Výkaz zisku a ztráty 

Na celkovou ztrátu investiční části Společnosti ve výši 173 589 tis. Kč za účetní období mají vliv zejména 

ztráta z přecenění finančních aktiv, ztráta z přecenění finančních závazků, ostatní výnosy a správa 

fondu a ekonomické a právní služby. 

2.8

Výhled pro rok 2023 

Společnost bude v průběhu roku 2023 v souladu se svou investiční strategií poskytovat financování 

dceřiným společnostem a nabývat podíly v obchodních společnostech. V současné době jsou 

zvažovány především možnosti poskytování zápůjček a nákupu podílů v dceřiných společnostech. 

Snahou Společnosti je dosahovat stabilního dlouhodobého zhodnocování svěřených prostředků nad 

rámec úrokových sazeb. Statutární orgán navíc bude monitorovat případné dopady do své činnosti 

v souvislosti s invazí ruských vojsk na Ukrajinu, které nelze předvídat a podnikne veškeré možné kroky 

ke zmírnění jakýchkoliv negativních účinků na Společnost. 

V Brně dne 22. dubna 2023 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022

25

3

Zpráva o vztazích za účetní období roku 2022

3.1

Údaje o ovládání

3M FUND MSI SICAV, a. s., IČO: 10720855, se sídlem Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8,

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, sp. zn. B 26213 (dále jen

„

Společnost

“) je osobou ovládanou těmito fyzickými osobami:

Ing. Lubomír Malík, nar. 27.05.1954, trvale bytem Strmá 524, Mařatice, 686 05 Uherské Hradiště, který

upsal 10.000 ks zakladatelských akcií Společnosti, které představovali 1/3 podíl na zapisovaném

základním kapitálu Společnosti,

Ing. Vladimír Meister, nar. 25.12.1961, trvale bytem Suttnerové 815/19, Vokovice, 160 00 Praha 6,

který upsal 10.000 ks zakladatelských akcií Společnosti, které představovali 1/3 podíl na zapisovaném

základním kapitálu Společnosti,

Ing. Petr Malík, nar. 04.09.1980, trvale bytem U Mlýnského kanálu 687/5, Karlín, 186 00 Praha 8, který

upsal 10.000 ks zakladatelských akcií Společnosti, které představovali 1/3 podíl na zapisovaném

základním kapitálu Společnosti,

(dále jen „

Ovládající osoby

“).

Společnost je akciovou společností s proměnným základním kapitálem a je obhospodařována

prostřednictvím obhospodařovatele CODYA investiční společnost, a.s. (dále jen „

Statutární orgán

“).

Základní kapitál Společnosti se rovná jejímu fondovému kapitálu. Výše fondového kapitálu je

proměnná. Do obchodního rejstříku je jako základní kapitál Společnosti zapsána částka vložená úpisem

zakladatelských akcií (zapisovaný základní kapitál). 100 % zakladatelských akcií Společnosti upsali

Ovládající osoby.

Společnost je ve vztahu k osobám ovládaným Ovládající osobou nezávislá, neboť jejím předmětem

podnikání je shromažďování peněžních prostředků nebo penězi ocenitelných věcí od více

kvalifikovaných investorů vydáváním účastnických cenných papírů nebo tak, že se kvalifikovaní

investoři stávají jejími společníky, a provádění společného investování shromážděných peněžních

prostředků nebo penězi ocenitelných věcí na základě určené investiční strategie, založené zpravidla

na principu rozložení rizika, ve prospěch těchto kvalifikovaných investorů a dále spravovat tento

majetek.

3.2

Struktura vztahů mezi osobami

Struktura vztahů mezi Ovládajícími osobami a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými

Ovládajícími osobami je následující:

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

26

3.3

Osoby mimo Společnost ovládané Ovládajícími osobami 

Osoby ovládané Ovládajícími osobami jsou uvedeny ve výše uvedené struktuře vztahů. 

3.4

Přehled jednání 

Na popud nebo v zájmu Ovládajících osob nebo jí ovládaných osob nebyla v roce 2022 učiněna 

jednání, která by se týkala majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu Společnosti. 

3.5

Přehled smluv 

Mezi Společností a Ovládajícími osobami nebo mezi osobami ovládanými nebyly uzavřeny žádné 

vzájemné smlouvy. 

3.6

Posouzení toho, zda vznikla Společnosti újma, a posouzení jejího vyrovnání 

Společnosti nevznikla ze vztahu s Ovládajícími osobami, resp. ve vztahu k osobám ovládaným 

Ovládajícími osobami žádná újma. 

3.7

Výhody a nevýhody plynoucí ze vztahů 

Ze vztahů mezi Ovládajícími osobami a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými 

Ovládajícími osobami nevyplývají žádné významné výhody ani nevýhody. Pro Společnost z těchto 

vztahů neplynou žádná rizika. 

Obchodní vedení a řízení činnosti Společnosti přísluší jejímu Statutárnímu orgánu, který je 

obhospodařovatelem Společnosti. Statutární orgán provádí usnesení přijatá valnou hromadou. 

Statutární orgán není vázán pokyny akcionářů ve vztahu k jednotlivým obchodním transakcím, 

obhospodařuje Společnost s odbornou péčí a vykonává činnost řádně a obezřetně. Za tímto účelem 

Statutární orgán zavedl, udržuje a uplatňuje řídicí a kontrolní systém. 

Ovládající osoby mají ve vztahu ke Společnosti možnost výkonu svých akcionářských práv v 

působnosti valné hromady. 

3.8

Prohlášení Statutárního orgánu 

Statutární orgán tímto prohlašuje, že vypracoval tuto zprávu o vztazích na základě jemu dostupných 

informací o vztazích mezi Společností a Ovládajícími osobami a mezi Společností a osobami 

ovládanými Ovládajícími osobami z veřejných zdrojů anebo od jiných osob. Statutární orgán 

3M FUND MSI 

SICAV a.s. 

Ing. Lubomír Malík

1/3

Ing. Vladimír 

Meister

1/3

Ing. Petr Malík

1/3

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

27

prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, které by měly být součástí zprávy o vztazích 

Společnosti a v této zprávě uvedeny nejsou. 

Statutární orgán prohlašuje, že tuto zprávu sestavil s vynaložením péče řádného hospodáře a že v této 

zprávě uvedené údaje jsou správné a úplné. 

V Brně dne 16. března 2023 

_________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost, a.s. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

28

4

Samostatná část výroční zprávy 

4.1

Zvláštní náležitosti výroční zprávy 

3M FUND MSI SICAV, a.s. (dále jen „Společnost”) v souladu s ust. § 291 odst. 1 a 3, § 234 odst. 1 písm. 

a), b) a j) a § 234 odst. 2, 6 a 8 zákona č. zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a 

investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZISIF“), čl. 103 až 107 Nařízení Komise v 

přenesené pravomoci (EU) č. 231/2013, (dále jen „Nařízení“), vyhláškou č. 244/2013 Sb., o bližší 

úpravě některých pravidel zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění 

pozdějších předpisů, (dále jen „VoBÚP“) a § 21 odst. 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění 

pozdějších předpisů (dále jen „ZoÚ“) uvádí následující zvláštní náležitosti výroční zprávy. Tato výroční 

zpráva obsahuje též účetní závěrku, zprávu nezávislého auditora a zprávu o vztazích. 

Tato zpráva 

popisuje také složení portfolia Společnosti a její činnost za rok 2022. 

4.2

Činnost Společnosti v roce 2022 

Společnost v průběhu roku 2022 shromažďovala peněžní prostředky od kvalifikovaných investorů. 

Společnost v souladu se svým statutem vyhledávala vhodné investiční příležitosti do firemních 

dluhopisů, zápůjček, obchodních podílů, resp. jiných forem účastí na nemovitostních a obchodních 

společnostech a dalších nástrojích kapitálových a finančních trhů. 

4.3

Složení portfolia Společnosti 

Informace o složení portfolia jsou podrobně uvedeny v čl. 4.10 dále. 

4.4

Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 3 ZISIF 

ve spojení s Přílohou č. 2 písm. f) VoBÚP 

Aktuální hodnota investičních akcií byla stanovena poprvé k 31.12.2023, proto nelze uvést její vývoj 

v grafické podobě. 

4.5

Údaje o činnosti obhospodařovatele Společnosti ve vztahu k majetku Společnosti 

v Účetním období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF a 

čl. 105 Nařízení) 

Obhospodařovatel vykonával v průběhu účetního období ve vztahu ke Společnosti standartní činnost 

dle statutu Společnosti. Z hlediska investic nedošlo v průběhu účetního období k uzavření žádné 

nabývací smlouvy. Přehled činností, portfolia, výsledků, podstatných změn údajů včetně přezkumu 

činností a výsledků Společnosti a popisu rizik a investičních nebo ekonomických nejistot, kterým by 

mohla Společnost čelit zahrnující klíčové finanční i nefinanční ukazatele výsledků týkajících se 

Společnosti, a to v rozsahu nezbytném pro pochopení investičních činností Společnosti nebo jejích 

výsledků je uveden ve výroční zprávě podfondu. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

29

4.6

Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (manažera správy 

aktiv), případně externího správce Společnosti v rozhodném období a době, po 

kterou tuto činnost vykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a 

znalostí (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. a) VoBÚP 

Jméno a příjmení: Ing. Michal Sedlák, MBA 

Další identifikační údaje: nar. 17. března 1968

Výkon činnosti manažera správy aktiv pro Společnost: od 1. října 2021 do současnosti 

Znalosti a zkušenosti manažera správy aktiv: má dokončené vysokoškolské ekonomické vzdělání. Od 

1.4.2019 působí ve společnosti CODYA investiční společnost, a.s., nejdříve jako vedoucí oddělení 

analýz v odboru portfolio managementu a od 1.10.2021 jako ředitel odboru portfolio managementu 

a člen představenstva. Ve svých předchozích angažmá v Komerční bance a.s., Raiffeisenbank a.s. a 

Československé obchodní bance a.s. dlouhodobě působil s odpovědností za oblast řízení portfolia 

obhospodařovaného majetku banky, analýz a financování.

4.7

Identifikační údaje každého depozitáře Společnosti v rozhodném období a době, 

po kterou činnost depozitáře vykonával (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou 

2 písm. b) VoBÚP 

Název: UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.

IČO: 649 48 242

Sídlo: Praha 4 – Michle, Želetavská 1525/1, PSČ 14092 

Výkon činnosti depozitáře pro Společnost: 

celé Účetní období 

4.8

Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku 

Společnosti, pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku 

Společnosti (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. c) VoBÚP 

V účetním období nebyla taková osoba depozitářem pověřena.

4.9

Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která 

vykonávala činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Společnosti 

v rozhodném období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala (§291 

odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. d) VoBÚP 

V účetním období nevyužívala Společnost služeb hlavního podpůrce. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

30

4.10

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku 

Společnosti ke dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, 

s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného 

období (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. e) VoBÚP 

ISIN 

Název

Pořizovací cena

Reálná 

hodnota/ocenění

Zápůjčka

MS Trnitá 1, a.s.

420 685 196,00 Kč

461 397 

796,54 Kč

Zápůjčka

MS AKVI I s.r.o. (MS 

Trnitá 1)

380 509 516,00 Kč

389 931 507,74 Kč

Zápůjčka

MS Ivanovická)

195 669 

776 Kč

180 332 

850 Kč

Zápůjčka

MS Hostivická, s.r.o.

154 097 

429 Kč

129 334 690 

Kč

SPV

MS3M Group (byty 

Kobylisy, AKVI V) 

3

000,00 Kč

28 422 000,00 Kč

SPV

AKVI III (OFP) MS 

Vídeňská

32 000 000,00 Kč

34 650 000,00 Kč

Zápůjčka

MS Senohrabská s.r.o.

43 255 427,00 Kč

47 441 552,25 Kč

Zápůjčka

MS AKVI V s.r.o. (U 

Akademie) 

40 500 000,00 Kč

40 654 182,06 Kč

Zápůjčka

MS Byty Kobylisy s.r.o. 

39 250 000,00 Kč

39 377 832,99 Kč

SPV

MSS Office 

19 471 270,40 Kč

25 389 000,00 Kč

Zápůjčka

MS Michelská 

development s.r.o. 

22 084 564,82 Kč

14 241 970 

Kč

Zápůjčka

MS Trnitá 1, a.s.

12

000 Kč

16 929 

000 Kč

4.11

Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků 

cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Společností, 

jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5 % hodnoty majetku Společnosti 

v rozhodném období, vč. údajů o všech státních, soudních nebo rozhodčích 

řízeních za účetní období, které mohla mít nebo v nedávné minulosti měla 

významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti nebo jeho skupiny 

nebo prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení 

s Přílohou č. 2 písm. g) VoBÚP 

V účetním období nebyla Společnost účastníkem žádných soudních ani rozhodčích sporů, jenž by se 

týkaly majetku nebo nároků vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů 

vydávaných Společností, kdy by hodnota předmětu sporu převyšovala 5 % hodnoty majetku 

Společnosti v účetním období. 

Společnost nebyla v účetním období účastníkem správního, soudního či rozhodčího řízení, které 

mohlo mít nebo mělo v minulosti významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti. 

4.12

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 

3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. h) VoBÚP) 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

31

Dosud nebyly vyplaceny podíly na zisku Společnosti. 

4.13

Údaje o skutečné zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování 

Společnosti, s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, 

administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších nákladech či 

daních (§ 291 odst. 3 ZISIF ve spojení s Přílohou č. 2 písm. i) VoBÚP) 

Úplata obhospodařovateli za obhospodařování a administraci 

1 683 tis. Kč

Úplata depozitáři za služby a správu cenných papírů 

726 tis. Kč

Úplata auditora 

510 tis. Kč

Údaje o dalších nákladech či daních 

3 tis. Kč

4.14

Údaje týkající se prosazování environmentálních nebo sociálních vlastností a 

udržitelných investic podle čl. 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 

2019/2088 a údaje podle čl. 5 až 7 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 

2020/852 (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF) 

Podkladové investice Společnosti nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné 

hospodářské činnosti. Společnost má v plánu si stanovit cíle svých hospodářských činností, které se 

kvalifikují jako enviromentálně udržitelné, zejména pak zmírňování změny klimatu a prevence a 

omezování znečištění. 

4.15

Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu Společnosti, ke 

kterým došlo v průběhu účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 

odst. 2 písm. a) ZISIF a čl. 106 Nařízení) 

V průběhu účetního období nedošlo podstatným změnám statutu Společnosti. 

4.16

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, 

které mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem 

Společnosti jejím pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, 

členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích 

osob obhospodařovatele Společnosti a údaje o případných odměnách za 

zhodnocení kapitálu, které Společnost nebo její obhospodařovatel vyplatil (§ 291 

odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

Pracovníci statutárního orgánu Společnosti (včetně portfolio manažera) i zmocnění zástupci 

statutárního orgánu jsou odměňováni členem statutárního orgánu v souladu s jeho vnitřními 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

32

zásadami pro odměňování, které byly vytvořeny s ohledem na požadavky AIFMR. Tyto osoby nejsou 

odměňovány Společností.

Statutární orgán Společnosti vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků, včetně všech 

vedoucích osob, tak, že je odměna tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou 

(výkonnostní odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných 

podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření statutárního orgánu Společnosti a 

hodnocení výkonu jednotlivého pracovníka.

Statutární orgán Společnosti je povinen zveřejňovat údaje o odměňování svých pracovníků. Vzhledem 

ke skutečnosti, že statutární orgán Společnosti obhospodařuje více investičních fondů, jsou níže 

uvedená čísla poměrnou částí celkové odměny vyplacené statutárním orgánem Společnosti jeho 

zaměstnancům. 

Pevná složka odměn 

102 359 Kč

Pohyblivá složka odměn 

11 467 Kč

Odměny za zhodnocení kapitálu 

0 Kč 

Počet odměněných zaměstnanců 

27

Počet odměněných členů představenstva 

5

Počet odměněných členů dozorčí rady 

2

4.17

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích 

osob, které mohou být považovány za odměny, vyplacených 

obhospodařovatelem Společnosti těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, 

jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Společnosti (§ 291 odst. 1 ZISIF 

ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF a čl. 107 Nařízení) 

Statutární orgán Společnosti uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu 

k pracovníkům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven Statutární orgán 

Společnosti nebo samotná Společnost, jenž je obhospodařována. Tyto zásady a postupy v rámci 

systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a zamezují střetu zájmů. 

