3M FUND MSI a.s. - 3157004TYW5DXG2FXX14

3M FUND MSI SICAV a.s. 

(do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

Výroční zpráva, účetní závěrka a zpráva auditora 

za období od 31. 3. d

o 31. 12. 2021

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

2

Obsah 

Část I: Informační část

............................................................................................................................. 

6

1.1

Základní informace o společnosti 

........................................................................................... 

6

1.2

Popis podnikatelské činnosti 

.................................................................................................. 

7

1.3

Orgány Společnosti k 31. 12. 2021

........................................................................................ 

12

1.3.1 

Představenstvo 

............................................................................................................. 

12

1.3.2 

Dozorčí rada 

.................................................................................................................. 

12

1.3.3 

Výbor pro audit 

............................................................................................................. 

13

1.3.4 

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

....................................................... 

13

1.3.5 

Organizační struktura Společnosti 

................................................................................ 

13

1.3.6 

Struktura skupiny 

.......................................................................................................... 

14

1.4

Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti Společnosti 

......................................................... 

14

1.5

Informace o odměnách statutárním auditorům 

................................................................... 

14

1.6

Popis dividendové politiky 

.................................................................................................... 

15

1.7

Hospodářské postavení společnosti 

..................................................................................... 

15

1.8

Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31. 12. 2021 

.............................. 

15

1.9

Předpokládaný budoucí vývoj Společnosti a hlavní rizika a nejistoty

................................... 

15

1.10 

Významné soudní řízení 

........................................................................................................ 

15

1.11 

Významné smlouvy 

............................................................................................................... 

15

1.12 

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí 

..................................................... 

15

1.13 

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje 

...................................................................................... 

15

1.14 

Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy 

................................................................. 

15

1.15 

Obchodní model podniku a jeho tvorba 

............................................................................... 

15

1.16 

Údaje o organizačních složkách v zahraničí 

.......................................................................... 

16

1.17 

Peněžní a nepeněžní příjmy přijaté osobami s řídící pravomocí 

.......................................... 

16

1.18 

Počet akcií představujících podíl na Společnosti, které jsou ve vlastnictví osob s řídící 

pravomocí Společnosti

...................................................................................................................... 

16

1.19 

Principy odměňování osob s řídícími pravomocemi Společnosti 

......................................... 

16

1.20 

Oznámení, že nenastal žádný Případ porušení povinnosti dle Prospektu Emitenta 

............ 

16

1.21 

Použití výtěžku emise dluhopisů 

........................................................................................... 

18

2

Samostatná část výroční zprávy

.................................................................................................... 

19

2.1

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístup emitenta k možným 

rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví 

............................................................................ 

19

2.2

Orgány Společnosti k 31. 12. 2021

........................................................................................ 

19

2.2.1 

Představenstvo 

............................................................................................................. 

19

2.2.2 

Dozorčí rada 

.................................................................................................................. 

20

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

3

2.2.3 

Výbor pro audit 

............................................................................................................. 

20

2.3

Popis postupů rozhodování a základní rozsah působnosti valné hromady 

.......................... 

20

2.4

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

............................................................... 

21

2.5

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti 

..................... 

21

2.6

Regulované trhy 

.................................................................................................................... 

21

2.7

Rating 

.................................................................................................................................... 

21

2.8

Alternativní výkonnostní ukazatele 

...................................................................................... 

22

2.9

Dopady pandemie COVID-19 

................................................................................................ 

22

2.10 

Politika životního prostředí 

................................................................................................... 

22

2.11 

Enviromentálně udržitelné hospodářské činnosti Společnosti

............................................. 

22

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

.................................................................... 

22

Část II: Účetní závěrka za období od 31. 3. do 31. 12. 2021 

................................................................. 

23

Komentář k účetním výkazům 

.............................................................................................................. 

27

1

Obecné informace 

........................................................................................................................ 

27

1.1

Vznik a charakteristika společnosti 

....................................................................................... 

27

1.1.1 

Akcionáři k 31. prosinci 2021 

........................................................................................ 

27

1.1.2 

Sídlo Společnosti 

........................................................................................................... 

28

1.1.3 

Identifikační číslo 

.......................................................................................................... 

28

1.1.4 

Orgány Společnosti k 31. prosinci 2021 

........................................................................ 

28

1.1.5 

Představenstvo 

............................................................................................................. 

28

1.1.6 

Dozorčí rada 

.................................................................................................................. 

28

1.1.7 

Výbor pro audit 

............................................................................................................. 

28

1.1.8 

Struktura skupiny 

.......................................................................................................... 

29

2

Východiska pro přípravu účetní závěrky 

....................................................................................... 

29

3

Podstatná účetní pravidla 

............................................................................................................. 

30

3.1

Úpravy IFRS a nové interpretace 

.......................................................................................... 

31

3.1.1 

Přijetí nových nebo revidovaných standardů a interpretací IFRS (zahrnuty jsou 

standardy a interpretace relevantní pro společnost) 

................................................................... 

31

3.1.2 

Nové standardy, které nejsou účinné k 31. prosinci 2021 (zahrnuty jsou standardy 

relevantní pro Společnost)

............................................................................................................ 

31

3.2

Investiční jednotka 

................................................................................................................ 

31

3.3

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

.................................................... 

32

3.4

Majetkové účasti v dceřiných společnostech 

....................................................................... 

32

3.5

Finanční aktiva 

...................................................................................................................... 

32

3.6

Finanční závazky

.................................................................................................................... 

34

3.7

Metoda efektivní úrokové míry 

............................................................................................ 

34

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

4

3.8

Kapitálové nástroje 

............................................................................................................... 

34

3.9

Rezervy

.................................................................................................................................. 

34

3.10 

Provozní náklady 

................................................................................................................... 

34

3.11 

Úrokové výnosy

..................................................................................................................... 

34

3.12 

Finanční náklady 

................................................................................................................... 

34

3.13 

Daně ze zisku

......................................................................................................................... 

35

3.13.1 

Peněžní prostředky a výkaz peněžních toků 

................................................................. 

35

4

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty při odhadech 

............... 

36

4.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

....................................................................... 

36

4.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

................................................................................... 

36

5

Provozní segmenty

........................................................................................................................ 

37

6

Dodatečné poznámky k účetním výkazům 

................................................................................... 

37

6.1

Finanční aktiva v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku 

............................................... 

37

6.2

Poskytnuté úvěry spřízněným stranám 

................................................................................ 

42

6.3

Obchodní a jiné pohledávky 

................................................................................................. 

43

6.4

Peněžní prostředky 

............................................................................................................... 

43

6.5

Vlastní kapitál

........................................................................................................................ 

44

6.6

Dlouhodobé úvěry od spřízněných stran 

.............................................................................. 

44

6.7

Vydané dluhopisy

.................................................................................................................. 

44

6.8

Krátkodobé obchodní a jiné závazky 

.................................................................................... 

45

6.9

Krátkodobé úvěry od spřízněných stran 

............................................................................... 

45

6.10 

Poplatky 

................................................................................................................................ 

46

6.11 

Ostatní provozní náklady 

...................................................................................................... 

46

6.12 

Čistý zisk z přecenění investic do podílů v dceřiných společnostech 

................................... 

46

6.13 

Jednorázová ztráta z modifikace podmínek úvěru 

............................................................... 

46

6.14 

Úrokové výnosy

..................................................................................................................... 

46

6.15 

Finanční náklady 

................................................................................................................... 

47

6.16 

Daň ze zisku

........................................................................................................................... 

47

7

Řízení finančních rizik

.................................................................................................................... 

47

7.1

Úvěrové riziko 

....................................................................................................................... 

47

7.2

Riziko likvidity 

....................................................................................................................... 

48

7.3

Úrokové riziko 

....................................................................................................................... 

48

7.4

Měnové riziko 

....................................................................................................................... 

48

7.5

Ocenění reálnou hodnotou

................................................................................................... 

48

7.5.1. 

Hierarchie reálné hodnoty 

................................................................................................. 

49

7.6

Sesouhlasení závazků z financování

...................................................................................... 

50

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

5

7.7

Řízení kapitálu 

....................................................................................................................... 

50

8

Transakce se spřízněnými stranami 

.............................................................................................. 

51

8.1

Osoby ovládající 

.................................................................................................................... 

51

8.2

Dceřiné společnosti

............................................................................................................... 

51

8.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

........................................................................... 

51

8.4

Odměny klíčového vedení 

.................................................................................................... 

52

9

Podmíněné a smluvní závazky 

...................................................................................................... 

52

10

Vliv pandemie COVID-19

........................................................................................................... 

52

11

Události po rozvahovém dni 

..................................................................................................... 

52

Část III: Zpráva nezávislého auditora 

.................................................................................................... 

54

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

6

Část I: Informační část

Tato výroční zpráva je sestavená dle ustanovení § 119 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na

kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon“).

Účetní závěrka, přiložená k výroční zprávě, byla sestavena v souladu se standardem IAS 1

Sestavování

a zveřejňování účetní závěrky

a v jeho návaznosti v souladu s Mezinárodními standardy účetního

výkaznictví (International Financial Reporting Standards, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.

Vzhledem ke skutečnosti, že společnost v roce 2021 byla založena, je srovnávací období prezentováno

pouze ve výkazu o finanční situaci a je jím zahajovací rozvaha společnosti 3M FUND MSI a.s. sestavená

k 31. 3. 2021. Ve výkazu úplného výsledku, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu peněžních toků

srovnávací období prezentováno není.

Vysvětlující poznámky obsahují dostačující informace tak, aby investor řádně porozuměl veškerým

významným hodnotám a jakémukoliv vývoji v období, jež odráží tyto výkazy.

1.1

Základní informace o společnosti

3M FUND MSI SICAV a.s.

(dále „Společnost“ nebo též „Emitent“) se sídlem Sokolovská 694/100a, 186

00 Praha 8, Česká republika, byla zapsána do obchodního rejstříku vedeném Městským soudem

v Praze, oddíl B, vložka 26213 dne 31. 3. 2021. Identifikační číslo Společnosti je 107 20 855. Do 12. 1.

2022 působila pod obchodní firmou 3M FUND MSI a.s. Webové stránky Sopečnosti jsou

www.3mfund.cz

. Hlavním místem výkonu činnosti Společnosti je zároveň sídlem Společnosti. Tel.

224 941 518.

Společnost se řídí právními předpisy České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský

zákoník, zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, zákona č. 240/2013 Sb.,

o investičních společnostech a investičních fondech, zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském

podnikání, a zákonem 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, zákonem č. 563/1991

Sb., o účetnictví, zákonem č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích.

Společnost byla založena za účelem zhodnocení vloženého a získaného kapitálu prostřednictví investic

do rezidenčních a komerčních nemovitostních projektů v České republice (ať již dokončených

nemovitostí nebo pozemků ve fázi developmentu). Tyto investice realizuje nebo bude realizovat

prostřednictvím svých dceřiných společností, přičemž sama bude holdingovou investiční společností,

která je za tímto účelem nově účelově založena a dosud nevykonávala žádnou významnou činnost.