Pracovníci a vedoucí osoby obhospodařovatele, jenž při výkonu činnosti nebo při výkonu funkce mají 

zásadní vliv na rizikový profil Společnosti jsou: Představenstvo a Dozorčí rada. 

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech těchto osob jsou zahrnuty v předchozím odstavci. 

4.18

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístup emitenta 

k možným rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví 

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České 

republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS). 

Společnost vede podvojné účetnictví. Změny může provádět pouze určené pracoviště. Při závěrce se 

provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

33

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na 

vyhodnocování 

klíčových 

finančních 

a

nefinančních 

ukazatelů 

výkonosti 

s cílem 

dosažení 

hospodářských plánů Společnosti. 

4.19

Orgány Společnosti k 31. 12. 2022 

K 31. 12. 2022, tj. k rozvahovému dni byly orgány společnosti tyto: 

4.19.1

Jediný člen správní rady Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s., 

IČO: 068 76 897, 

sídlo: Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, 

zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Krajského soudu v Brně, sp. zn. B 7923. 

Pověřený zmocněnec: 

Ing. Robert Hlava, den vzniku funkce: 1. ledna 2022 

Bc. Martin Pšaidl, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

Ing. Michal Sedlák, MBA, den vzniku funkce: 30. srpna 2022 

4.19.2

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

Společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí splňovat 

požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně 

způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy, kterými jsou: 

Ing. Alena Majkowská 

Bc. Tomáš Procházka 

Ing. Filip Konětopský 

4.19.3

Kotační agent 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. byla přijata k obchodování 

na regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Praha 1, Rybná 14, 

PSČ 110 05, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou 

značkou B 1773. 

4.19.4

Pověření výkonem některých činností 

Statutární orgán Společnosti pověřil vnitřním auditem ASIG CONSULT, s.r.o., IČO: 05800668, se 

sídlem Varnsdorfská 330/19, 190 00 Praha 9, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném u Městského 

soudu v Praze, pod sp. zn. C 270999. Investice do Společnosti jsou nabízeny také prostřednictvím k 

této činnosti oprávněných osob. 

Dále byla uzavřena smlouva o pověření jiného výkonem jednotlivé činnosti, která zahrnuje 

obhospodařování investičního fondu, kterou byla pověřena společnost IFMS Advisory s.r.o., IČO: 

14432307, se sídlem Sokolovská 694/100a, Karlín, 186 00 Praha 8, zapsaná u Městského soudu v 

Praze, pod sp. zn. C 365571. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

34

4.20

Popis postupů rozhodování a základní rozsah působnosti valné hromady 

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2022 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 - Karlín, Ing. 

Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo 

vlastněna těmito akcionáři. 

Akcionáři 

Podíl na základním kapitálu 

Ing. Petr Malík 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

1/3

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2022 vydány 

jako kmenové akcie na jméno v listinné podobě 30.000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 1 Kč. S každou 

akcií o jmenovité hodnotě 1 Kč (jedna koruna česká) je při hlasování na valné hromadě spojeno 100 

(sto) hlasů. Celkový počet hlasů ve Společnosti 3 000 000 (tři miliony). Základní kapitál společnosti je 

plně splacen. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních korporacích 

(zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). 

Akcionář je oprávněn účastnit se valné hromady Společnosti a hlasovat na ní. Akcionář je oprávněn 

požadovat a obdržet na valné hromadě od Společnosti vysvětlení záležitostí týkajících se Společnosti 

nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených 

na valnou hromadu nebo pro výkon jeho akcionářských práv na ní. Akcionář je oprávněn uplatňovat 

návrhy a protinávrhy k záležitostem zařazeným na pořad valné hromady Společnosti. Bližší náležitosti 

uplatnění práva na vysvětlení a práva uplatňovat návrhy a protinávrhy upravuje Zákon o obchodních 

korporacích. 

4.21

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

Informace o kodexech řízení a správy společnosti je obsaženo ve výkazu o řízení a správě společnosti. 

4.22

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti 

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti jsou obsaženy ve výkazu 

o řízení a správě společnosti. 

4.23

Regulované trhy 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. byla přijata 

k obchodování na regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem 

Praha 1, Rybná 14, PSČ 110 05, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze 

pod spisovou značkou B 1773. 

4.24

Rating 

Společnosti nebyl přidělen rating ani jejímu vydanému dluhovému cennému papíru. Společnost 

nevyužívá žádných služeb ratingové agentury. 

4.25

Alternativní výkonnostní ukazatele 

Společnost nepoužívá k popisu činnosti svých výsledků alternativní ukazatele výkonnosti vyjma 

ukazatelů vyplývajících z požadavků prospektu dluhopisu uvedených v článku 1.20. Výpočet ukazatele 

LTV je podrobně popsán v kapitole 1.25. 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

35

4.26

Válečný konflikt na Ukrajině 

Ruská invaze na Ukrajinu započatá v únoru 2022 a s tím související sankce uvalené na Rusko a 

Bělorusko znamenají vysokou míru nejistoty ve vývoji ekonomiky a finančního systému jak na 

evropské, tak celosvětové úrovni. Společnost v této souvislosti provedla identifikaci hlavních rizik, 

kterým může čelit, a současně ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotila, zda u Společnosti není 

ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky. Jelikož Společnost nevlastní žádná aktiva v 

Ruské federaci, v Bělorusku, ani na Ukrajině a ani nemá žádné investory z těchto destinací, vyhodnotila 

riziko dopadu na Společnost a její aktivity jako nízké. 

Společnost a její činnost může být ovlivněna sekundárními dopady v podobě růstu cen energií, 

nedostupnosti některých materiálových zásob či vyššími úrokovými sazbami, což může mít dopady 

nejdříve na projekty realizované v dceřiných společnostech a následně nepřímo i na Společnost. Aktiva 

Společnosti jsou však soustředěna do nemovitostí, u nichž nadále dochází k mírnému růstu tržní 

hodnoty. Činnost Společnosti není financována významně variabilně úročených externími zdroji a 

budoucí peněžní toky spojené s hrazením finančních závazků nejsou ovlivněny růstem úrokových 

sazeb. V tomto ohledu nedošlo v návaznosti na existující konflikt k uznání žádných ztrát, případně ke 

znehodnocení držených aktiv v průběhu roku 2022. 

4.27

Politika životního prostředí 

Společnost neuplatňuje žádnou politiku zabývající se změnami klimatu ať už ve smyslu hrozících rizik 

vyplývajících ze změny klimatu, nebo ve smyslu příležitostí. 

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

S účinností od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s. (dále 

též „

CODYA

“). 

Ve statutárním orgánu Společnosti je zastoupena prostřednictvím jediného člena 

správní rady, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce. Statutární orgán 

Společnosti prohlašuje, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, 

podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho 

nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám 

budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné 

podstatné okolnosti nebyly vynechány. 

V Brně dne 22. dubna 2023 

__________________________________ 

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Ing. Robert Hlava 

pověřený zmocněnec jediného člena správní rady 

CODYA investiční společnost 

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

36

Část II: Účetní závěrka za období od 1. 1. do 31. 12. 2022 

Výkaz finanční situace 

k 31. prosinci 2022 

(

v tisících Kč

)

3M FUND MSI SICAV a.s. 

Účetní závěrka 

sestavená k a za rok končící 

31. prosince 2022

38

Účetní závěrka společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Obsah účetní závěrky

Výkaz finanční situace

........................................................................................................................................... 

40

Výkaz finanční situace

........................................................................................................................................... 

41

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

.................................................................................. 

42

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

.................................................................................. 

42

Výkaz peněžních toků

........................................................................................................................................... 

43

Výkaz peněžních toků

........................................................................................................................................... 

44

Výkaz změn vlastního kapitálu

.............................................................................................................................. 

45

Výkaz změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

.............................................. 

46

Komentáře k

účetním výkazům

............................................................................................................................. 

47

1

Obecné informace

.......................................................................................................................................... 

47

2

Prohlášení o shodě s

účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky

............................................. 

47

3

Podstatná účetní pravidla

............................................................................................................................... 

49

3.1

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

................................................................... 

49

3.2

Majetkové účasti v dceřiných společnostech

....................................................................................... 

49

3.3

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem

...................................................................................... 

49

3.4

Finanční závazky

................................................................................................................................. 

50

3.5

Investiční akcie

.................................................................................................................................... 

50

3.6

Zakladatelské akcie

.............................................................................................................................. 

50

3.7

Zisky a ztráty z investic v

dceřiných společnostech

............................................................................. 

50

3.8

Správa fondu, ekonomické a právní služby

.......................................................................................... 

51

3.9

Daně ze zisku

...................................................................................................................................... 

51

3.10

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

......................................................................... 

51

4

Sezónnost

...................................................................................................................................................... 

51

5

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty

........................................................ 

52

5.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

...................................................................................... 

52

5.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

................................................................................................... 

55

6

Provozní segmenty

......................................................................................................................................... 

55

7

Dodatečné poznámky k

účetním výkazům

..................................................................................................... 

56

7.1

Základní kapitál

.................................................................................................................................... 

56

7.2

Peněžní prostředky

.............................................................................................................................. 

56

7.3

Obchodní a jiné pohledávky

................................................................................................................. 

56

7.4

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

............................................................ 

56

7.5

Poskytnuté zápůjčky v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

...................................................... 

57

7.6

Emitované dluhopisy

............................................................................................................................ 

58

7.7

Přijaté úvěry

......................................................................................................................................... 

58

7.8

Obchodní a jiné závazky

...................................................................................................................... 

59

7.9

Ztráta z přecenění finančních aktiv

...................................................................................................... 

59

7.10

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

...................................................... 

59

7.11

Ztráta z přecenění finančních aktiv

...................................................................................................... 

60

7.12

Ztráta z

přecenění finančních závazů

.................................................................................................. 

60

7.13

Správa a ekonomické a právní služby

.................................................................................................. 

60

7.14

Daň ze zisku

........................................................................................................................................ 

60

8

Transakce se spřízněnými stranami

............................................................................................................... 

61

8.1

Osoba ovládající

.................................................................................................................................. 

61

8.2

Dceřiné společnosti

.............................................................................................................................. 

61

8.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

.......................................................................................... 

61

8.4

Odměny klíčového vedení

.................................................................................................................... 

62

9

Řízení finančního rizika

.................................................................................................................................. 

62

9.1

Úvěrové (kreditní) riziko

....................................................................................................................... 

62

9.2

Riziko likvidity

....................................................................................................................................... 

62

39

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. 

2022

9.3

Měnové riziko

....................................................................................................................................... 

63

9.4

Úrokové riziko

...................................................................................................................................... 

64

9.5

Vývoj dluhů z

financování

.................................................................................................................... 

64

9.6

Citlivostní analýza

................................................................................................................................ 

64

10

Oceňování reálnou hodnotou

......................................................................................................................... 

64

11

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

....................................................................................................... 

67

12

Čistá hodnota aktiv

......................................................................................................................................... 

67

13

Události po rozvahovém dni

........................................................................................................................... 

68

14

Schválení účetní závěrky

................................................................................................................................ 

68

40

Účetní závěrka společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz finanční situace

k 31. prosinci 2022 

(

v tisících Kč

)

31. 12. 2022

Poznámka 

Investiční 

část Fondu 

Neinvestiční 

část Fondu

AKTIVA 

Peněžní prostředky 

7.2

-

30

Aktiva celkem připadající držitelům zakladatelských akcií 

-

30

Peněžní prostředky 

7.2

2 286 

-

Obchodní a jiné pohledávky 

7.3

667

-

Pohledávka z titulu splatné daně 

2 104 

-

Investice v dceřiných společnostech 

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku 

7.4

119 626 

-

Poskytnuté zápůjčky v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku 

7.5

1 269 047 

-

Aktiva celkem přiřaditelná držitelům vyplatitelných 

investičních akcií 

1 393 730 

-

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY 

Vlastní kapitál 

Základní kapitál 

7.1

-

30

Vlastní kapitál celkem 

-

30

Obchodní a jiné závazky 

7.8

930

-

Emitované dluhopisy 

7.6

1 005 455 

-

Přijaté úvěry 

7.7

220 471 

-

Závazky z titulu emise investičních akcií 

7.9

121 000 

-

Závazky celkem bez čistých aktiv přiřaditelných držitelům 

vyplatitelných investičních akcií 

1 347 856 

-

Čistá aktiva připadající držitelům vyplatitelných 

investičních akcií (Závazky k držitelům investičních akcií) 

7.10 

45 874 

-

Pozn.: Fond musí v

rámci aktiv zřetelně oddělit majetek, který se váže k

zakladatelským akciím a není součástí 

investičního majetku. Proto je ve výkazu vyčleněn relevantní zůstatek aktiv Fondu, které náleží držitelům 

zakladatelských akcií a netvoří investiční podstatu Fondu a odpovídající výše pasiv, resp. vlastního kapitálu, neboť 

všechny evidované závazky jsou součástí investiční podstaty Fondu. 

41

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. 

2022

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz finanční situace

k 31. prosinci 2021 

(

v

tisících Kč

)

Poznámka 

31. 12. 2021 

AKTIVA 

Majetkové účasti v dceřiných společnostech 

7.2

293 513 

Poskytnuté zápůjčky 

7.5

1 250 750 

Dlouhodobá aktiva celkem 

1 544 263 

Poskytnuté zápůjčky 

7.5

14 920 

Obchodní a jiné pohledávky 

3

Peněžní prostředky 

7.2

1 097 

Krátkodobá aktiva celkem 

16 020 

AKTIVA celkem 

1 560 283 

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY 

Vlastní kapitál 

Základní kapitál 

2 100 

Ostatní kapitálové fondy 

120 000 

Nerozdělené výsledky 

202 363 

Vlastní kapitál celkem 

324 463 

Emitované dluhopisy 

7.6

936 002 

Přijaté úvěry 

7.7

237 000 

Dlouhodobé závazky celkem 

1 173 002 

Obchodní a jiné závazky 

7.8

4 292 

Závazky z titulu splatné daně 

3 506 

Emitované dluhopisy 

7.6

54 991 

Přijaté úvěry 

7.7

30

Krátkodobé závazky celkem 

62 818 

Závazky celkem 

1 290 856 

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY celkem 

1 560 283 

42

Účetní závěrka společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

za rok 

končící 3

1. prosince 2022 

(

v tisících Kč

)

Poznámky 

Rok končící 

31. 12. 2022 

Ztráta z přecenění finančních aktiv 

7.11 

-93 416 

Ztráta z přecenění finančních závazků 

7.12 

-77 255 

Ostatní výnosy 

1 429 

Správa fondu, ekonomické a právní služby 

7.13 

-4 347 

Výsledek před zdaněním 

-173 589 

Daň ze zisku 

7.14 

-

Změna čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných 

investičních akcií (Výsledek po zdanění za období) 

-173 589 

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období 

-

Celkový úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných 

investičních akcií (Celkový úplný výsledek za období) 

-173 589 

Pozn.: Během 

roku 

končícího 3

1. 12. 2022 

nevznikly Fondu žádné výnosy a náklady v

souvislosti se 

zakladatelskými akciemi

(neinvestiční část Fondu).

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

za rok 

končící 3

1. prosince 2021 

(

v tisících Kč

)

Poznámky 

Období 

od 31. 3. 2021 

do 31. 12. 2021 

Zisk z přecenění investic v dceřiných společnostech 

7.11 

187 205 

Ztráta z modifikace podmínek úvěru 

-285 

Poplatky 

-31

Ostatní provozní náklady 

-824 

Úrokové výnosy 

47 171 

Finanční náklady 

-27 368 

Výsledek před zdaněním 

205 868 

Daň ze zisku 

7.14 

-3 506 

Výsledek po zdanění za období 

202 363 

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období 

-

Celkový úplný výsledek za období 

202 363 

43

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

3M FUND MSI SICAV a.s.

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz peněžních toků

za rok

končící

31. prosince 2022

(

v tisících Kč

)

Rok končící 31. 12. 2022

Poznámky

Investiční

část Fondu

Neinvestiční

část Fondu

Peněžní toky z provozních činností

Úbytek čisté hodnoty připadající na držitele

vyplatitelných investičních akcií za období

(Výsledek za rok po zdanění)

-173 589

-

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Daňový dopad do výsledku hospodaření

7.14

-

-

Ztráta z přecenění finančních aktiv

7.11

93 416

-

Ztráta z přecenění finančních závazků

7.12

77 255

-

Úrokové výnosy

-540

-

Změna stavu pohledávek a závazků:

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek

7.3

-664

-

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků

7.8

-3 364

-

-7 486

-

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem

7.5

-308 164

-

Splátky poskytnutých zápůjček

7.5

272 174

-

Přijaté úroky

7.5

58 878

-

Placené daně ze zisku

7.14

-5 610

-

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

64 541

Peněžní toky z financování

Emise zakladatelských akcií

7.1

-

30

Emise investičních akcií

7.10

16 000

-

Příjem z přijatých úvěrů

7.7

7 000

-

Splátky přijatých úvěrů

7.7

-30

-

Placené úroky

9.5

-81 322

-

Čisté peníze použité při financování

-63 352

30

Čisté zvýšení (snížení) peněz

1 189

30

Peněžní prostředky zahrnuté mezi aktiva přiřaditelná držitelům

vyplatitelných investičních akcií

Peněžní prostředky na počátku období

7.2

1 097

-

Peněžní prostředky na konci období

7.2

2 286

30

Pozn.: Fond nedrží

žádné peněžní ekvivalenty, pouze peněžní prostředky na bankovních účtech. Všechny peněžní

toky jsou vyvolány peněžními prostředky zahrnutými mezi aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních

akcií, vyjma emise zakladatelských akcí na počátku

roku 2022.

44

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

3M FUND MSI SICAV a.s.

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz peněžních toků

za rok

končící 3

1. prosince 2021

(

v tisících Kč

)

Období

od 31. 3. 2021

do 31. 12. 2021

Peněžní toky z provozních činností

Zisk před zdaněním

205 868

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Úrokové výnosy

-47 171

Úrokové náklady

27 363

Zisk z přecenění investic v dceřiných společnostech

-187 205

Ztráta z modifikace podmínek úvěru

285

Změna stavu pohledávek a závazků:

Zvýšení obchodních a jiných pohledávek

-3

Zvýšení obchodních a jiných závazků

412

Čisté peníze z provozní činnosti

-451

Peněžní toky z investiční činnosti

Výdaje spojené s nabytím finančních aktiv

-106 308

Poskytnuté zápůjčky

-1 254 020

Splátky poskytnutých zápůjček

26 600

Přijaté úroky

9 000

Čisté peníze z investiční činnosti

-1 324 728

Peněžní toky z financování

Vklad do kapitálových fondů

120 000

Přijaté úvěry

253 000

Splátka úvěrů

-20 000

Emise dluhopisů

1 004 734

Výdaje spojené s emisí dluhopisů

-33 509

Placené úroky

-50

Čisté peníze použité při financování

1 324 176

Čisté snížení peněz

-1 003

Peněžní prostředky na počátku období

2 100

Peněžní prostředky na konci období

1 097

45

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. 

2022

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz změn vlastního kapitálu

za rok 

končící 3

1. prosince 2022 

(

v tisících Kč

)

Základní 

kapitál 

Ostatní 

kapitálové 

fondy 

Nerozdělené 

výsledky 

Celkem 

Zůstatek k 1. 1. 2022

2 100 

120 000 

202 363 

324 463 

Přeměna Společnosti na Fond (viz 5.1) 

-2 100 

-120 000 

-202 363 

-324 463 

Emise zakladatelských akcií 

30

-

-

-

Zůstatek k 31. 12. 2022 

30

-

-

30

Základní 

kapitál 

Ostatní 

kapitálové 

fondy 

Nerozdělené 

výsledky 

Celkem 

Zůstatek k 31. 3. 2021

2 100 

-

-

2 100 

Příplatek mimo základní kapitál 

-

120 000 

-

120 000 

Čistý zisk za období / Úplný výsledek 

-

-

202 363 

202 363 

Zůstatek k 31. 12. 2021 

2 100 

120 000 

202 363 

324 463 

46

Účetní závěrka společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 31. 12. 2021 3M FUND MSI a.s.)

Výkaz změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií 

za rok 

končící 3

1. prosince 2022 

(

v tisících Kč

)

2022

Počáteční zůstatek k 1. lednu 

-

Přeměna Společnosti na Fond 

202 363 

Emise investičních akcií třídy Z (viz 7.8) 

2 070 

Emise investičních akcií třídy A (viz 7.8) 

16 000 

Přírůstek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií 

-173 589 

Konečný zůstatek k 31. prosinci 

45 874 

Počet investičních akcií – třída Z (v ks) 

207 000 000 

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii třídy Z (v Kč) 

0,1407 

Počet investičních akcií – třída A (v ks) 

16 000 000 

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii třídy Z (v Kč) 

1,0471 

Pozn.: 

Výkaz změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií není sestaven za srovnatelné období, 

protože je pro společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. relevantní až od roku 2022.

47

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Komentáře k

účetním výkazům

1

Obecné informace

Účetní závěrka je sestavena za společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. (dále „Společnost“ nebo též „Fond“), IČ 107

20

855, která byla zapsána do obchodního rejstříku vedeném Městským soudem v

Praze, oddíl B, vložka 26213

dne 31. 3. 2021

a její sídlo je

v

Praze 8, Sokolovská 694/100a.

Společnost do

31. 12. 2021

působila jako akciová společnost pod obchodní firmou 3M FUND MSI a.s.

a předmětem

její činnosti byla správa majetku. Dne 1. 1. 2022 byla Společnost

, v

návaznosti na rozhodnutí valné hromady ze

dne 13. 12. 2021

, která změnila stanovy

S

polečnost

i s

účinností od 1. 1. 2022,

zap

sána

do seznamu investičních

fondů Českou národní bankou

a

započala působnost investiční

ho fondu

kvalifikovaných investorů

ve smyslu

zákona

č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech (dále též „ZISIF“). Č

innost Fondu

spočívá ve shromažďování peněžních prostředků oproti cenným papírům kvalifikovaných investorů za účelem

společného investování těchto shromážděných prostředků. V tomto kontextu je Společnost od 1. 1. 2022

akciovou

společností s proměnným základním kapitálem

(tzv. SICAV)

, která vydává akcie dvojího druhu (zakladatelské a

investiční). Fond se při své činnosti řídí svým statutem.

V

červenci 2021 vydala Společnost zajištěné dluhopisy o celkové jmenovité hodnotě emise 1

000

000 tis. Kč, které

jsou kótovány a obchodovány

na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.

Společnost

tak vznikla

povinnost sestavovat a prezentovat

účetní závěrku v

souladu s Mezi

národními standardy účetního výkaznictví

(IFRS) přijatými Evropskou unii.

V

této souvislosti bylo vyhodnoce

no

, že Fond naplňuje charakteristiky tzv.

investiční jednotky, a proto nesestavuje konsolidovanou účetní závěrku. Veškeré držené dceřiné společnosti

představují ve své podstatě investice do nemovitostních projektů, u nichž je očekávána realizace ve střednědobém

horizontu.

Obhospodařovatelem

a administr

átorem

Fondu je

CODYA investiční společnost, a.s., IČ 06876897 se sídlem

Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, která je též členem správní rady, jenž je statutárním orgánem Fondu.

Při výkonu

funkce investiční společnost zastupuje Ing. Robert Hlava a od 30. 8. 2022 též Bc. Martin Pšaidl a Ing. Michal Sedlák

MBA.

Depozitářem Fondu je UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. se sídlem Želetavská 1525/1, 140 92

Praha 4-Michle.

2

Prohlášení o shodě s

účetním pravidly a východiska sestavení účetní

závěrky

Účetní závěrka byla sestavena v

souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), Mezinárodními

účetními standardy (IAS) a

jejich interpretacemi (SIC a IFRIC) (společně pouze IFRS) vydanými Radou pro

Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU).

Účetní závěrka byla sestavena za předpokladu časově neomezeného trvání podniku. K

rozvahovému dni ani ke

dni schválení účetní závěrky neexistují žádné náznaky, že

Fond nebude moci v

dohledné budoucnosti pokračovat

ve své činnosti. Toto očekávání vedení opírá o širokou škálu informací, které se týkají stávajících i budoucích

podmínek včetně prognóz souvisejících

s

výsledky Fondu

,

peněžními toky a kapitálovými zdroji.

Při

zpracování

účetní

závěrk

y byl Fond

uvážen

jako

investiční

jednotka, proto

účetní

závěrka

není

sestavena jako

konsolidovaná

a

držené

majetkové

účasti

v

dceřiných

společnostech

a

související

poskytnuté

zápůjčky

dceřiným

společnostem

představující

investice do

dceřiných

společností

jsou

oceněny

reálnou

hodnotou s

přeceněním

do

výsledku.

Bližší

informace k tomuto

vyhodnocení

jsou poskytnuty v

části

5.1.

Reálnou

hodnotou jsou

oceňovány

i

další

finanční

aktiva a

finanční

závazky,

přičemž

u

krátkodobě

splatn

ých

nástrojů

je jako

vhodná

aproximace

reálné

hodnoty

uváženo

ocenění

ve

výši

naběhlé

hodnoty.

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a

předpoklady, které

ovlivňují hodnoty vykazované v

účetních výkazech a

souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné při

sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy v části

5.2.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Fondem

Fond uvážil při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od

1. 1. 2022 a které

neměly významný vliv na výsledky a informace prezentované v

této účetní závěrce ve srovnání s

předcházející

roční účetní závěrkou za rok 2021:

▪

Novelizace IAS 16

Pozemky, budovy a zařízení –

Příjmy před zamýšleným užitím

, která zakazuje účetní

jednotce snižovat pořizovací náklady o výnosy z

prodeje výrobků vytvořených během zkušební fáze majetku,

48

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

tj. před uvedením do stavu pro zamýšlené využití. Nově mají být tyto výnosy a též související náklady uznány

ve výsledku hospodaření.

Z

přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky.

▪

Novelizace IAS 37

Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva –

Náklady nutné k

naplnění smlouvy

,

která vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení nákladů nutných k

naplnění smlouvy

při posuzování, zdali je smlouvy ztrátová.

Z

přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul

žádný

dopad do

účetní závěrky

.

▪

Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018

-2020

, který zahrnuje novelizace následujících standardů: novelizace

IFRS 9

Finanční nástroje

vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka uvážit, když posuzuje, zdali jsou

podmínky nového nebo modifikovaného finančního závazku podstatně odlišné od podmínek původního

závazku (vyjasnění 10% testu). Novelizace IFRS 1

První přijetí IFRS

zjednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou

společností, která se stává prvouživatelem později, jak její mateřská společnost. Zjednodušení se týká ocenění

kurzového rozdílu z

převodu účetní závěrky. Novelizace IAS 41

Zemědělství

odstraňuje požadavek na

vyloučení daňových peněžních toků z

ocenění reálné hodnoty, aby došlo k

sesouhlasení s

požadavky jiných

standardů.

Z

přijetí novelizace do účetních pravidel nevyplynul žádný dopad do účetní závěrky

.

▪

Novelizace IFRS 3

Podnikové kombinace

, která pouze aktualizuje úpravu o relevantní odkazy na nový

Koncepční rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky.

▪

Novelizace IFRS 16

Leasingy

nazvaná

Úlevy od nájemného v souvislosti s COVID

-

19 po 30. červnu 2021

,

která o jeden rok prodlužila změny v

IFRS 16 přijaté v květnu 2020, které nájemcům poskytují výjimku při

posuzování, zda úlevy na nájemném v souvislosti s pandemií COVID

-

19 představují modifikaci leasi

ngu. Fond

výjimku nevyužívá a z

přijatých změn tak nevyplývá žádné dopady do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla Fondem

použita

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly

k

počátku běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této účetní závěrky:

▪

V

květnu 2017 byl vydán nový standard s

označením IFRS 17

Pojistné smlouvy

(účinnost pro roční účetní

z

ávěrky začínající 1.

1. 2023 nebo později), který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci,

zveřejní) pojistných smluv v

účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví

pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v

IFRS 4. Fond působí v

jiném odvětví,

pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard dle současného vyhodnocení nijak finanční situaci a

výkonnost

Fondu neovlivní.

▪

V

lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1

Sestavení a prezentace účetní závěrky

nazvaná

Klasifikace

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později

s

retrospektivní účinností, pozdější novelizací odložena na 1. 1. 2024), která poskytuje všeobecnější přístup

ke klasi

fikaci závazků s

ohledem na smluvní ujednání platná k

rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze

prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně tak

informace zveřejňované o závazcích v

účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být prezentován

jako krátkodobý nebo dlouhodobý s

ohledem na práva a povinnosti účinná k

rozvahovému dni a nesmí být

ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku.

Fond

ne

očekává z

přijatých změn zásadní dopad do účetní závěrky

i s

ohledem na přístup ke strukturování výkazu

finanční situace, v

němž nejsou rozlišovány krátkodobě a dlouhodobě splatné zůstatky.

▪

V

únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 1

Sestavování a zveřejňování účetní závěrky

nazvaná

Zveřejnění

účetních pravidel

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a později). Úpravy vyžadují, aby

účetní jednotky zveřejnily svá podstatná (angl.

material

) účetní pravidla spíše než svá významná (angl.

significant

) účetní pravidla a poskytují pokyny a příklady, které pomohou při rozhodování, která účetní pravidla

v účetní závěrce zveřejnit.

Fond

posoudí novou úpravu a vyplývající změny, přičemž neočekává zásadní dopad

do účetní závěrky.

▪

V

únoru 2021 byla vydána novelizace IAS 8 Ú

četní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby

nazvaná

Definice účetních odhadů

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1.

ledna 2023 a později). Úpravy se

zaměřují na účetní odhady a poskytují pokyny, jak rozlišit účetní pravidla a účetní odhady.

Fond

neočekává

zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky.

▪

V

květnu 2021 byla vydána novelizace IAS 12

Daně ze zisku

nazvaná

Odložená daň související s aktivy

a

závazky vyplývajícími z jediné transakce

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo

později), která zúží rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u transakcí, u nichž existuje rozdíl mezi účetní

a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při prvotním zachycení. Důvodem jsou rozdílné přístupy k

uznání

odložené daně u leasingových kontraktů. Fond zohlední změny vyplývající z

této novelizace, neočekává

zásadní dopad do účetní závěrky vzhledem k

minimálnímu objemu vykazovaných leasingových smluv

.

▪

V prosinci 2

021 byla vydána novelizace IFRS 17

Pojistné smlouvy

nazvaná

Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9

–

srovnatelné informace

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo později), která úzce

novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní jednotky, které budou s

IFRS 17 aplikovat

49

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Fond, neboť IFRS 17 není relevantní pro činnost Fondu a

Fond

již IFRS 9 ve svých účetních postupech aplikuje

.

▪

V září 2022 byla vydána novelizace IFRS 16

Závazky z

le

asingu ve zpětném leasingu

(účinnost pro roční

účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která upravuje požadavky na ocenění závazku ze zpětného

leasingu. Účinnost je retrospektivní a Fond bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky, přičemž

aktuálně žádný neočekává.

▪

V

říjnu 2022 byla vydána novelizace IAS 1

Dlouhodobé závazky s

kovenant

y (účinnost pro roční účetní závěrky

začínající 1. 1. 2024 nebo později), která vyjasňuje, jak podmínky, které musí účetní jednotka naplnit během

12ti měsíců následujících po rozvahovém dni ovlivňují klasifikaci závazku ve výkazu finanční situace. Účinnost

je retrospektivní a Fond bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní

závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané

IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:

▪

IFRS 14

Časové rozlišení při cenové regulaci

(vydaný v

lednu 2014)

–

rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože

se jedná o dočasný standard

▪

Novelizace IAS 1

Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých

(vydaná v

lednu 2020 včetně

novelizace z

července 2020, která odkládá počátek účinnosti na

1. 1. 2023, resp. 1. 1. 2024)

▪

Novelizace IAS 1

Dlouhodobé závazky s

kovenant

y (vydaná v

říjnu 2022 s účinností od 1.

1. 2024)

▪

Novelizace 16

Závazky z

leasingu ve zpětném leasingu

(vydána v

září 2022 s

účinností od 1. 1. 2024)

3

Podstatná účetní pravidla

3.1

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je stejně tak

měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které jsou realizované v jiných

měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem,

tj.

měnovým kurzem platným k

datu realizace transakce.