Investičním záměrem Společnosti je především nabývat na vhodných lokalitách nemovitosti či

pozemky, na nichž bude realizovat výstavbu rezidenčních či komerčních nemovitostních projektů

s cílem tyto projekty po jejich dokončení či po uplynutí stanoveného časového horizontu prodat (v

případě rezidenčních nemovitostí především formou prodeje jednotlivých jednotek). Po přechodnou

dobu v souladu s investiční strategii mohou být nemovitosti pronajímány.

Společnost pověřila na základě příkazní smlouvy ze dne 14. 4. 2021 společnost J&T BANK IB Capital

Markets, a.s., IČO: 247 66 259, se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, činností

spojenou s přípravou a zajištěním emise dluhopisů.

Prospekt pro vydání dluhopisů byl v souladu s čl. s čl. 20 Nařízení o prospektu a v souladu s čl. 35 a

násl. Prováděcího nařízení 2019/980 schválen rozhodnutím České národní banky („Česká národní

banka“) č. j. 2021/061420/CNB/570 ke sp. zn. S-Sp-2021/00049/CNB/572 ze dne 18. 6. 2021, které

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

7

nabylo právní moci dne 19. 6. 2021. Centrální depozitář cenných papírů, a.s., IČO: 250 81 489, se 

sídlem Rybná 682/14, Staré Město, 110 00 Praha 1, přidělil Dluhopisům ISIN CZ0003533069. Název 

dluhopisů je 3MFUND MSI 5,70/26. 

Společnost má v plánu shromažďovat peněžní prostředky od investorů vlastnících vydané dluhopisy 

Společnosti, a dále získané prostředky od akcionářů za účelem společného investování na základě 

určené strategie ve prospěch těchto investorů, přičemž za tímto účelem je společnost zapsána do 

seznamu podle § 596 písm. e) ZISIF jako osoba podle § 15 odst. 1 ZISIF. Společnost ani výkon její 

činnosti nepodléhal po celé uplynulé účetní období dohledu České národní banky. Společnost měla 

vůči České národní bance pravidelnou informační povinnost podle § 462, § 463 odst. 2 písm. a) body 

2 a 3 a § 475 ZISIF. 

Dne 1. 1. 2022 došlo k přeměnění společnosti 3M FUND MSI a.s. na fond kvalifikovaných investorů a 

jeho zápis do seznamů fondů kvalifikovaných investorů vedeného ČNB. Společnost od 1. 1. 2022 tedy 

nese název 3M FUND MSI SICAV a.s. Do Obchodního rejstříku bylo zapsáno 12. 1. 2022. Členem správní 

rady se stala společnost CODYA investiční společnost, a.s. se sídlem Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, 

IČ 06876897, která nově bude vykonávat obhospodařování a administraci. Společnost může nově 

vydávat zakladatelské akcie a investiční akcie. 

1.2

Popis podnikatelské činnosti 

Účetní období od 31. 3. 2021, kdy byla Společnost založena, až po 31. 12. 2021 bylo významně 

ovlivněno vytyčeným cílem akcionářů směřujícím k vytvoření investiční společnosti, která nabyde 

investiční majetky skrz své dceřiné společnosti za účelem zhodnocení vložených prostředků. Aby tento 

cíl byl co nejefektivněji naplněn, rozhodla se Společnost podniknout kroky k získání finančních 

prostředků emisí dluhopisů. 

Dne 9. 4. 2021 koupila Společnost prázdné obchodní společnosti: (i) 

MS AKVI II s.r.o.

,

vedenou u 

Krajského 

soudu v Brně, oddíl C, vložka 123401 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 

Brno identifikačním číslem 095 14 996

,

(ii)

MS AKVI III s.r.o.

,

vedenou u Krajského 

soudu v Brně, oddíl 

C, vložka 123402 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno identifikačním číslem 

095 15 046. 

Dne 12. 4. 2021 koupila Společnost prázdné obchodní společnosti: (iii) 

MS AKVI I s.r.o.

,

vedenou u 

Krajského 

soudu v Brně, oddíl C, vložka 123454 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 

Brno identifikačním číslem 095 14 961; (iv) 

MS AKVI IV s.r.o.

,

vedenou u Krajského 

soudu v Brně, 

oddíl C, vložka 123447 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno identifikačním 

číslem 095 36 914. 

Dne 4. 5. 2021 založila Společnost nové společnosti

:

(v)

MS Sokolovská office s.r.o.

, vedenou u 

Krajského 

soudu v Brně, oddíl C, vložka 123067 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 

Brno identifikačním číslem 10824618; (vi) 

MS Michelská development s.r.o.

vedenou u Krajského 

soudu v Brně, oddíl C, vložka 123064 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno 

identifikačním číslem 10824545; (vii) 

MS Senohrabská s.r.o.

, vedenou u Krajského soudu v Brně, oddíl 

C, vložka 123065 se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno identifikačním číslem 

10824570. 

Dne 14. 7. 2021 došlo prostřednictvím dceřiných společností k nákupu následujících nemovitostních 

společností a v nich umístněných nemovitostních projektů, což se v důsledku projevilo v růstu reálné 

hodnoty finančních aktiv (majetkových účastí) držených Společností: 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

8

(i)

Dceřiná Společnost MS Trnitá 1 s.r.o. koupila 100% obchodní podíl v projektové společnosti 

MS Trnitá 1, a.s., čímž získala projekt Palác Trnitá. 