Ke

každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v

cizích měnách přepočteny

závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně

pořízeny v

cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající

z

vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k

rozvahovému dni jsou uznány ve

výsledku hospodaření.

3.2

Majetkové účasti

v

dceřiných společnost

ech

Fond

naplňuje charakteristiky tzv.

investiční jednotk

y, proto jsou

majetkové účasti

v

dceřiných společnostech

, kte

ré

představují

svým záměrem a působností

investice pro Fond,

oceňovány reálnou hodnotou s

přeceněním do

výsledovky, nikoliv konsolidovány.

Dceřinými

společnost

mi

jsou takové společnosti, v

nichž má Fond ovládání,

které je dosaženo, pokud má Fond

moc nad druhou společností, je vystaven variabilní návratnosti ze své angažovanosti ve

druhé společnosti a je

schopen využít svoji moc k

ovlivnění návratnosti. Fond průběžně přehodnocuje, zdali nedochází ke změnám, které

by vedly k

naplnění či naopak vyvrácení uvedené definice ovládání

.

Ovládání je dáno zejména vlastnictvím více

než 50 % hlasovacích práv v

jiné společnosti, případně deklarováno jiným způsobem (např. většinové personální

zastoupení Fondu ve statutárních orgá

nech).

Případné majetkové účasti ve společnostech s

rozhodujícím vlivem, které nepředstavují investice Fondu, ale

poskytují služby související s

investicemi Fondu (tzv. servisní společnosti), jsou konsolidovány. Za prezentované

období Fond žádnou takovou dceřinou společnost neovládá

.

Majetková účast

v

dceřiné společnosti je

odúčtována při prodeji, přičemž zisk nebo ztráta je stanovena jako rozdíl

mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou majetkové účasti a je zahrnuta do výsledku hospodaření v

obdob

í, ve kterém je majetková účast prodána

3.3

Poskytnuté zápůjčky dceřiným společnostem

Zápůjčky poskytnuté dceřiným společnostem představují ve své podstatě část celkové

investice Fondu do

dceřiné

společnosti

.

Investiční strategie Fondu spočívá v

nabytí majetkové účasti v

účelové dceřiné společnosti a

financování v

ní realizovaného projekt skrz

poskytnutou

zápůjčku.

50

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Ačkoliv poskytnuté zápůjčky představují dluhové finanční aktivum, s

nímž

jsou principálně spojeny budoucí peněžní

toky

–

splácení poskytnuté jistiny a úroková platba, Fond je vyhodnocuje na bázi reálné hodnoty v

celistvosti

s

oceněním majetkové účasti

a jejich realizace je navázána na dokončení a realizaci projektů v

dceřiných

společnostech.

Poskytnuté zápůjčky jsou tak oceňovány reál

nou hodnotou s

přeceněním do výsledku obdobně jako majetkové

účasti v

dceřiných společnostech

a jsou prezentovány jako součást investic do dceřiných společností

.

3.4

Finanční závazky

Finanční závazky financující investiční činnost

Fondu

Finanční závazky –

emitované dluhopisy

,

přijaté úvěry

a emitované investiční akcie (viz dále) –

vznikají za účelem

získání účelových peněžních prostředků, které Fond následně investuje do investičních aktiv, zejména formou

zápůjčky do dceřiné společnosti. Finanční závazky jsou proto oceňovány

reálnou hodnotou s

přeceněním do

výsledku

a jejich ocenění a meziroční přecenění je navázáno na oceňování souvisejících investičních aktiv reálnou

hodnotou s

přeceněním do výsledku.

Závazky jsou odúčtovány

v

okamžiku, kdy Fondu zanikne smluvní povinnost, což je většinou spojeno

s

uskutečněním peněžní platby. Zanikne

-

li povinnost bez újmy na straně aktiv, uzná Fond zisk ve výsledku

v

okamžiku zániku smluvní povinnosti

Obchodní závazky

Obchodní závazky

jsou pr

votně zachyceny v

reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo

přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě, resp. nominální hodnotě s

ohledem na

krátkodobost jejich splacení, kterou lze považovat za vhodnou aproximaci reálné hodnoty k

rozvahovému dni.

3.5

Investiční akcie

Emitované investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s

nimi spojeno právo vlastníka na

zpětné odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční akcie v

době realizace práva na odkup a není

s

nimi spojeno hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání

peněžních prostředků ke své investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci

souvisejících investic. Vlastníci investičních akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou

poskytnuty, jsou uznány ve výsledku hospodaření jako součást finančních nákladů.

Investiční akcie jsou oceňovány

v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

,

přičemž reálná

hodnota je

k

rozvahovému dni kalkulována jako rozdíl reálné hodnoty investičních

aktiv

a reálné hodnoty

související

ch

závazků

investiční části

Fondu.

Ve výkazu finanční situace je závazek prezentován jako reziduální položka s

označením

„Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií“.

Změna reálné hodnoty investičních akcií, jejich

meziroční přecenění spočívá ve výsledku hospodaření investiční části

Fondu a je

prezentována ve výkazu výsledku

a ostatního úplného výsledku

na finální výsledné pozici.

Emise investičních akcií je zachycena v

hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

3.6

Zakladatelské akcie

Emitované zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s

nimi spojeno hlasovací právo

na valné hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské

akcie dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými akciemi

není spojeno právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fondem.

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě, prodej, emise nebo

zrušení vlastních zakladatelských

akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a pokud k

takové transakci

dojde je prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu.

3.7

Zisky a ztráty z investic v

dceřiných společnostech

Zisky / ztráty plynoucí z

investic v

dceřiných společnostech zahrnují

(i)

dopad meziročního přecenění

investic,

tj.

rozdíl reálné hodnoty stanovené k

rozvahovému dni s

oceněním

investice k

rozvahovému dni předcházejícího

účetního období

a případně (ii) čistý výsledek z

prodeje investic

do dceřiných společností

.

51

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

3.8

Správa fondu, ekonomické a právní služby

Odměna a poplatky hrazené v

souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a depozitáři, dále

s

Fondem a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny

jako náklad snižující výsledek

v

době poskytnutí související služby.

3.9

Daně ze zisku

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek (zisk /

ztráta) je odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného

pohledu na daňově uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo

naopak k němu přičteny.

Odložená daň

Odložená daň plyne z

použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní

(prezentované ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnoty

jednotlivých aktiv a závazků a z

jejich rozdílů

je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň.

Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené

daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze

v rozsahu, v

němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné

rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému

dni a snížena v

rozsahu, u něhož

uvedená podmínka uznatelnosti není naplněna. Odložená daň není zachycena

z

přechodných rozdílů, pokud vznikají z

goodwillu nebo z

prvotního zachycení aktiva nebo závazku v

transakci,

která není podnikovou kombinaci, ani nemá k

okamžiku zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak na účetní

výsledek hospodaření.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly

schváleny v

období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k

okamžiku realizovatelnosti odložené

daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků a

pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým Fond k

rozvahovému dni očekává

úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.

Splatná a odložená daň za účetní období

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s

výjimkou daně, která se

vztahuje k

(i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí ostatního

úplného výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního kapitálu, kdy je daň také

zachycena jako přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

3.10

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce

likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace

a

výkazu peněžních toků je shodné.

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody, při níž je výsledek

hospodaření roku (tj. přírůstek nebo úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií)

upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo budoucích provozních peněžních

příjmů a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s peněžními toky

z

financování.

Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti, jsou peněžní toky související s

pořízením nebo prodejem

majetkových účastí, resp. peněžní toky spojené s

poskytováním a splácením zápůjček dceřiným společnostem

zahrnuty mezi peněžní toky plynoucí z

provozní činnosti a ve výkazu jsou prezentovány s

využitím přímé metody.

Fond v

důsledku této klasifikace neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako peněžní tok z investiční

činnosti ve svém výkazu peněžních toků.

V

rámci peněžních toků z

financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z

operací s

investičními

akciemi, bankovními úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.

4

Sezónnost

Činnost Fondu není významně ovlivněna sezónními výkyvy, neboť činnost Fondu spočívá ve sběru investičního

kapitálu, který dále investuje do nemovitostních projektů realizovaných v

ovládaných k

tomu založených dceřiných

52

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

společnostech. Výsledky Fondu jsou

tak dány zejména přeceněním investičních aktiv a souvisejících finančních

závazků.

5

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty

5.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Při uplatňování účetních pravidel Fondu se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, posoudilo obsah

ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způsobem, aby účetní závěrka

poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

Během roku 202

2

došlo k

následujícím úsudkům a rozhodnutím,

kte

ré

měl

y

významný vliv na finanční situaci a

výkonnost Fondu

prezentovanou v

mezitímní účetní závěrce:

i)

Dopad změny právní formy na výkaznictví

Společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. je od 1. 1. 2022 akciovou společností s

proměnným základním kapitálem

a

je investičním fondem kvalifikovaných investorů.

Svoji působnost a aktivitu započala ve druhém čtvrtletí roku 2021

jako akciová společnost a jejím záměrem bylo

z

prostředků získaných emisí dluhopisů nabýt a realizovat

nemovitostní projekty umístněné v

dceřiných společnostech

. V

e druhém pololetí roku 2021 vedení Společnosti

přijalo rozhodnutí ohledně záměru působit jako investiční fond a započalo proces příprav

a přeměny Společnosti

na Fond. Účetní závěrka sestavená za rok 2021 byla sestavena jako nekonsolidovaná, neboť dceřiné společnosti

byly vyhodnoceny jako investiční entity a Fond jako investiční jednotka. Související finanční aktiva a finanční

závazky byly vedeny v

zůstatkové hodnotě s

použitím efektivní úrokové sazby

s

ohledem na jejich očekávanou

držbu a splacení dle úvěrových, resp. emisních podmínek.

U

stanovením Fondu k

1. 1. 2022

se podstata činnosti společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. nezměnila, dochází

však

k

úpravě pohledu na hodnocení výkonnosti Fondu

ve vztahu k

investorům, kteří do Fondu nově vstupují

prostřednictvím držby investičních akcií.

S

ustanovením Fondu

byla spojena emise tzv. zakladatelsk

ých

a

investiční

ch akci

í, které na

hradily v

minulosti emitované kmenové akcie. Důsledkem nové

emise

je skutečnost, že

zakladatelské akcie naplňují charakteristiky kapitálové

ho

nástroje a tvoří základní, resp. vlastní kapitál Fondu,

zatímco investiční akcie naplňují charakteristiky finanční

ho

závazk

u

a jsou tak adekvátně prezentovány v

účetní

závěrce

v

rámci závazků

(dopad změny je zobrazen ve výkazu změn vlastního kapitálu)

. S

tím je spojena změna

oceňování, neboť vlastní kapitál (kmenové akcie a nově zakladatelské akcie) je obecně reziduální položkou,

zatímco investiční závazky jsou finančním závazkem oceňovaným reálnou hodnotou.

H

odnocení výkonnosti Fondu

,

resp. jeho investiční části,

je tak nově postaveno na reálné hodnotě držených aktiv a souvisejících závazků.

Tato

skutečnost měla za následek rozhodnutí o určité diskontinuitě v

aplikaci účetních pravidel, kdy od 1. 1. 2022 jsou

investiční aktiva a související finanční závazky oceňovány reálnou hodnotou

.

S

novým uspořádáním je upravena i struktura účetních výkazů, proto není plnohodnotná srovnatelnost rozvahy

k 31. 12

. 2022 a 31. 12. 2021, resp. výsledků za rok 2022 a 2021. Výkazy jsou tak prezentovány odděleně, nikoliv

formou

dvou sloupců v

jednom výkazu.

ii)

Investiční jednotka a využití výjimky dle níž nejsou investiční dceřiné společnosti konsolidovány

Fond je v kontextu úpravy IFRS, konkrétně IFRS 10, investiční jednotkou, pro niž platí výjimka z

konsolidace tzv.

investičních dceřiných společností. Fond tak posuzuje své majetkové účasti v

jiných společnostech, které mu

zakládají ovládání, zdali je povinen či není tyto společnosti konsolidovat a zdali je tedy povinen sestavit a zveřejnit

konsolidovanou účetní závěrku.

Činnost Fondu od jeho vzniku spočívá ve shromažďování peněžních prostředků ve Fondu oproti cenným papírům

(konkrétně investičním akciím) kvalifikovaných investorů, za účelem jejich společného investování. Fond se

přitom

řídí svým statutem a uplatňuje investiční

strategii, kdy

jím ovládané dceřiné společností nabývají nemovitostní

projekty se záměrem jejich realizace, zhodnocení a prodeje ve střednědobém horizontu. Investice jsou přitom

uskutečněny formou pořízení majetkové účasti v

dceřiné společnosti a současně poskytnutí

m

peněžní prostředků

(zápůjčky)

k

realizaci vybraného projektu.

Investiční dceřiná společnost je vyjmuta z

povinnosti konsolidovat, pokud

Fond naplňuje následující povinnosti:

▪

získává finanční prostředky od investorů (předpokládá se větší počet a nespřízněnost);

Fond v

roce 2021 za tímto účelem emitoval dluhopisy, od roku 2022 působí jako investiční fond

a emitoval

investiční akcie. Prostředky jsou tak získávány od většího objemu investorů, které současně nejsou vzájemně

spřízněny.

▪

finanční prostředky Fond investuje do investičních projektů v

souladu se svými investičními strategiemi

(předpokládá se více investičních projektů);

53

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Fon

d má k

31. 12. 2022

několik majetkových účastí v

dceřiných společnostech, přičemž každá představuje

jeden nemovitostní projekt

realizovaný v

dané společnost

i

a umístněný do lokality Praha nebo Brno.

Zároveň

Fond poskytuje dceřiným společnostem úročené zápůjčky, které představují v

širším uchopení spolu

s

majetkovými účastmi celkové investice Fondu.

▪

Fond výkonnost svých investic vyhodnocuje na bázi vývoje reálných hodnot;

Fond

posuzuje své investice na bázi jejich reálné hodnoty, přičemž reálná hodnota majetkových účastí

a

souvisejících poskytnutých zápůjček

je odvozena od reálné hodnoty nemovitostí –

pozemků a staveb –

držených konkrétní dceřinou společností

a v

nich realizovaných projektů

(výstavba bytového domu, výstavba

obchodního centra a rezidenčních objektů apod.)

.

Reálná hodnota

a

její očekávaný vývoj je zásadní pro

rozhodnutí ohledně realizace projektu a vyjadřuje též očekávanou výnosnost navázanou na dokončení a

zbavení se investice

.

Reálná hodnota investic je též promítána do reálné hodnoty závazku vůči držitelům

investičních akcií

.

▪

Fond má pro své investice stanovenu investiční strategii spočívající v

záměru investice, očekávané době držby

a časovém horizontu jejího prodeje.

Nemovitostní projekty umístěné v

dceřiných společnostech mají nastaven investiční horizont ve střednědobém

období 3 až 5 let. Většina projektů je v

roce 2022 v

počáteční fázi výstavby, případně před jejím zahájením.

Investiční strategie Fondu spočívá v

dokončení

projekt

ů

a

zajištění jejich realizace, neboť obdržené výnos

y

budou použity k

vypořádání existujících závazků

vůči investorům (emitované dluhopisy jsou splatné v

červenci

2026).

iii)

Investice v

dceřiných společnost

ech

Fond realizuje svoji investiční činnost skrz plně ovládané dceřiné společnosti, které nabývají a realizují nemovitostní

projekty s

cílem zhodnocení peněžních prostředků získaných od investorů Fondu ve střednědobém horizon

tu.

Investice do dceřiných

společností

spočívají

:

▪

v

majetkové účasti, která je dána prvotním vkladem / cenou vynaloženou na pořízení investiční dceřiné

společností

, a

▪

v

poskytnuté zápůjčce, jejímž prostřednictvím Fond převedl

do dceřiné společnosti peněžní prostředky, za něž

dceřiná společnost nabývá

nemovitostní projekt, ať již přímo nebo skrz další nemovitostní společnost

(nepřímá

dceřiná společnost Fondu)

. Je-

li nabyta nemovitostní společnost, dochází následně k

fúzi s

přímou dceřinou

společností. Splatnost poskytnutých zápůjček je odložena ve střednědobém horizontu a je navázána na

realizaci investic

umístněných v

dceřiných společnostech.