Nabývaná 

společnost 

MS Trnitá 1, a.s

.,

IČ: 277 58 583, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt ve výstavbě 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu 

Projekt se skládá z rezidenční části (budovy B1 až B6), kterou tvoří 195 bytových 

jednotek a atelierů s dispozicemi 1+kk až 5+kk a dvou administrativních částí (budov A1 

a A2). V parteru jsou dále umístěny retailové prostory. Projekt byl rozdělen na etapy. 

Parkování je zajištěno ve 2 podzemních podlažích a 1 nadzemním podlaží (objekt G), 

přičemž výstavba garážových stání probíhá v rámci 1.etapy. 

- 1.etapa zahrnuje rezidenční část (195 bytů a atelierů s podlahovou plochou 11 699 

m² a 245 garážových stání), retail v rezidenční části (užitná plocha 832 m²), 

administrativní budova A2 (hrubá nájemní plocha 8 169 m², z toho 7 282 m² kanceláře, 

555 m² komerce a 332 m² sklady) a 112 garážových stání. 

- 2.etapa zahrnuje rezidenční část (byty a ateliéry s užitnou plochou 5 600 m²), 

kanceláře cca 590 m² a cca 590 m² retailu) a 98 garážových stání. 

- Vydání územního rozhodnutí 

prosinec 2017 

- Vydání stavebního povolení 

leden 2019 

- Zahájení výstavby 

Q1 2019 

- Kolaudace 1.etapy 

Q3 2022 

- Kolaudace 2.etapy 

Q1 2023 

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Trnitá v Brně - Trnitá. Tato takzvaná Jižní čtvrť představuje 

jedno z nejdůležitějších rozvojových území v Brně a postupně zde vzniká nové 

administrativní centrum Brna. Dalšími benefity jsou docházková vzdálenost do centra, 

výhled na Petrov, revitalizované oblasti řeky Svratky, parků a také nového nádraží. V 

pěší blízkosti je autobusové nádraží a obchodní centrum Vaňkovka. Napojení na dálnice 

D1 a D2 nezabere více než 10 minut. 

Stav 

Dokončen monolit. Osazují se okna, provádí fasády, vnitřní rozvody, betonové podlahy, 

omítky. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Trnitá 1, a.s. koupila společnost MS Trnitá 1 s.r.o. 

(původní název) MS AKVI I a.s. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M 

FUND MSI SICAV a.s. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Zároveň Společnost poskytla úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS 

Trnitá 1, a.s. Za tímto účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až 

do výše 450 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % 

p.a. Na společnost MS Trnitá 1 s.r.o. (s původní firmou MS AKVI I s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti MS Trnitá 1, 

a.s., se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 277 58 583, a to podle Projektu fúze 

sloučením ze dne 1. 11. 2021 s rozhodným dnem 1. 1. 2021. 

(ii)

Dceřiná Společnost MS AKVI II s.r.o. koupila 100% obchodní podíl v projektové společnosti 

MS Hostivická, s.r.o., čímž získala projekt Hostivice. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

9

Nabývaná 

společnost 

MS Hostivická, s.r.o.,

IČ: 065 33 370, se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Výstavba souboru multifunkčních (rezidenčních i komerčních) objektů. Projekt se 

plánuje realizovat ve dvou etapách. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q1/Q2 2023 - Q1/Q2 2024 (1.etapa) 

Očekávané dokončení výstavby: Q2/Q3 2025 (2.etapa) 

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 750 až 820 mil. Kč 

Popis lokality 

Projekt se nachází v centru obce Hostivice (Praha – západ). 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Hostivická, s.r.o. koupila společnost MS AKVI II a.s. 

Kč. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI SICAV a.s. Úvěr 

je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla 

úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Hostivická, s.r.o. 

Za tímto 

účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 107 000 tis. 

Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

(iii)

Dceřiná Společnost MS Vídeňská s.r.o. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti M.S. 

Vídeňská, s.r.o., čímž získala nový projekt: 

Nabývaná 

společnost 

M.S. Vídeňská, s.r.o.,

IČ: 27719316, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno 

Stav 

Dokončený nemovitostní projekt 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Budova byla zkolaudována v roce 2009. Budova má jedno podzemní a šest nadzemních 

podlaží, na střeše je umístěna technická nadstavba. Parkování je zajištěné částečně v 

podzemní garáži a částečně na oploceném parkovišti ve dvoře za budovou. Každé 

nadzemní podlaží je rozděleno na 2 nebytové jednotky (celkem 12 nebytových 

jednotek). Jednotky umístěné na prvním nadzemním podlaží představují obchodní 

plochy, ostatní jednotky představují kancelářské plochy. Ke každé nebytové jednotce 

patří 2 parkovacích stání ve dvoře a 2 až 6 garáží v podzemním podlaží. 

Budova je ve vlastnictví Projektové společnosti pouze z části, neboť vlastní 9 

nebytových jednotek o celkové pronajímatelné ploše zhruba 2.390 m², které jsou 

umístěny na 1.NP-4.NP a na polovině 5.NP. K jednotkám ve vlastnictví Projektové 

společnosti patří 18 parkovacích stání ve dvoře, 33 garáží a 32 m² skladů v podzemním 

podlaží. Zbývající 3 nebytové jednotky na 5. a 6. NP včetně příslušných garáží a GS patří 

jiným vlastníkům (nikoliv ze Skupiny MSI). 

Popis lokality 

Administrativní budova je umístěna v jižní části Brna na ulici Vídeňská. 

Současný stav 

Stav k 31. 12. 2021: 

Celkový počet nájemců: 10 (98 % pronajímatelné plochy) 

Největší nájemce: Orego trade s.r.o., MS-INVEST a.s., Accace Outsourcing s.r.o. 