Zároveň riziko případného nesplacení zápůjčky

je

dáno ve své podstatě

obchodn

ím rizikem

spojen

ým

s

úspěšností realizace projektu umístěného v

dceřiné

společnosti

.

S

ohledem na výše uvedené byly poskytnuté zápůjčky vyhodnoceny jako součást celkové investice do dceřiných

společností

a s

uvážením IFRS 10 bylo př

istoupeno k

jejich ocenění reálnou hodnot

ou s

přeceněním do výsledku

hospodaření

.

Tento přístup koresponduje též

se

skutečností, že majetková účast a poskytnutá zápůjčka by při sestavení

konsolidované účetní závěrky byly eliminovány a nahrazeny investičními aktivy umístěnými v

dceřiné společnosti

(nemovitosti v

reálné hodnotě)

. Vzhledem k

zákazu konsolidace investičních dceřiných společností a požadavku

na jejich ocenění reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku

,

došlo ke zhodnocení, že požadavek IFRS 10

je

relevantní jak pro majetkovou

účast, tak související poskytnutou zápůjčku.

iv)

Investiční akcie Fondu

Fond vydává investiční akcie a prostřednictvím jejich emise shromažďuje peněžní prostředky ke kolektivnímu

investování

. S

investičními akciemi Fondu je spojeno zejména právo na jejich odkoupení na žádost držitele

(investora) na účet Fondu a Fond má povinnost ve vymezených termínech

a v

rozsahu emisních podmínek takové

investiční akcie odkoupit zpět. S

investičními akciemi

není spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu.

Zejména s

ohledem na povinnost Fondu odkoupit tyto akcie zpět na žádost jejich vlastníka jsou investiční akcie

klasifikovány jako finanční závazek a ve výkazu finanční situace nejsou součástí vlastního kapitálu Fondu, ale jsou

prezentována v

závazcích Fondu

jako

„Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií“.

Důsledkem je odchýlení ekonomického a účetního zobrazení investičních akcií od právního pojetí, neboť z

pohledu

české legislativy se jedná o složku fondového

kapitálu, zatímco

v

účetní závěrce investiční akcie představují

závazek. Na tuto klasifikaci je navázáno účetní zachycení případných dividend, které jsou nákladem Fondu, jsou

-li

deklarovány a vypláceny.

v)

Struktura účetních výkazů

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v

nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu prezentovány,

vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, emitentem, který podléhá regulaci

54

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

České národní banky (ČNB) a současně podléhá určitým požadavkům zákona č. 240/2013 Sb., o investičních

fondech a investičních společnostech

(dále též „ZISIF“)

.

Výkaz finanční situace

Obdobně jako je tomu u finančních institucí a podobných účetních jednotek, není pro Fond, jehož činnost spočívá

v

investování, držení investičních aktiv a jejich zhodnocení následným prodejem, vhodná struktura výkazu finanční

situace, používající oddělenou kategorizaci dlouhodobých a krátkodobých aktiv a závazků. U vybraných aktiv a

závazků lze vyjádřit očekávání ohledně jejich držby, ale původní záměr může být i obratem změněn. Proto jsou

aktiva ve výkazu finanční situace řazena spíše dle likvidity od disponibilních peněžních prostředků přes obchodní

pohledávky

k investic

ím

do dceřiných společností (vč. poskytnutých zápůjček), i

ostatní aktiv

a

. Obdobný přístup je

aplikován pro závazky, které jsou řazeny dle očekávané likvidity –

nejdříve obchodní a splatné daňové závazky,

poté emitované dluhopisy a přijaté úvěry.

V

komentářích k

jednotlivým položkám výkazu finanční situace je připojen

detail a rozlišení krátkodobě

a dlouhodob

ě splatných

zůstatků učiněných dle stavu a odhadu vedení Fondu platného

k

rozvahovému dni.

S

ohledem na klasifikaci investičních akcií jako finančních závazků, nikoliv

jako kapitálových nástrojů, je výkaz

finanční situace koncipován ve vertikální struktuře, kdy od investičních aktiv Fondu jsou odečteny závazky Fondu

související s

investiční činností (tj. bez aktiv a případných závazků

zakladatelské

části Fondu)

a ve výsledku je

určena reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních akcí, tz

v.

čistá

aktiva

přiřaditelná

držitelům vyplatitelných

investičních akcií.

Protože Fond je povinen z

nařízení ZISIF rozlišovat aktiva a závazky přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

(neinvestiční část Fondu) a aktiva a závazky přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (investiční část),

je v

tomto ohledu rozlišen i výkaz finanční situace, což v

důsledku umožňuje zřetelnou kalkulaci

ukazatele

čistých

aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku

Činnost Fondu spočívá ve shromažďování peněžních prostředků (skrze emitované

dluhopisy

, investiční

akcie,

přijaté úvěry)

a jejich

investování do nemovitostních projektů v

ovládaných dceřiných společnostech (majetkové

účasti a poskytnuté zápůjčky). Výsledek investiční činnosti

Fondu

, který je v

důsledku přeceněním závazku vůči

držitelům investičních akcií, je tak dán rozdílem

mezi přeceněním investičních

aktiv a

přeceněním

souvisejících

nevypořádaných závazků

. S

ohledem na tuto podstatu činnosti Fondu nelze jednoznačně rozlišovat mezi provozní

a neprovozní (finanční) částí výsledku hospodaření.

Výkaz peněžních toků

Vzhledem k

tomu, že investování

j

e podstatou činnosti Fondu, jsou peněžní toky spojené s

investicemi do

dceřiných

společností (nabytí majetkových účastí, poskytnutí zápůjček)

součástí peněžních toků z

provozní činnosti

, a nikoliv

investiční

činnosti. Část investičního peněžního toku ve výkazu není prezentována samostatně, neboť ve Fondu

není pro ni ze své podstaty naplnění

. P

eněžní toky realizované v

souvislosti s

investicemi do dceřiných společností

(

nabytí, prodej, poskytnutí či splacení zápůjčky) jsou prezentovány přímou metodou v

rámci provozní části výkazu.

Výkaz změn ve vlastním kapitálu

Vlastní kapitál tvoří

pouze základní kapitál a ten je dán počtem a nominální hodnotou zakladatelských akcií.

Fond

neeviduje žádné výsledky přiřaditelné zakladatelským akciím za mezitímní období a není tak prezentován žádný

výsledek hospodaření z

neinvestiční části Fondu.

Výkaz změn čistých

aktiv

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

Neboť Fond realizuje veškerou svoji činnost v

tzv. investiční části a vyplývající výsledky představují přecenění

závazku Fondu vůči držitelům investičních akc

i

í

, je v

účetní závěrce nad rámec požadované sady účetních výkazů

sestaven další výkaz, jehož účelem je zobrazit meziroční změnu čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných

investičních akcií, což je ukazatel všeobecně sledován a reportován.

Celková změna je dána výsledky Fondu, ale

též transakcemi s

investory jako je emise nebo odkup investičních akcií.

vi)

Ukazatel zisku na akcii

Fond neprezentuje ve výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a zředěný)

a v

komentářích není obsaženo související zveřejnění, neboť

ne

emitoval obchodované kapitálové nástroje

. Se

zakladatelskými akciemi, které jsou svojí podstatou obdobné jako kmenové akcie,

není obchodováno. Investiční

akcie představují finanční závazek.

Fond v

šak

přistoupil

, i s

ohledem na požadavek zveřejňovat ukazatel EPS u obchodovaných společností

,

k

prezentaci ukazatele čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií na jednu investiční akcii

a tuto hodnotu prezentuje přímo ve výkazu čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

vii)

Válečný konflikt na Ukrajině

Ruská invaze na Ukrajinu započatá v

únoru 2022 a s tím související sankce uvalené na Rusko a Bělorusko

znamenají vysokou

míru nejistoty

ve v

ý

voji

ekonomiky a finančního systému jak na evropské, tak

celosvětové

55

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

úrovni

. Fond v

této souvislosti p

rovedl

identifikaci hlavních rizik, kterým může čelit, a současně ve vazbě na

identifikovaná rizika vyhodnotil, zda u

Fondu

není ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky. Jelikož

Fond

nevlastní žádná aktiva v Ruské federaci

, v

Bělorusku, ani

na Ukrajině a ani nemá žádné investory z těchto

destinací, vyhodnotil přímé

riziko dopadu na Fond a jeho aktivity

jako nízké

.

viii)

Makroekonomický vývoj

Nejen v

přímé souvislosti s

válečným konfliktem na Ukrajině došlo k

negativnímu makroekonomickýmu vývoji

v

posledních měsících včetně značné části roku 2022. Tento vývoj je spojen s

růstem cen energií a všeobecně

s

vyšší inflací ve srovnání s

předcházející

mi roky, s

růstem úrokových sazeb, což v

důsledku mění spotřebitelské

a investiční chování ve společnosti. Aktiva Fondu jsou soustředěna do

majetkových účastí nemovitostních

dceřiných společností

, v

nichž jsou realizovány developerské projekty. Zhodnocení a realizace těchto projektů je

silně ovlivněna ekonomickým vývojem, růstem úrokových sazeb, horší dostupností financování ze strany

zákazníků, což se projevuje i do reálného ocenění majetkových účastí. Činnost Fondu není financována variabilně

úročenými externími zdroji a finanční situace Fondu tak není exponována vůči růstu úrokových sazeb

na straně

závazků

.

ix)

Klimatické změny

Vedení

Fondu

při sestavení účetní závěrky posoudilo nejistotu související s

klimatickými změnami,

které obecně

mohou mít dopad na účetní odhady a předpoklady, které účetní jednotky činí při sestavování

účetních závěrek, při

uznávání a oceňování aktiv a dluhů a při odhadování očekávaného podnikatelského

vývoje. Z

charakteru

podnikatelské činnosti

Fondu

, která spočívá držbě majetkových účastí nemovitostních společností vyplývá, že

Fond

není přímo ovlivněn ve své existenci a činnosti

klimatickými změnami a narůstajícími povinnostmi, které jsou

uvalovány na

podniky v

této oblasti.

Vedení

Fondu

bude nadále sledovat vývoj regulace spadající do širší oblasti

udržitelnosti

a vyhodnotí

-

li přímý dopad na

Fond a jeho

činnost, dojde k

adekvátní reakci při sestavování budoucích

účetních závěrek.

5.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a

předpoklady, které

ovlivňují hodnoty aktiv a závazků, výnosů a nákladů, jež jsou vykazovány v

účetních výkazech a souvisejících

komentářích. V budoucnu dosažená skutečnost se přitom může lišit od aktuálně učiněných a uznaných odhadů a

uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významnější riziko, že Fond bude nucen

přistoupit v příštím účetním období k

zásadním změnám v účetních hodnotách prezentovaných aktiv a závazků,

jsou zmíněny níže:

Reálná hodnota

investic v

dceřiných společnostech

Fond s

ohledem na svůj státu investiční jednotky

oceňuje

investice v

dceřiných společnostech reálnou hodnotou

s

přeceněním do výsledku. K

31. 12

. 2022 Fond přistoupil k

aktualizaci

reálného ocenění majetkových účastí, které

je stanoveno externím odhadem znalce v

oboru.

Ocenění vychází z

ocenění majetkové podstaty (nemovitostí)

držených dceřiných společností

a je výrazně ovlivněno ekonomickým prostředí, proto k

31. 12. 2022 v

důsledku

zejména výrazného růstu úrokových sazeb došlo k

nižším odhadům reálných hodnot vybraných nemovitostí.

Tento

vývoj se může v

budoucnu

opětovně změnit při změně makroekonomického vývoje.

Reálná hodnota investic

v

dceřiných společnostech k

31. 12. 2022 činila 119

626 tis. Kč.

Daně ze zisku

Fond, jakožto emitent cenných papírů

splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb.

,

o daních z

příjmů

(je tzv.

základním investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost ze

zdanitelného zisku pomocí

zvýhodněné

daňové sazby 5 %.

V budoucnu

může být daňová sazba, resp. daňová

legislativa

pozměněna a může tak dojít ke změně výše odložené daně

.

6

Provozní segmenty

Hlavní č

innost Fondu je

financování nemovitostních projektů umístněných

v

držených dceřiných společnostech

a

dopad na výsledky hospodaření je dán zejména úrokovou marží, tj. rozdílem mezi úrokovými výnosy z

poskytnutých

zápůjček a úrokovými náklady z

emitovaných dluhopisů a přijatých úvěrů. Nemovitostní projekty v

dceřiných

společnostech jsou realizovány na území Hlavního města Prahy a Brna.

Z

pohledu segmentace je uvážen pouze

jediný provozní segment. Informace poskytnuté dále v

této účetní závěrce je proto třeba vnímat taktéž za informace

zveřejněné v

souladu s

požadavky na informace týkající se provozních segmentů.

56

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

7

Dodatečné poznámky k

účetním výkazům

7.1

Základní kapitál

v tis. Kč

31. 12. 2022

Peněžní prostředky

30

Aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

30

Základní kapitál

30

Vlastní kapitál celkem

30

Vlastní kapitál společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. je

k 31. 12. 2022

tvořen výhradně základním kapitálem, který

je dán hodnotou 30 000 ks zakladatelských akcií. Nominální hodnota zakladatelských akcií činí 1 Kč a celková výše

základního kapitálu je tak 30 tis. Kč.

Základní kapitál je plně splacen a s každou akcií je spojeno sto hlasů při rozhodování na valné hromadě.

Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti Fondu a jsou podloženy pouze výší zapisovaného

základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v části

8.1.

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky ze zakladatelských akcií (30 tis. Kč).

Fond vyčleňuje tato aktiva v

souladu s

regulatorními požadavky, které požadují zřetelně oddělit majetek Fondu,

který patří akcionářům –

držitelům zakladatelských akcií. Tyto aktiva nejsou součástí čistých aktiv přiřaditelných

držitelům investičních akcií

.

7.2

Pen

ěžní prostředky

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Peněžní prostředky

volně disponibilní k

využití Fondem

2 286

1 097

Peněžní prostředky

omezené ve využití –

neinvestiční část Fondu

30

-

Peněžní prostředky celkem

2 316

1 097

Peněžní prostředky

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy na bankovních účtech

vedených u UniCredit

Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., která je depozitářem Fondu

a vykazuje stabilní

úvěrový rating

s

dlouhodobým úvěrovým ratingem A3 (Moody’s).

K 31. 12. 2021

byly peněžní prostředky uloženy na bankovním účtu vedeném u České spořitelny, a.s.

a s ohledem

na

přeměnu

Společnosti

ve Fond

došlo k

přesunu peněžních prostředků na bankovní účty depozitáře Fondu.

Nepeněžní transakce

V

průběhu roku 202

2 ani 2021

nedošlo k

žádné významné nepeněžní transakci, která by neměla dopad do výkazu

peněžních toků

vyjma přeměny kmenových akcií na zakladatelské a investiční akcie související

s

přeměnou

Společnosti na Fond. Důsledkem ustanovení Fondu bylo

snížení vlastního kapitálu Společnosti a uznání závazku

vůči držitelům investičních akcií, který je ve výkazu finanční situace prezentován jako čistá aktiva přiřaditelná

držitelům vyplatitelných investičních akcií.

7.3

Obchodní a jiné pohledávky

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Poskytnuté zálohy

a náklady příštích období

665

-

Ostatní pohledávky

2

3

Poskytnuté zálohy a ostatní pohledávky

667

3

Poskytnuté zálohy a náklady příštích období představují peněžní platby uhrazené v

roce 2022 v souvislosti

s

náklady na správu

a administrativu Fondu.

7.4

Majetkové účasti v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

Majetkové účasti

v

dceřiných společnostech

jsou

oceňovány reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku

hospodaření vzhledem ke klasifikaci Fondu jako investiční společnosti. K

rozvahovému dni drží Fond následující

100% majetkové účasti v

reálném ocenění:

57

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. 

2022

v tis. Kč

31. 12. 2022 

31. 12. 2021 

MS Trnitá 1 s.r.o.

29 005 

178 092 

MS Sokolovská office s.r.o.

25 390 

77 478 

MS Vídeňská s.r.o.

32 878 

37 568 

MS Michelská development s.r.o.

0

375

MS Senohrabská s.r.o.

3 526 

0

MS Hostivická s.r.o. (MS 

AKVI II s.r.o. k 31. 12. 2021) 

0

0

MS Ivanovická s.r.o.

0

0

MS3M Group s.r.o. 

28 827 

-

Reálná hodnota finančních investic v

dceřiných společnostech celkem

119 626 

293 513 

Dceřiné společnosti jsou účelovými jednotkami, v

nichž jsou vedeny nemovitostní projekty, případně drží majetkové 

účasti na dalších nemovitostních dceřiných společnostech

.

Vůči stavu 

k 31. 12. 2021 

nedošlo k

větším změnám

v

portfoliu majetkových účastí. Dceřiná společnost MS AKVI 

II s.r.o. jako nástupnická společnost zfúzovala se svojí dceřinou společností MS Hostivická s.r.o. (zanikající 

společnost) a převzala její obchodní firmu

.

Portfolio bylo v roce 2022 rozšířeno o dceřinou společnost MS3M Group 

s.r.o., která byla založena a drží majetkové účasti na dalších nemovitostních dceřiných společnostech. U dceřiné 

společnosti MS Sokolovská office s.r.o. došlo k

navrácení části příplatku mimo základní kapitál a v

důsledku ke 

snížení hodnoty majetkové účasti. Meziroční vývoj včetně dopadu přecenění reálné hodnoty na výsledek 

ho

spodaření zobrazuje následující tabulka:

v tis. Kč

Majetkové účasti

Reálná hodnota 

k 31. 12. 2021 

293 513 

Pořízení nové majetkové účasti 

3

Navrácení části příplatku mimo základní kapitál z

dceřiné společnosti

-54 749 

Přecenění reálné hodnoty

uznané ve výsledku hospodaření

-119 141 

Reálná hodnota

k 31. 12. 2022 

119 626 

7.5

Poskytnuté zápůjčky v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

v tis. Kč

31. 12. 2022 

31. 12. 2021 

MS Michelská development s.r.o.

22 466 

93 410 

MS Senohrabská s.r.o.

48 705 

43 255 

MS Sokolovská 

office s.r.o. 

-

24

MS Hostivická s.r.o.

170 471 

83 356 

MS AKVI II s.r.o. 

-

33 641 

MS Trnitá 1 s.r.o.

863 343 

675 462 

MS Ivanovická s.r.o.

208 962 

233 569 

MS Vídeňská s.r.o.

5 692 

102 953 

MS Byty Kobylisy s.r.o. 

39 772 

-

MS AKVI V s.r.o. 

41 073 

-

Naběhlá

hodnota poskytnutých

zápůjč

ek celkem 

1 400 484 

1 265 670 

Přecenění na reálnou hodnotu

-131 437 

-

Reálná hodnota poskytnutých zápůjček celkem

1 269 047 

1 265 670 

Fond financuje skrz poskytnuté zápůjčky 

akvizici a realizaci 

nemovitostní

ch projekt

ů

v

jím držených dceřiných 

společnostech

a ty tak představují podstatnou část celkové investice Fondu do dceřiných společností.

Zápůjčky 

jsou úročeny fixní úrokovou sazbou 12,6 % p.a. a jsou splatné do 30. 6. 2026, což má návaznost na střednědobý 

plán realizace nemovitostních projektů v

dceřiných společnostech. Zápůjčky jsou poskytnuty bez konkrétního 

zajištění, avšak dlužníkem jsou dceřiné společnosti a jsou tak zajištěny čistými aktivy těchto společností. 

Sesouhlasení účetní hodnoty k

31. 12

. 2022 vůči 

stavu k 

31. 12. 2021 a vývoj během roku 2022

zobrazuje 

následující tabulka:

v tis. Kč

Poskytnuté zápůjčky

Z

ůstatek k

31. 12. 2021 

1 265 670 

Nově poskytnuté zápůjčky

308 164 

Splátky poskytnutých zápůjček

-272 174 

Přijaté úroky

-58 339 

58

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Přecenění reálné hodnoty

25 725

Naběhlé úrokové výnosy

157 164

Úprava na reálné ocenění

-131 439

Z

ůstatek k

31. 12. 2022

1 269 047

7.6

Emitované dluhopisy

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Emitované dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26

–

nominální hodnota

1 000 000

1 000 000

Diskont z

titulu transakčních nákladů

-

-34 462

Naběhlý úrok

25 455

25 455

Úprava ocenění na reáln

ou hodnotu

-20 000

-

Emitované dluhopis

y

v reálném ocenění k

31. 12

. 2022 / v naběhlé hodnotě k

31. 12. 2021

1 005 455

990 993

Z toho: dlouhodobě splatný zůstatek

980 000

965 538

krátkodobě splatný zůstatek

25 455

25 455

Dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26 (ISIN CZ0003533069) byly emitov

ány

dne 21. července 2021 v celkové nominální

hodnotě 1 000 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu 10 tis. Kč) s možností upsání dalších dluhopisů do výše

nominální hodnoty 2 000 000 tis. Kč do 15. června 2022, která však nebyla využita.

Dluhopisy přijaty k

obchodování

na Burze cenných papírů Praha, a.s.

a jsou cenným papírem obchodovaným na regulovaném finančním trhu.

Dluhopisy

jsou fixně úročeny

(5,70 % p.a.)

se splatností úroku ročně zpětně k 21. červenci. Nominální hodnota

dluhopis

ů

je splatn

á

jednorázově 21. července 2026. Společnost má možnost dluhopisy předčasně splatit nejdříve

po uplynutí dvou let od data emise. V takovém případě vzniká vlastníkovi dluhopisů právo na mimořádnou prémii

ve výši až 2,5 % v závislosti na době zbývající do konečné splatnosti dluhopisů.

Transakční náklady

emise

dluhopisů

v

celkové výši 37 389 tis. Kč

byly

při emisi zúčtovány jako snížení výtěžku z

emise s

následným

zúčtovávány

do výsledku hospodaření po dobu splatnosti dluhopisů.

S

ohledem na události popsané v

části 5.1 přistoupil Fond počínaje rokem 2022 k

oceňování emitovaných

dluhopisů reálnou hodnotou, která byla

k 31. 12. 2022

převzata z

Bloomberg a úprava promítnuta do výsledku

hospodaření.

V

souvislosti se změnou metody oceňování

došlo k

přeúčtováním transakčních nákladu v

celé výši

do výsledku hospodaření.

Krátkodobě splatný zůstatek emitovaných

dluhopisů odpovídá naběhlým úrokovým nákladům za období od

21. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a

jsou splatné při výročí dluhopisů.

Celkové roční úroky činí 57

000 tis.

Kč a jsou

součá

s

tí ztráty z

přecenění reálné hodnoty uznané ve výsledku hospodaření za rok 2022.

7.7

Přijaté úvěry

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Úvěr od MS

-INVEST a.s.

–

dlouhodobě splatný

220 471

237 000

Úvěr od

MS-INVEST a.s.

–

krátkodobě splatný

-

30

Přijaté úvěry celkem

220 471

237 030

Dlouhodobě splatný úvěr

Přijatý úvěr od spřízněné společnosti

MS-INVEST a.s. byl poskytnut v roce 2021.

Úvěr je splatný do 31. 12.

2026

a je úročen fixní sazbou 12,6 % p.a. Efektivní úroková míra byla stanovena na 8,35 % p.a. Úvěr není zajištěn

konkrétními aktivy

.

S

ohledem na události popsané v

části 5.1 přistoupil Fond počínaje rokem 2022 k

oceňování přijatých úvěrů

reálnou

hodnotou, která byla k

31. 12. 2022

stanovena jako současná hodnota očekávaných peněžních toků diskontovaná

aktuální tržní úrokovou sazbou.

Účetní hodnota přijatého úvěru je

odvozena od

následujících

složek:

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Jistina úvěru

235 000

233 000

Naběhlé úrokové náklady

2 917

3 715

Dopad přecenění z

modifikace podmínek

-

285

Úprava reálného ocenění

-17 446

-

Přijaté úvěry celkem

220 471

237 000

59

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Krátkodobě splatný úvěr

Krátkodobé výpomoc od spřízněné společnost MS

-

INVEST s.r.o. byla poskytnuty pro provozní účely Společnosti.

Úvěr

je

splatný do 31. 12.

2022, je oceněn v

naběhlé hodnotě, která je aproximací reálného ocenění s

ohledem na

výši a splatnost úvěru.

7.8

Obchodní a

jiné závazky

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Obchodní závazky

930

412

Závazky související s

emisí dluhopisů

-

3 880

Obchodní a jiné závazky celkem

930

4 292

Účetní hodnota závazků

se významně neliší

od jejich reálné hodnoty s

ohledem na jejich splatnost v

krátkém období

a prezentovaný zůstatek. Vedení Fondu posoudilo riziko likvidity spojené s

vypořádáním existujících závazků za

nízké.

Závazky související s

emisí dluhopisů představují část transakční

ch

nákladů

zúčtovaných

v

roce 2021 při emisi

dluhopisů, avšak jejich splatnost

byla odložena o 12 měsíců

a k

uhrazení došlo v

červenec

2022.

7.9

Ztráta z přecenění finančních aktiv

V

tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Závazky z titulu emise investičních akcií

121 000

Konečný zůstatek

121 000

Závazky z

titulu emise inv

estičních akcií jsou tvořeny příplatkem mimo základní kapitál, vloženým do společnosti

před změnou právní formy na investiční fond SICAV. Při přechodu na investiční fond SICAV

bylo rozhodnuto o

úpisu

akcií v

hodnotě

121 000 tis.

Kč.

K

31.12.2022 nebyly investiční akcie

upsány a

v

účetnictví je tak

z toho titulu

evid

ován závazek

.

7.10

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

Vydané investiční akcie s

ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž investiční akcie

zanikají, jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závaze

k. S

investičními akciemi zároveň není spojeno právo

hlasovat na valné hromadě Fondu.

I

nvestiční akcie třídy Z

o nominální hodnotě 0,01 Kč byly vydány při

přeměně

Společnosti na Fond k

1. 1. 2022

a

jejich meziroční vývoj ilustruje následující

tabulka:

V kusech

Rok

končící

31. 12. 2022

Počáteční zůstatek

-

Emise investičních akcií

–

třída Z

207 000 000

Konečný zůstatek

207 000 000

Investiční akcie třídy A byly emitovány v

srpnu 2022 na základě veřejné výzvy Fondu k

úpisu

, jejich

nominální

hodnot

a činí

1

000 tis. Kč

a m

eziroční vývoj ilustruje následující tabulka:

V kusech

Rok končící

31. 12. 2022

Počáteční zůstatek

-

Emise investičních akcií

–

třída A

16 000 000

Konečný zůstatek

16 000 000

Hodnota investičních akcií je dána rozdílem mezi aktivity a závazky Fondu, vyjma zahnutí aktiv tzv. zakladatelské

části (viz 6.1), a průběžně se mění dle vývoje výkonnosti Fondu

a další vliv na prezentovanou hodnotu mají

transakce s

vlastníky investičních akcií, tj. emise a odkup investičních akcií Fondem. Vývoj čistých aktiv za

prezentovaná období je zobrazen ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních

akcií. Stav investičních akcií včetně kalkulace čistých aktiv na jednu investiční akcii přináší následující tabulka.

31. 12. 2022

31. 12. 2021

60

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (v tis. Kč)

45 874

-

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

–

třída Z

0,1407

-

Čistá aktiva připadající na jednu investiční akcii (v Kč)

–

třída A

1,0471

-

7.11

Ztráta z přecenění finančních aktiv

v tis. Kč

Rok

končící

31. 12. 2022

Změna reálné hodnoty majetkových účastí v

dceřiných společnostech

-119 141

Změna reálné hodnoty zápůjček poskytnutých dceřiným společnostem

25 725

Zisk z

přecenění investic do dceřiných společností

celkem

-93 415

K 31. 12

. 2022 došlo k úpravě reálného ocenění nemovitostí umístěných v

dceřiných společnostech, které se

ekvivalentně promítá do úpravy reálného ocenění majetkových účastí

a

zápůjček poskytnutých těmto dceřiným

společnostem

. V

důsledku makroekonomických změn, zejména vlivem výrazného meziročního růstu úrokových

sazeb, byly reálné hodnoty některých držených investic odhadnuty k

31. 12. 2022 v

nižší výši

,

než činil odhad reálné

hodnoty k

31. 12. 2021 a důsledkem je tak uznání ztráty z

přecenění ve výsledku hospodaření.

7.12

Ztráta z

přecenění finančních závazů

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Změna reálné hodnoty emitovaných dluhopisů

-71 462

Změna reálné hodnoty přijatých úvěrů

-5 793

Ztráta

z

přecenění finančních závazků celkem

-77 255

7.13

Správ

a a

ekonomické a právní služby

v tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Správa a vedení Fondu / Společnosti

1 683

Ekonomické a právní služby

1 935

Poplatek depozitáři

726

Ostatní poplatky

3

Správa a ekonomické a právní služby celkem

4 327

7.14

Da

ň

ze zisku

V tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Období

od 31. 3. 2021 do

31. 12. 2021

Splatný daňový náklad za běžné období

-

3 506

Odložený daňový náklad z

titulu přechodných rozdílů a daňové ztráty

-

-

Celkový daňový náklad

-

3 506

Sesouhlasení výsledku hospodaření před zdaněním na celkový daňový náklad poskytuje následující zveřejnění:

V tis. Kč

Rok končící

31. 12. 2022

Období

od 31. 3. 2021

do 31. 12. 2021

Ztráta před zdaněním za běžné období

-173 589

205 868

Zákonná daňová sazba

5 %

19 %

Daňový náklad (výnos) kalkulovaný z výsledku hospodaření

-8 679

39 115

Dopad nedaňových náklad / výnosů

8 679

-35 609

Daňová ztráta neuznaná při vzniku odložené daňové pohledávky

-

-

Celkový daňový náklad

-

3 506

Efektivní daňová sazba

0 %

1,70 %

61

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

8

Transakce se spřízněnými stranami

8.1

Osoba ovládající

Z

akladateli Fondu, kteří mají

k 31. 12. 2022 v

držení zakladatelské akcie

a s

nimi spojená práva a též akcionáři

Společnosti k

31. 12. 2021 jsou

následující fyzické osoby

:

v tis. Kč

Podíl držených

zakladatelských

akcí k

31. 12. 2022

Podíl držených

kmenových akcií

k 31. 12. 2021

Ing. Petr Malík

33,33 %

33,33 %

Ing. Lubomír Malík

33,33 %

33,33 %

Ing. Vladimír Meister

33,33 %

33,33 %

Držitelé zakladatelských / kmenových akcií celkem

100,00 %

100,00 %

Podíl

na

základním

kapitálu

je

shodný

s

podílem

na

hlasovacích

právech

a

ovládajícími

osobami jsou

právě

tito

akcionáři,

přičemž

žádný

z nich

nemá

ovládající

podíl.

Ve stejném podílu drží tito fyzické osoby investiční akcie

třídy Z.

8.2

Dceřiné společnosti

Fond drží majetkové účasti v

následujících dceřiných společnostech, které nekonsoliduje vzhledem ke svému

statusu

investiční společnosti. Majetkové účasti jsou vedeny

v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

hospodaření (viz

7.3). V

roce 2022 došlo k

rozšíření portfolia o jedn

u nov

ě

založenou dceřinou společnost

:

v tis. Kč

IČ

Podíl

MS Hostivická s.r.o. (MS AKVI II s.r.o. k

31. 12. 2021)

09515096

100 %

MS

Ivanovická s.r.o.

09536914

100 %

MS Michelská development s.r.o.

10824545

100 %

MS Senohrabská s.r.o.

10824570

100 %

MS Sokolovská office s.r.o.

10824618

100 %

MS Trnitá 1 s.r.o.

09514961

100 %

MS Vídeňská s.r.o.

09515046

100 %

MS3M Group s.r.o.

17650950

100 %

8.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s

transakcemi

s

nespřízněnými stranami. Zůstatky nesplacené k

rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se

očekává formou peněžní platby.

Obchodní vztahy se spřízněnými stranami

Za prezentovaná období dosahují obchodní transakce se spřízněnými stranami minimálního rozsahu

.

Finanční vztahy se spřízněnými stranami

Fond poskytuje dceřiným společnostem, které nejsou konsolidované a jsou spřízněnou stranou zápůjčku

k

financování nemovitostních projektů. Zápůjčky jsou úročeny fixní úrokovou sazbou 12,6 % p.a. a jsou splatné do

30. 6. 2026.

Zároveň Fond přijal v

roce 2021 k

financování provozní činnosti úvěr od společnosti MS

-

INVEST a.s, který je

spřízněnou společností skrz ovládající osoby. Úvěr je úročen fixní úrokovou sazbou 12,6 % p.a. a je splatný do

30.