Podíl největších nájemců na celkové pronajímatelné ploše je 69 %. 

Budova je ve velmi dobrém stavu, je průběžně udržována a nejsou potřeba další 

investice. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

10

100% obchodní podíl ve společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o. koupila společnost MS Vídeňská s.r.o. (dříve 

MS AKVI III s.r.o.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI 

SICAV a.s. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň 

Společnost poskytla úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. 

Vídeňská, s.r.o. Za tímto účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků 

až do výše 57 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % 

p.a. Na společnost MS Vídeňská s.r.o. (s původním názvem MS AKVI III s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. 

Vídeňská, s.r.o., se sídlem Koliště 1912/13, Černá pole, 602 00 Brno, IČ: 277 19 316, a to podle Projektu 

fúze sloučením ze dne 1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

(iv)

Dceřiná Společnost MS Ivanovická s.r.o. koupila 100% obchodní podíl v ve společnosti M.S. 

Ivanovická, s.r.o. čímž získala nový projekt Kaskády Ivanovice: 

Nabývaná 

společnost 

M.S. Ivanovická, a.s.,

IČ: 269 78 822, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu 

Výstavba obchodního centra a rezidenčních objektů a příprava stavebních pozemků. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q4 2021/Q1 2022 - Q1/Q2 2023 

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 680 až 740 mil. Kč 

Popis lokality 

Ivanovice se nachází v okresu Brno město. Přímo v Ivanovicích se nachází základní 

občanská vybavenost: nově zrekonstruovaná mateřská škola, supermarket, několik 

restaurací nebo squashová hala. Svitavský přivaděč zajišťuje velmi dobré dopravní 

spojení s centrem města, stejně jako s nájezdem na dálnici D1. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. koupila společnost MS Ivanovická 

s.r.o. (dříve MS AKVI IV a.s.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M 

FUND MSI a.s. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň 

Společnost poskytla úvěr na refinancování úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. Za 

tímto účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 216 000 

tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Na společnost 

MS Ivanovická s.r.o. (s původní firmou MS AKVI IV s.r.o.), jako na společnost nástupnickou, přešlo v 

důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. Ivanovická, a.s., se sídlem 

Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 269 78 822, a to podle Projektu fúze sloučením ze dne 

1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

(i)

Dceřiná Společnost MS Michelská development s.r.o. koupila nemovitostní projekt od 

společnosti MS Michelská, s.r.o.: 

Prodávající 

MS Michelská, s.r.o.

,

IČ: 276 69 335, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt 

Popis projektu 

Výstavba bytového domu a rodinných domů. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q3/Q4 2022 – Q2/Q3 2024 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

11

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 350 až 400 mil. Kč.

Popis lokality

Projekt se nachází v Praze 4 – Michle.

Nemovitostní projekt v Praze 4 - Michli koupila společnost MS Michelská development s.r.o. Nákup

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI SICAV a.s.

Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 %

p.a.

(ii)

Dceřiná Společnost MS Senohrabská s.r.o. koupila nemovitostní projekt od společnosti MS-

INVEST a.s.:

Prodávající

MS – INVEST a.s.

,

IČ: 255 44 756, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno

Stav

Nemovitostní projekt v přípravě

Způsob nabytí

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt

Popis projektu

Příprava a částečná realizace středně velkého retail parku.

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q3/Q4 2022 - Q1/Q2 2023

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 100 až 130 mil. Kč

Popis lokality

Projekt se nachází podél dálnice E55 směrem na Benešov v katastrálním území obce

Senohraby (Praha-východ).

Nemovitostní projekt v Senohrabech koupila společnost MS Senohrabská s.r.o. se závazkem uhradit

celou částku do 30. 9. 2021. Nákup nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým

společností 3M FUND MSI SICAV a.s. Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní

úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a.

(iii)

Dceřiná Společnost MS Sokolovská office s.r.o. koupila nemovitostní projekt od společnosti

MS-Sokolovská, s.r.o.:

Prodávající

MS Sokolovská, s.r.o.,

IČ: 04273524, se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno

Stav

Dokončený nemovitostní projekt

Způsob nabytí

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt

Popis projektu:

Kancelářské prostory byly zkolaudovány v prosinci 2018. Jedná se o prostory o výměře

cca 660 m² v 1. a 2. Nadzemní podlaží s 16 garážovými stáními v 1. až 3. podzemním

podlaží. Projekt jako celek byl realizován Skupinou MSI.

Popis lokality

Projekt se nachází na ulici Sokolovská v centru Karlína.

Současný stav

Aktuálně prostory včetně GS jsou v nájmu společností MS-INVEST a.s..

Nemovitostní projekt na Praze 8 - Karlín koupila společnost MS Sokolovská office s.r.o. Kč. Nákup

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI SICAV a.s.

Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 %

p.a.

Emise dluhopisů

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

12

Dne 21. 7. 2021 Společnost vydala dluhopisy (zaknihované cenné papíry podle českého práva) 

s pevným úrokovým výnosem ve výši 5,70 % p. a. a o jmenovité hodnotě každého dluhopisu ve výši 

10 000 Kč, tj. v celkové jmenovité hodnotě emise 1 000 000 tis. Kč (se souhlasem manažera emise s 

možností navýšení až do výše 2 000 000 tis. Kč) se splatností v roce 2026. Společnost požádala 

prostřednictvím společnosti J&T BANKA jako kotačního agenta o přijetí všech dluhopisů k obchodování 

na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Rybná 14/682, 110 

05 Praha 1, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka B 

1773. Tyto dluhopisy byly přijaty k obchodování. 

Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské 

činnosti Společnosti, kterou je poskytování vnitroskupinového financování. 