6. 2026. Zůstatky a

dopad do výsledky za prezentovaná období poskytují následující tabulky:

v tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Zápůjčky poskytnuté spřízněným stranám

(viz 7.4)

1 269 047

1 265 670

Přijaté úvěry od spřízněných stran

(viz 7.6)

220 471

237 030

Poskytnuté zápůjčky i přijatý úvěr je veden

v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku (viz 7.9 a 7.10).

62

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

8.4

Odměny klíčového vedení

Řízení a vedení Fondu je zajišťováno společností

CODYA

investiční společnost, a.s., která působí ve funkci člena

správní rady

Fondu

a při výkonu funkce ji za prezentované období

zastupoval Ing. Robert Hlava. Za rok

končící

31. 12. 2022 b

yla Fondu vyúčtována odměna ve výši

1 320

tis. Kč

.

9

Řízení finančního rizika

Finanční rizika, kterým je Fond vystaven zahrnují:

▪

úvěrové riziko (viz

9.1),

▪

riziko likvidity (viz 9.2) a

▪

tržní rizika zahrnující měnové (8.3)

a

úrokové (8.4).

Finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Fondu vyplývají z

následujících finančních nástrojů:

V tis. Kč

31. 12. 2022

31. 12. 2021

Finanční aktiva

Investice v

dceřiných společnostech v reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

1 388 673

1 559 183

Majetkové účasti

119 626

293 513

Poskytnuté zápůjčky

1 269 047

1 265 670

Ostatní pohledávky

2

3

Peněžní prostředky v

naběhlé hodnotě

2 286

1 097

Aktiva celkem

1 390 959

1 560 283

Finanční závazky

Závazky oceňované reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku

1 392 800

282 130

Emitované dluhopisy

1 005 455

990 993

Přijaté úvěry

220 471

237 030

Závazky vůči držitelům investičních akcií

45 874

-

Závazky z

titulu emise investičních akcií

121 000

Obchodní a jiné závazky oceňované zůstatkovou hodnotou

930

4 292

Závazky celkem

1 393 730

1 232 285

Finanční aktiva a finanční závazky oceňované v

zůstatkové hodnotě se ve své prezentované hodnotě významně

neodchylují od hodnoty reálné a zůstatkovou hodnotu lze považovat za vhodnou aproximaci.

9.1

Úvěrové (kreditní) riziko

Úvěrové riziko vyplývá z

rizika,

že protistrana (dlužník, odběratel) nesplní své smluvní závazky a Fondu tak vznikne

finanční ztráta. Úvěrové riziko Fondu plyne zejména z poskytnutých zápůjček, ač jde spíše o obchodní riziko

spojené s

investicemi realizovanými v

ovládaných dceřiných společnostech,

a z

peněžních prostředků uložených

na

bankovních účtech

.

Poskytnuté zápůjčky jsou oceňovány reálnou hodnotou v

rámci celkové investice do dceřiné společnosti a Fond

tak nepřistupuje k

samostatnému posouzení úvěrového rizika a jeho zobrazení v

účetní závěrce. U některých

poskytnutých zápůjček došlo v

období k

poklesu hodnoty vlivem růstu zadluženosti protistrany. Společnosti realizují

projekty v

přípravné fázi a neočekává se další nárust nákladů v

důsledku růstu úrokových sazeb.

Míra úvěrové

ho

rizika v souvislosti s

poskytnutými zápůjčkami

byla proto vyhodnoceno jako

střední.

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., která

je též depozitářem Fondu a dle

agentury Moody

’s vykazuje dlouhodobě stabilní úvěrový rating. Riziko ztráty

peněžních prostředků je tak zanedbatelné.

9.2

Riziko likvidity

Riziko likvidity je spoj

eno se schopností Fondu dostát svých finančních povinností a splatit závazky –

úrokové platby

a jistiny dle smluvních podmínek a v

termínu jejich splatnosti. Fond je schopen dostát svým povinnostem

vyplývajícím ze závazků

a

tyto povinnosti plnit dle smluvních podmínek.

Jediným zdrojem příjmů Fondu jsou splátky poskytnutých zápůjček dceřiným společnostem, které nastanou

v

návaznosti na realizaci nemovitostních projektů

.

Tomu odpovídá i nastavení splatnosti závazků z

emitovaných

63

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. 

2022

dluhopisů, přijatého úvěru a případného odkupu investičních akcií. 

Fond se v 

této rovině

s

naží řídit splatnost 

závazků se splatností pohledávek, aby předešel případnému riziku

neschopnosti plnit sv

é závazky ve smluvních 

termínech.

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků

a aktiv Fondu a z 

nich vyplývající čistá pozice k

31. 12. 2022 

(v tis. Kč): 

K 31. 12. 2022 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Účetní 

(reálná) 

hodnota 

Smluvní 

peněžní 

toky 

Splatné 

do 1 roku 

Splatné 

v

období 

1 až 5 let

Emitované dluhopisy

5,70 % 

1 005 455 

1 228 000 

57 000 

1 171 000 

Přijaté úvěry

12,60 % 

220 471 

364 100 

-

364 100 

Obchodní a jiné závazky

x

930

930

930

-

Celkem 

x

1 226 856 

1 593 030 

57 930 

1 535 100 

K 31. 12. 2022 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Účetní 

(reálná) 

hodnota 

Smluvní 

peněžní 

toky 

Splatné 

do 1 roku 

Splatné 

v

období 

1 až 5 let

Poskytnuté zápůjčky

1 269 047 

1 400 484 

-

1 400 484 

Obchodní pohledávky

x

2

2

2

-

Peněžní prostředky

x

2 286 

2 286 

2 286 

-

Celkem 

x

1 271 335 

1 402 772 

2 288 

1 400 484 

Čistý peněžní tok

x

44 479 

-190 257 

-55 642 

-134 616 

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků

a aktiv Fondu a z 

nich vyplývající čistá pozice k

31. 12. 2021 

(v tis. Kč): 

K 31. 12. 2021 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Účetní 

hodnota 

Smluvní 

peněžní 

toky 

Splatné 

do 1 roku 

Splatné 

v

období 

1 až 5 let

Emitované dluhopisy

6,60 % 

990 993 

1 285 000 

57 000 

1 228 000 

Přijaté úvěry

8,35 % 

237 030 

353 988 

-

353 988 

Obchodní a jiné závazky

x

7 797 

7 797 

7 797 

-

Celkem 

x

1 235 820 

1 646 785 

64 797 

1 581 988 

K 31. 12. 2022 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Účetní 

(reálná) 

hodnota 

Smluvní 

peněžní 

toky 

Splatné 

do 1 roku 

Splatné 

v

období 

1 až 5 let

Poskytnuté zápůjčky

1 265 670 

1 265 670 

-

1 265 670 

Obchodní pohledávky

x

3

3

3

-

Peněžní prostředky

x

1 097 

1 097 

1 097 

-

Celkem 

x

1 266 770 

1 266 770 

1 100

1 265 670 

Čistý peněžní tok

x

34 445 

-376 510 

-60 192 

-316 318 

Tabulky likvidity jsou sestaveny na základě nediskontovaných peněžních toků evidovaných finančních závazků 

a

uvažují nejbližší datum splatnosti, ke kterému může být po Fondu požadováno splacení závazků. V

přehledu jsou 

zahrnuty jak splátky jistiny úvěrů, tak budoucí dosud nezachycené úrokové platby, které vyplývají z

uzavřených 

úvěrových vztahů.

9.3

Měnové riziko 

Měnové riziko je spojeno s

cizoměnovými

transakcemi a z 

nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční měnou 

Fondu je CZK a je-

li uskutečněna transakce denominována v

jiné měně, je přepočítána, stejně tak jsou 

přepočítávány zůstatky pohledávek a závazků, které z

transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů 

s

vlivem na celkový výsledek hospodaření. 

Za prezentované období Fond nerealizoval žádné cizoměnové operace

, k 31. 12

. 2022 neeviduje žádné 

cizoměnové zůstatky peněžních aktiv a závazků a není tak vystaven aktuálně měnovému riziku. Ve výsledku 

hospodaření není zachycen žádný dopad kurzových přepočtů. 

64

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

9.4

Úrokové riziko

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů v

důsledku změn

tržní úrokové míry.

Vzhledem k

ocenění poskytnutých zápůjček i finančních závazků reálnou hodnotou, je změna

tržní úrokové sazby promítnuta do úpravy ocenění

. Vzhledem k

úročení finančních aktiv a finančních závazků, Fond

není vystaven úrokovému riziku změny budoucích úrokových plateb z

titulu z

měny úrokové sazby.

9.5

Vývoj dluhů z

financování

Fond

vykazuje následující finanční závazky, jejichž peněžní úhrada by byla prezentována ve výkazu peněžních

toků v

rámci peněžních toků z

financování. Níže uvedená

tabulka poskytuje sesouhlasení počátečního a

konečného zůstatku takových závazků za prezentované období:

v tis. Kč

Emitované

dluhopisy

Přijaté úvěry

Celkem

Počáteční

zůstatek k

1. 1. 2021

-

-

-

peněžní tok –

emise dluhopisů

1 004 734

-

1 004 734

peněžní tok –

transakční emisní výdaje

-33 509

-

-33 509

peněžní tok –

příjem z

čerpaných úvěrů

-

253 000

253 000

peněžní tok –

splátky úvěrů

-

-20 000

-20 000

naběhlé úrokové náklady

19 767

4 030

23 797

Konečný zůstatek k

31. 12. 2021

990 993

237 030

1 228 023

peněžní tok –

příjem z

čerpaných úvěrů

-

2 000

2 000

peněžní tok –

splátky úvěrů

-

-30

-30

peněžní tok –

placené úroky

-57 000

-24 322

-24 322

přecenění reálné hodnoty

71 462

5 793

77 255

Konečný zůstatek k

31. 12. 2022

1 005 455

220 471

1 225 926

9.6

Citlivostní analýza

v tis. Kč

Hodnota *

parametr

Ztráta

VK/ČAI

Riziko ceny obchodních podílů

119 626 * 15 %

0

17 944

Úrokové riziko úvěrů

1 269 047 * 1 %

12 690

0

Analýza citlivosti zobrazuje potenciální vliv změny tržních podmínek na hodnoty obhospodařovaného majetku a

dopad na výkazy zisku a ztráty a hodnotu vlastního kapitálu.

Hodnota (majetku) znamená expozici podléhající tržnímu riziku a ukazuje míru kvantitativního dopadu.

Parametr je odhad potenciální roční změny na trhu a ukazuje míru potenciálního kvalitativního dopadu.

hodnota * parametr = potenciální dopad tržního rizika

riziko ceny obchodních podílů –

parametr je vyjádřený v % a znamená přecenění směrem dolů

úrokové riziko úvěrů –

parametr je vyjádřený v % a znamená vliv posunu úrokové křivky směrem vzhůru

10

Oceňování reálnou hodnotou

Fond k 31. 12. 2022 prezentuje investice do dceřiných společností a související finanční závazky v reálné hodnotě

na pokračující bázi.

Reálná hodnota investic do dceřiných společností

Reálná hodnota investic do dceřiných společností je dána reálným oceněním nemovitostí, resp. nemovitostních

projektů umístněných v

dceřiných společnostech. Fond reálné ocenění stanovuje za pomoci externího nezávislého

znalce v oboru a vychází z reálného ocenění majetkové podstaty (nemovitostí) dceřiných společností. V důsledku

negativního vývoje makroekonomických veličin, které dopadají na činnost Fondu, zejména pak růst úrokových

65

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

sazeb, došlo k poklesu reálné hodnoty u vybraných majetkových účastí k 31. 12. 2022 oproti stavu ke konci roku

2021.

Při oceňování jsou používány následující metody:

Majetkové metody

stanovují hodnotu majetkové podstaty podniku (substanci). Majetková hodnota je pak dána

jako rozdíl individuálně oceněných položek majetku a závazků. Majetkové ocenění lze členit v závislosti na tom,

podle

jakých zásad a předpokladů budeme oceňovat jednotlivé složky. V případě, že pracujeme s předpokladem

„going concern“, ocenění by mělo odrážet náklady na znovu pořízení majetku (reprodukční hodnotu sníženou o

hodnotu opotřebení) –

metoda substanční hodnoty.

Další majetkovou metodou je metoda likvidační hodnoty. V

daném případě nepředpokládáme dlouhodobější existenci oceňovaného subjektu a posuzujeme hodnotu z pohledu

peněz, které bychom mohli získat prodejem jednotlivých částí majetku podniku po úhradě závazků. Mezi majetkové

metody patří rovněž metoda účetní hodnoty. V tomto případě vycházíme z ocenění majetku a závazků na bázi

účetních principů a zásad. V rámci přecenění dílčích složek majetku a závazků lze samozřejmě využít i ostatní

aplikovatelné metody.

Technika ocenění tržní komparace

–

porovnávání určuje hodnotu finančního aktiva na základě porovnání

oceňované hodnoty se srovnatelnými veličinami zjištěnými v podobné oblasti podnikání, které jsou veřejně

obchodovatelné nebo jsou součástí veřejné či soukromé transakce. Přihlíží se rovněž k předchozím transakcím

týkajícím finančního aktiva. Odhad se provádí na základě „metody srovnatelných multiplikátorů“ nebo na základě

„metody srovnatelných transakcí“. Srovnatelné transakce jsou analyzovány na základě kritérií porovnatelnosti,

jakými jsou podmínky transakce, její rozsah a termín realizace. Tato analýza je důležitá při výběru příslušných

koeficientů, které se aplikují na finanční údaje oceňovaného podniku. Příslušné údaje jsou porovnány a náležitě

upraveny

s ohledem na finanční aktivum.

Ocenění výnosovým způsobem

–

Jednou z těchto metod je metoda diskontovaných peněžních toků. V rámci této

metody jsou odhadovány budoucí peněžní toky, včetně pokračující hodnoty na konci projektovaného období, které

jsou disk

ontovány na současnou hodnotu požadovanou mírou výnosnosti. Metoda diskontovaných peněžních toků

je považována (spolu s ostatními modely používajícími predikce budoucích výsledků) za teoreticky nejsprávnější

metodu ocenění, protože explicitně bere do úvahy

budoucí užitek spojený s vlastnictvím oceňovaného aktiva.

Reálná hodnota emitovaných dluhopisů a obdobných finančních závazků

Emitované dluhopisy

a

přijatý úvěr

jsou oceňovány reálnou hodnotou na pokračující bázi, neboť mají souvislost

s

investičními aktivy. Fond skrz tyto nástroje získal prvotní peněžní prostředky za účelem jejich následné investice

a umoření těchto závazků je navázáno na realizaci investičních

aktiv.

Reá

l

ná hodnota

přijatého úvěru

je

kalkulována jako současná hodnota budoucích smluvních peněžních toků za

použití aktuální tržní úrokové sazby.

Reálná hodnota emitovaných dluhopisů je stanovena na základě tržního kurzu

získaného z

portálu Bloomberg

.

Reálná hodnota závazku vůči držitelům investičních akcií

Emitované investiční akcie, neboť je s

nimi spojeno právo držitele na odkup Fondem, jsou klasifikovány jako

finanční závazky a jsou oceňovány reálnou hodnotou na pokračující bázi. Reálná hodnota j

e stanovena jako

reziduum reálné hodnoty investičních aktiv Fondu a reálné hodnoty souvisejících finančních závazků. Reálná

hodnota závazku vůči držitelům investičních akcií je tak průběžně aktualizována

a ovlivněna výsledky investiční

části Fondu.