1.3

Orgány Společnosti k 31. 12. 2021 

K 31. 12. 2021, tj. k rozvahovému dni byly orgány společnosti tyto: 

•

Valná hromada akcionářů 

•

Představenstvo 

•

Dozorčí rada 

•

Výbor pro audit 

Klíčovými řídícími osobami Společnosti jsou členové jeho představenstva, kterými jsou akcionáři. 

Výkon funkce generálního ředitele vykonává Ing. Petr Malík. Pracovní adresa jednotlivých orgánů 

Společnosti je stejná jako sídlo Společnosti tedy Sokolovská 100a, Praha 8. 

1.3.1

Představenstvo 

Představenstvo bylo k datu účetní závěrky statutárním orgánem Společnosti, jemuž příslušelo 

obchodní vedení Společnosti a rozhodování o všech záležitostech, které nejsou právními předpisy 

nebo stanovami vyhrazeny do působnosti jiných orgánů. Členy představenstva volila a odvolávala 

valná hromada. Představenstvo volilo a odvolávalo předsedu představenstva. 

Za společnost jednají společně vždy ve všech záležitostech alespoň dva členové představenstva. 

Představenstvo společnosti 

Funkce 

Ing. Petr Malík 

Předseda představenstva 

Ing. Lubomír Malík 

Člen představenstva 

Ing. Vladimír Meister 

Člen představenstva 

Od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti Správní rada, jejímž členem je společnost CODYA 

investiční společnost, a.s., jenž při výkonu funkce zastupuje Ing. Robert Hlava. 

1.3.2

Dozorčí rada 

Dozorčí rada dohlížela na výkon představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. 

Dozorčí rada zabezpečovala a plnila úkoly, které stanovuje zákon a které stanovy zahrnují do 

působnosti dozorčí rady. Dozorčí rada byla jednočlenná. Členy dozorčí rady volila a odvolávala valná 

hromada Společnosti. Členem dozorčí rady byl Ing. Michal Kocourek. 

K 1. 1. 2022 byla dozorčí rada jako orgán zrušena. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

13

1.3.3

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí 

splňovat požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být 

nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy: 

•

Ing. František Doležal – předseda výboru pro audit 

•

Ing. Alena Majkowská – člen výboru pro audit 

•

Bc. Tomáš Procházka – člen výboru pro audit 

Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem 

účinnosti vnitřní kontroly. K 1. 1. 2022 byl výbor pro audit jako orgán zrušen a nahrazen novým: 

•

Ing. Alena Majkowská – člen výboru pro audit 

•

Bc. Tomáš Procházka – člen výboru pro audit 

•

Ing. Filip Konětopský – člen výboru pro audit 

Společnost si není vědoma žádného možného střetu zájmu mezi povinnostmi uvedených členů 

volených orgánů Společnosti ve vztahu ke Společnosti a jejich soukromými zájmy nebo jinými 

povinnostmi. 

1.3.4

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

Společnost dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně závazné 

právní předpisy České republiky, zejména zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Společnost 

při své správě a řízení neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu správy a řízení společností ČR (2018, 

dále jen „Kodex“). Pravidla stanovená v Kodexu se v určité míře překrývají s požadavky kladenými na 

správu a řízení obecně závaznými předpisy České republiky, proto lze říci, že Společnost pravidla 

stanovená v Kodexu, výslovně do své správy a řízení neimplementovala, činí pro účely této účetní 

závěrky prohlášení, že při své správě a řízení neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu jako celku. 

1.3.5

Organizační struktura Společnosti 

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2021 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 - Karlín, Ing. 

Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo 

vlastněna těmito akcionáři. 

Akcionáři 

Podíl na základním kapitálu 

Ing. Petr Malík 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

1/3

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2021 vydány 

jako kmenové akcie na jméno v listinné podobě. Bylo vydáno 207 000 000 ks akcií ve jmenovité 

hodnotě 0,01 Kč a 30 000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 1 Kč. S každou akcií o jmenovité hodnotě 1 Kč 

(jedna koruna česká) je při hlasování na valné hromadě spojeno 100 (sto) hlasů. S každou akcií o 

jmenovité hodnotě 0,01 Kč (jeden haléř) je při hlasování na valné hromadě spojen 1 (jeden) hlas. 

Celkový počet hlasů ve Společnosti je 210 000 000 (dvě stě deset milionů). Základní kapitál společnosti 

je plně splacen. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních 

korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

14

1.3.6

Struktura skupiny 

K rozvahovému dni účetní závěrky vlastní a ovládá Společnost celkem 7 dceřiných společností, v nichž 

má 100% majetkovou účast: 

1.4

Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti Společnosti 

V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Emitenta dle prospektu 

vycházející z údajů uvedených v účetní závěrce Emitenta k 31. 12. 2021 a 31. 3. 2021 (zahajovací 

rozvaha). Ukazatele vychází z účetních výkazů sestavených podle Mezinárodních standardů účetního 

výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií a jsou auditované statutárním auditorem. 

Vybrané nekonsolidované ukazatele k 31. prosinci 

(v tisících Kč) 

31.12.2021 

zahajovací 

31.3.2021 

Aktiva celkem 

1 560 283 

2 100 

Peněžní prostředky 

1 097 

2 100 

Nerozdělený zisk 

202 363 

0

Vlastní kapitál celkem 

324 463 

2 100 

1.5

Informace o odměnách statutárním auditorům 

Odměna statutárnímu auditorovi za povinný audit k 31. prosinci 2021 činila 470 tis. Kč. Jiné 

ověřovací služby nebyly poskytnuty. 

Akcionáři

3M FUND MSI 

SICAV a.s.

MS Sokolovská 

office s.r.o.

MS Michelská 

development 

s.r.o.

MS Senohrabská 

s.r.o.

MS Ivanovická 

s.r.o.

MS Vídeňská 

s.r.o.

MS AKVI II s.r.o.

MS Trnitá 1 s.r.o.

MS Hostivická, 

s.r.o.

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

15

1.6

Popis dividendové politiky 

Společnost nemá stanovenou dividendovou politiku a řídí se pouze Zákonem o obchodních 

korporacích. S ohledem na probíhající přeměny Společnost na fond kolektivního investování 

růstového charakteru, výplatu dividend tedy neplánuje. 

1.7

Hospodářské postavení společnosti 

Hospodářské postavení Společnosti odpovídá fázi akvizice developerských projektů a zajištění jejich 

financování prostřednictvím dluhopisů a prostředků získaných prostřednictvím Společnosti. 

1.8

Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31. 12. 2021 

Dne 1. 1. 2022 došlo k přeměně společnosti 3M FUND MSI a.s. na fond kvalifikovaných investorů a 

jeho zápisu do seznamu fondu kvalifikovaných investorů vedeného ČNB. V Obchodním rejstříku bylo 

zapsáno k 12. 1. 2022. Společnost od toho dne nově nese název 3M FUND MSI SICAV a.s. Členem 

správní rady je společnost CODYA investiční společnost, a.s., se sídlem Poňava 135/50, 664 31 

Lelekovice, IČ 06876897, která bude vykonávat obhospodařování a administraci. 

1.9

Předpokládaný budoucí vývoj Společnosti a hlavní rizika a nejistoty 

Prioritou Společnosti je poskytování vnitroskupinového financování. Společnost působí téměř 

výhradně v rámci skupiny a není účastníkem vnějšího trhu. V roce 2022 Společnost hodlá pokračovat 

ve své hlavní činnosti, a to je investování do rezidenčních a komerčních nemovitostních projektů (ať 

již dokončených nemovitostí nebo pozemků ve fázi developmentu). 

1.10

Významné soudní řízení 

Společnost není účastníkem žádného soudního sporu 

1.11

Významné smlouvy 

Společnost neuzavřela žádnou smlouvu mimo své běžné podnikání. 

1.12

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí 

Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí. 

1.13

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje 

Společnost nevykonává aktivity v oblasti výzkumu a vývoje. 

1.14

Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy 

Společnost neměla v roce 2021 žádné zaměstnance. 

1.15

Obchodní model podniku a jeho tvorba 

Společnost je založena za účelem vydávání dluhopisů a získávání finančních prostředků od investorů 

za účelem následného poskytování vnitroskupinového financování. Z tohoto důvodu není obchodní 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

16

model připravován. Společnost vychází z analýzy skupinového cash flow, které se podrobuje rizikovým 

scénářům. 

1.16

Údaje o organizačních složkách v zahraničí 

Společnost nemá organizační složky v zahraničí. 

1.17

Peněžní a nepeněžní příjmy přijaté osobami s řídící pravomocí 

Žádná osoba s řídícími pravomocemi od Společnosti nepřijala během účetního období žádné peněžité 

ani nepeněžité příjmy ani od osoby ovládané Společností vyplývající z pracovní či jím podobné 

smlouvy. 

1.18

Počet akcií představujících podíl na Společnosti, které jsou ve vlastnictví osob 

s řídící pravomocí Společnosti 

Představenstvo společnosti 

Funkce 

Podíl na Společnosti 

Ing. Petr Malík 

Předseda představenstva 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

Člen představenstva 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

Člen představenstva 

1/3

1.19

Principy odměňování osob s řídícími pravomocemi Společnosti 

Společnost je řízena představenstvem, přičemž za prezentované období nebyla členům 

představenstva, ani dozorčí rady vyplacena jakákoliv odměna. Mezi řídícími orgány a Společností 

neexistují k datu účetní závěrky žádný zaměstnanecký vztah ani nebyly stanoveny žádné principy 

odměňování. Společnost po celé sledované období neměla ani žádné zaměstnance. 

1.20

Oznámení, že nenastal žádný Případ porušení povinnosti dle Prospektu Emitenta 

Povinnost udržovat Poměr dluhů k hodnotě 

„

Celková upravená zadluženost Skupiny

“ znamená součet 

Zadluženosti

všech Členů skupiny vyjma (i) 

Zadluženosti z jakéhokoliv Podřízeného dluhu vůči Dluhopisům, a (ii) Zadluženosti mezi Členy skupiny, 

přičemž u každého Člena skupiny se Zadluženost násobí výší podílu Emitenta na daném Členovi 

skupiny. 

Zadluženost dle Prospektu (v tis. Kč) 

Zadluženost 

Podíl Emitenta 

Celková upravená 

zadluženost Skupiny 

MS Michelská development s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Senohrabská s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Hostivická s.r.o. 

0

100 % 

0

MS AKVI II 

0

100 % 

0

MS Sokolovská office s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Trnitá 1 s.r.o. 

886 086 

100 % 

886 086 

MS Ivanovická s.r.o. 

0

100 % 

0

MS Vídeňská 

0

100 % 

0

3M FUND MSI SICAV a.s. 

990 993 

100 % 

990 993 

Celkem 

1 877 079 

1 877 079

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

17

„Celková upravená zadluženost Skupiny“ znamená součet Zadluženosti všech Členů skupiny vyjma (i) 

Zadluženosti z jakéhokoliv Podřízeného dluhu vůči Dluhopisům, a (ii) Zadluženosti mezi Členy skupiny, 

přičemž u každého Člena skupiny se Zadluženost násobí výší podílu Emitenta na daném Členovi 

skupiny. 