66

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Fond k 31. 12. 2022

oceňuje na pokračující bázi svá finanční aktiva i finanční závazky, přičemž reálná hodnota je

stanovena v

následujících úrovních

Hierarchie reálných hodnot

•

Úroveň 1 –

Reálná hodnota je stanovena pomocí neupravených kótovaných cen na aktivních trzích, k

nimž má účetní jednotka přístup ke dni ocenění

•

Úroveň 2 –

Reálná hodnota je stanovena pomocí jiných než kótovaných cen zahrnutých do úrovně 1, které

jsou přímo či nepřímo pozorovatelné

pro aktivum či závazek

•

Úroveň 3 –

Reálná hodnota je stanovena pomocí vstupních veličin, které nejsou založeny na

pozorovatelných tržních datech

Vstupy na úrovních 2 a 3

Vstupy na úrovni 2 = vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do úrovně 1, které jsou přímo či nepřímo

pozorovatelné pro aktivum či záv

azek

-

Pokud má aktivum či závazek stanovenou (smluvní) dobu trvání, vstup na úrovni 2 musí být pozorovatelný

pro celou dobu trvání aktiva či závazku. Vstupy na úrovni 2 zahrnují:

-

kótované ceny podobných aktiv či závazků na aktivních trzích;

-

kótované ceny identických či podobných aktiv či závazků na trzích, které nejsou aktivní;

-

vstupní veličiny jiné než kótované ceny, které jsou pozorovatelné pro aktivum či závazek, například

úrokové sazby a výnosové křivky pozorovatelné v běžně kótovaných intervalech; předpokládané hodnoty volatility

a úvěrové marže;

-

tržně podpořené vstupy.

-

Vstupy na úrovni 3 –

nepozorovatelné vstupní veličiny pro aktivum či závazek, při stanovení hodnoty na

úrovni 3 se pro stanovení reálné hodnoty používají znalecké posudky používající předepsané metody ocenění aktiv

(očekávané peněžní toky, vývoj trhu, apod.)

Podfond nepoužívá pro ocenění finančních nástrojů vstupy jiné než na úrovni 2 a 3.

Jako reálná hodnota cenného papíru vydávaného investičními fondy se použije vyhlášená hodnota tohoto cenného

papíru ke dni ocenění.

Krátkodobá aktiva a závazky se splatností do jednoho roku jsou oceňovány v jejich nominální hodnotě, u které je

předpoklad, že je srovnatelná s reálnou hodnotou.

Krátkodobé přijaté půjčky jsou zpravidla oceňovány naběhlou hodnotou za použití metody efektivní úrokové míry,

která je vzhledem k datu poskytnutí považována za srovnatelnou s reálnou hodnotou stanovenou na bázi

diskontování očekávaných peněžních toků.

Následující tabulka analyzuje v rámci hierarchie reálných hodnot aktiva a závazky Fondu (podle třídy) oceněné

reálnou hodnotou k 31. prosinci 2022.

Ocenění reálnou hodnotou

k 31/12/2022

V tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Majetkové účasti v

dceřiných společnostech

-

-

119 626

Poskytnut

é

zápůjčky

-

-

1 269 047

Obchodní pohledávky

-

-

2

Peněžní prostředky

-

2 286

-

Emitované dluhopisy

-1 005 455

-

-

Přijaté úvěry

-

-

-220 471

Obchodní závazky

-

-

-930

V průběhu období nedošlo k

žádným přesunům mezi

kategoriemi.

Techniky, metody a

nepozorovatelné

vstupy

ocenění

aktiv a závazků spadajících do 3. úrovně ocenění

reáln

ou hodnotou

Ocenění bylo stanoveno s

využitím následujících technik

, metod a

nepozorovatelných vstupů:

67

Účetní závěrka společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s. 

2022

tis. Kč

Reálná 

hodnota 

(Úroveň 3)

Oceňovací technika

Použité nepozorovatelné 

vstupy 

Aktiva

Majetkové 

účasti 

v

dceřiných 

společnostech

119 626 

Substanční metoda 

(ocenění celých 

společností)

Finanční výkazy společností k

31.12.2022 

Porovnávací metoda 

(ocenění pozemků 

k

výstavbě a 

pronajímajících 

společností)

Ceny pozemků

a nemovitostí

v

příslušných 

regionech za m

2

upravené o srovnávací 

koeficienty 

Reziduální metoda 

(ocenění projektů ve 

výstavbě)

Očekáváné výnosy z

pronájmů/prodejů 

nemovitostí

Kapitalizační

míra

Profit developera 

Výnosová metoda (ocenění 

dokončených projektů 

k

budoucímu 

pronajmu) 

Plánované

budoucí nájemné

Odhad budoucí inflace

Úroková 

sazba 

Poskytnuté zápůjčky 

1 269 047 

Model DCF 

A

nalýz

a

bonity dlužníka

na základě 

finančních výkazů

Závazky

Přijaté úvěry

220 471 

Model DCF 

Analýza bonity dlužníka na základě 

finančních výkazů

11

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 

Fond není v

žádných sporech, z

nichž by mohlo plynout nějaké plnění. Vedení Fondu si není vědomo ani jiných 

událostí uskutečněných během účetního období, které by vedly ke vzniku a evidenci tzv. podmíněných závazků či 

podmíněných aktiv a případných dalších

podmíněných plnění ve prospěch Fondu. 

12

Čistá hodnota aktiv

Společnost 

3M FUND MSI SICAV a.s. je od 1. 1. 2022 

investičním fondem, jehož působení podléhá regulaci ze

strany České národní banky a který musí naplňovat požadavky na zveřejnění vyplývající ze zákona č. 240/2013 

Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“). Jedním z

požadavků je zveřejnění tzv. 

čisté hodnoty aktiv na akcii, přičemž pro účely stanovení její výše stanoví ZISIF následující:

(1)

Majetek a dluhy investičního fondu z investiční činnosti se oceňují reálnou hodnotou podle mezinárodních 

účetních standardů upravených právem Evropské unie s tím, že:

a)

pro určení reálné hodnoty dluhopisu nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného 

papíru představujícího právo na splacení dlužné částky je možné použít průměrnou cenu mezi nejlepší 

závaznou nabídkou a poptávkou (středová cena) a

b)

pro určení reálné hodnoty akcie nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru 

představujícího podíl na obchodní společnosti nebo jiné právnické osobě je možné použít hodnotu, která 

je vyhlášena na evropském regulovaném trhu nebo na zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu a 

k

terá je vyhlášena k okamžiku ne pozdějšímu, než je okamžik ocenění a nejvíce se blížícímu okamžiku 

ocenění.

(2)

Česká národní banka stanoví vyhláškou postupy pro určení reálné hodnoty majetku a dluhů investičního fondu 

v rozsahu stanoveném odstavcem 1. 

Čistá hodnota aktiv na akcii je ukazatelem, který nevyplývá z

požadavků IFRS a IFRS tedy nestanoví postupy, jak 

jej kalkulovat. Jedná se o tzv. alternativní výkonnostní ukazatel, který Fond zveřejňuje s

ohledem na požadavky 

ZISIF a jeho výše se stanoví v

souladu s 

požadavky ZISIF. 

68

Účetní závěrka společnosti 

3M FUND MSI SICAV a.s.

2022

Z

požadavků ZISIF vyplývá povinnost ocenit aktiva a závazky Fondu reálnou hodnotou. Fond svá investiční aktiva 

–

nemovitosti a majetkové účasti –

oceňuje reálnou hodnotou. U ostatních aktiv –

zejména obchodní pohledávky a 

peněžní prostředky –

jejich ocenění v

účetní závěrce se významně neodchyluje od reálné hodnoty a lze jej 

považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění. Přijatý úvěr

a emitované dluhopisy Fondu jsou

oceňován

y

reálnou hodnotou

.

U ostatních pasiv se jejich

ocenění v

účetní závěrce

významně neodchyluje od reálné hodnoty 

a lze jej považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění

31. 12. 2022 

31. 12. 2021 

Čistá aktiva vyplývající z

výkazu finanční situace (v tis. Kč)

45 874 

-

Počet vydaných investičních akcií (v ks)

–

třída Z

207 000 000 

-

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč)

–

třída Z

0,1407 

-

Počet vydaných investičních akcií (v ks)

–

třída A

16 000 000 

-

Čistá hodnota aktiv na akcii dle ZISIF (v Kč)

–

třída A

1,0471 

-

13

Události po rozvahovém dni 

Žádné významné události s

dopadem n

a finanční situaci a

výkonnost Fondu

nenastaly v 

období po rozvahovém 

dni a do data schválení této účetní závěrky

.

14

Schválení účetní závěrky 

Tato účetní závěrka byla schválena a vydána ke zveřejnění dne

28. dubna 2023. 

____________________________ 

CODYA 

investiční společnost, a.s.

člen správní rády

Ing. Robert Hlava, 

zástupce při výkonu funkce

Výroční finanční zpráva emitenta kótovaných cenných papírů společnosti 3M FUND MSI 

SICAV a.s. za rok končící 31. prosince 2022 

69

Část III: Zpráva nezávislého auditora 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a výhradně k 

oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML. 

Zpráva nezávislého auditora 

Akcionářům společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. 

Zpráva o auditu účetní závěrky 

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s., se sídlem 

Sokolovská 694/100a, 186 00 Praha 8, identifikační číslo 107 20 855, (dále také společnost) 

sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém 

Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2022, výkazu o úplném 

výsledku hospodaření, výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných 

investičních akcií a přehledu o peněžních tocích za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 a 

přílohy této účetní závěrky, která obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a 

další vysvětlující informace. 

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace společnosti 

3M FUND MSI SICAV, a.s. k 31. 12. 2022 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za období 

od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022, v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve 

znění přijatém Evropskou unií. 

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a 

Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou 

mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími 

aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v 

oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a 

Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na společnosti nezávislí a 

splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že 

důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro 

vyjádření našeho výroku. 

Hlavní záležitosti auditu 

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu 

účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v 

kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto 

závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Ocenění majetkových účastí reálnou hodnotou 

Společnost je vlastníkem podílů v nemovitostních společnostech, které jsou v účetní závěrce 

vykázány v reálné hodnotě v celkové výši 119 626 tis. Kč (viz bod 7.4 přílohy účetní závěrky) a 

oceněné pomocí majetkové hodnoty. Významným vstupem do majetkové hodnoty je ocenění 

nemovitostí vlastněných jednotlivými společnostmi, které je provedeno porovnávací, 

výnosovou nebo residuální metodou dle typu společnosti a fáze projektu. Reálná hodnota 

nemovitostí je stanovena s použitím oceňovacích technik, které vyžadují uplatňování úsudku a 

použití předpokladů a odhadů a dále spolupráci s externími experty na oceňovaní. 

Nejvýznamnější odhady a úsudky se týkají zejména výběru vhodných srovnatelných 

nemovitostí, dále stanovení korekčních koeficientů a posouzení dopadu stávajícího stavu 

investičního nemovitého majetku na jeho reálnou hodnotu. U výnosové a residuální metody, 

mimo výše uvedené, řadíme mezi nejvýznamnější odhady stanovení budoucích peněžních toků 

souvisejících s výstavbou projektů a diskontní sazby pro stanovení současné hodnoty budoucích 

peněžních toků. Rozdíl z přecenění je zachycen jako zisk nebo ztráta do výsledku hospodaření 

daného období. K 31.12.2022 byla vykázána ztráta zisk z přecenění ve výši 119 141 tis. Kč (viz 

bod 7.4 přílohy účetní závěrky). 

Pro posouzení ocenění investičního nemovitého majetku jsme zapojili naše interní experty na 

oceňovaní, se kterými jsme provedli přehodnocení výsledků ocenění jednotlivých investičních 

nemovitých majetků. Ověřovali jsme, zda se výsledné ocenění nachází v intervalu reálné 

hodnoty, zda jsou použity vhodné metody, postupy a paramenty, zda je výpočet ocenění 

správný a znalecký posudek obsahuje všechny formální náležitosti. U vstupních dat jsme 

prověřili jejich správnost a úplnost. Následně jsme prověřili výsledné ocenění účastí 

v nemovitostních společnostech vypočtených majetkovou účetní hodnotou. 

Informace o finančních aktivech v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku jsou uvedeny 

v příloze účetní závěrky v části 7.4. 

Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě 

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené 

ve výroční finanční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace 

odpovídá správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. 

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí 

našich povinností souvisejících s auditem účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi 

a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném nesouladu s účetní závěrkou či s 

našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během provádění auditu nebo zda se jinak tyto 

informace nejeví jako významně nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve 

všech významných ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto 

posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální 

náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti, tj. zda případné 

nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě 

ostatních informací. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že 

- ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní 

závěrce, jsou ve všech významných ohledech v souladu s účetní závěrkou a 

- ostatní informace byly vypracovány ve významných ohledech souladu s právními předpisy. 

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o společnosti, k nimž jsme 

dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné věcné nesprávnosti. V 

rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné věcné 

nesprávnosti nezjistili. 

Odpovědnost správní rady společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. za účetní závěrku 

Správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. odpovídá za sestavení účetní závěrky 

podávající věrný a poctivý obraz v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve 

znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za 

nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti 

způsobené podvodem nebo chybou. 

Při sestavování účetní závěrky je správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. povinna 

posoudit, zda je společnost schopna nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v 

příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití předpokladu 

nepřetržitého trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy správní 

rada plánuje zrušení společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou 

možnost, než tak učinit. 

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky 

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou 

nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. 

Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v 

souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou 

existující významnou nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb 

a považují se za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu 

mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě 

přijmou. 

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během 

celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností: 

- Identifikovat a vyhodnotit rizika významné nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem 

nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat 

dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. 

Riziko, že neodhalíme významnou nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než 

riziko neodhalení významné nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo 

obcházení vnitřních kontrol. 

- Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem společnosti relevantním pro audit v takovém 

rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, 

nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému. 

- Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a 

informace, které v této souvislosti správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. uvedla v 

příloze účetní závěrky. 

- Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky 

správní radou a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná 

nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost 

společnosti nepřetržitě trvat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná nejistota 

existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v 

příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný 

výrok. Naše závěry týkající se schopnosti společnosti nepřetržitě trvat vycházejí z důkazních 

informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky 

mohou vést k tomu, že společnost ztratí schopnost nepřetržitě trvat. 

- Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, 

zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k 

věrnému zobrazení. 

Naší povinností je informovat správní radu a výbor pro audit společnosti 3M FUND MSI SICAV, 

a.s. mimo jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která 

jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním 

systému. 

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili 

příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a 

dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, 

a případných souvisejících opatřeních. 

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali správní radu a 

výbor pro audit společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. ty, které jsou z hlediska auditu účetní 

závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a 

tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují 

zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom 

o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné 

negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy 

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 

uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec 

mezinárodních standardů pro audit: 

Určení auditora a délka provádění auditu 

Auditorem Společnosti nás dne 22. června 2022 určila valná hromada 3M FUND MSI SICAV, a.s. 

Auditorem společnosti jsme Nepřetržitě dva roky. 

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit 

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší 

dodatečnou zprávou pro výbor pro audit společnosti, kterou jsme dne 28. 4. 2023 vyhotovili 

dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. 

Poskytování neauditorských služeb 

Prohlašujeme, že jsme společnosti neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení 

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 a nepovolené dle čl. 5 odst. 3 tohoto 

nařízení. Zároveň jsme společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. ani jí ovládaným obchodním 

společnostem neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v příloze 

účetní závěrky společnosti. 

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF 

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu 

účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v 

přenesené pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice 

Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy 

specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která 

se vztahují k účetní závěrce. 

Odpovědnost správní rady 

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědná správní rada 

Společnosti. Správní rada Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za: 

•

návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro 

uplatňování požadavků nařízení o ESEF, 

•

sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu 

XHTML. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Odpovědnost auditora 

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní 

závěrka obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech 

v souladu s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme 

provedli podle mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – 

„Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ 

(dále jen „ISAE 3000“). 

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra 

jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše 

uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) 

nesoulad s požadavky nařízení o ESEF. 

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti: 

•

seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF, 

•

seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování 

požadavků nařízení o ESEF, 

•

identifikovali 

a

vyhodnotili 

jsme 

rizika 

významného 

(materiálního) 

nesouladu 

s požadavky nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a 

•

na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a 

získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru. 

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční zprávě, 

byla sestavena v platném formátu XHTML. 

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ 

pro vyjádření našeho závěru. 

Závěr 

Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. 12. 2022 obsažená ve 

výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky 

nařízení o ESEF. 

Statutární auditor odpovědný za zakázku 

Statutární auditor odpovědný za zakázku Ing. Lukáš Hendrych je statutárním auditorem 

odpovědným za audit účetní závěrky společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. k 31. 12. 2022, na 

jehož základě byla zpracována tato zpráva nezávislého auditora. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

V Praze dne 28. 4. 2023 

Auditorská společnost: 

Statutární auditor: 

BDO Audit s. r. o. 

Ing. Lukáš Hendrych 

evidenční číslo 018 

evidenční číslo 2169 