Tržní hodnota nemovitostí dle Znalce 

(v tis. Kč)

2 488 840 

„Ocenění“ 

znamená stanovení Tržní hodnoty provedené Znalcem k 31. prosinci 2021.

„Znalec“

znamená osoba oprávněná poskytnout odborné služby v oblasti oceňování nemovitostí, který je dle 

Prospektu povolen – Jones Lang LaSalle. 

Celková hodnota peněz a Peněžních ekvivalentů 

(v tis. Kč)

Hodnota 

Podíl Emitenta 

Celková 

hodnota peněz 

MS Michelská development s.r.o. 

76

100 % 

76

MS Senohrabská s.r.o. 

197

100 % 

197

MS AKVI II, s.r.o. 

6

100 % 

6

MS Hostivická s.r.o. 

218

100 % 

218

MS Sokolovská office s.r.o. 

75

100 % 

75

MS Trnitá 1 s.r.o. 

20 392 

100 % 

20 392 

MS Ivanovická s.r.o. 

133

100 % 

133

MS Vídeňská 

558

100 % 

558

3M FUND MSI SICAV a.s. 

1 097 

100 % 

1 097 

Celkem 

22 752 

22 752 

Tržní hodnota 

(v tis. Kč)

Hodnota 

Celková hodnota peněz a Peněžních ekvivalentů

22 752

Tržní hodnota Nemovitostí dle Znalce

2 488 840

Celkem Tržní hodnota

2 511 592 

„Zadluženost“ znamená jakoukoli níže uvedenou zadluženost příslušné osoby, která bude, s výjimkou 

zadluženosti popsané v odstavcích (f) a (g) níže, považována za dluh evidovaný v rozvaze příslušné 

osoby (pokud bude určitá zadluženost vykazovat znaky více kategorií Zadluženosti, a to i u různých 

osob, bude započítána pouze jednou): 

(a)

zapůjčené peněžní prostředky (na základě smlouvy o úvěru, o půjčce, úročené zápůjčce nebo 

obdobné úročené smlouvě); 

(b)

debetní zůstatky v bankách nebo jiných finančních institucí; 

(c)

úvěr na nákup dluhopisů (note purchase facility) nebo emise dluhopisů (včetně Dluhopisů), 

dlužní úpisy (debentures), směnky nebo jiné dluhové cenné papíry, akcie sloužící jako zajištění dluhu 

třetí osoby (loan stock) nebo jakýkoli jiný podobný nástroj; 

(d)

faktoring nebo jiné úplatné postoupení pohledávek, u něhož může dojít k zpětnému 

postoupení pohledávek na postupitele nebo postihu v rozsahu potenciální úplaty nebo peněžité 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

18

náhrady za zpětné postoupení nebo postih (s výjimkou pohledávek prodaných bez regresu (postihu) 

při splnění požadavků na vyřazení z rozvahy (odúčtování) podle IFRS); 

(e)

leasing; 

(f)

pořizovací cenu majetku v rozsahu, v jakém je placena po jeho dodání ve lhůtě delší než 90 

dnů, pokud je odložení splatnosti ujednáno primárně jako metoda získání financování či financování 

pořízení předmětného majetku, přičemž se nejedná o financování formou leasingu ve smyslu definic 

IFRS; 

(g)

jakoukoli derivátovou transakci (měnové a úrokové swapy nebo jiné derivátové obchody) 

uzavřenou v souvislosti s ochranou proti výkyvům sazby nebo ceny (přičemž pro účely výpočtu výše 

Zadluženosti se použije aktuální tržně přeceněná hodnota derivátové transakce); 

(h)

jakékoli náhradní plnění třetí osobě (counter-indemnity obligation), která splnila dluh dlužníka 

(včetně regresního nároku) z důvodu ručení, slibu odškodnění (indemnity), záruky (bond), stand-by 

akreditivu, dokumentárního akreditivu nebo jiného nástroje vydaného bankou nebo finanční institucí 

(s výjimkou dodavatelského úvěru v souvislosti s běžnou obchodní činností příslušné osoby); 

(i)

jinou transakci, která má obchodní účinek zápůjčky nebo úvěru; nebo 

(j)

ručení, finanční záruku, slib odškodnění (indemnity) nebo obdobný závazek, který představuje 

zajištění proti peněžité ztrátě. 

Poměr dluhů k Tržní hodnotě 

Hodnota 

Tržní hodnota (v tis. Kč)

2 511 592

Zadluženost (v tis. Kč)

1 877 079

Poměr dluhů k Tržní hodnotě

74,7 % 

Maximální výše povoleného Poměru dluhů k hodnotě je dle Prospektu 80,0 %. Společnost tedy splnila 

Povinnost stanovenou dle článku 4.2 prospektu, když hodnota Poměru dluhů k hodnotě byla 74,7 % 

k 31. prosince 2021. 

1.21

Použití výtěžku emise dluhopisů 

Celkový výtěžek emise dluhopisů ve výši 1 000 000 tis. Kč byl použit následujícím způsobem: 

Použití výtěžku emise 

(v tis. Kč)

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Kanceláře Sokolovská Office 

90 944 

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Rezidenční výstavba v Michli 

108 198 

Poskytnutí úvěru na nákup nemovitosti - Retail Senohraby 

49 247 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - MS Trnitá 1, a.s. 

246 350 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - MS Hostivická, s.r.o. 

32 500 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - M.S. Vídeňská, s.r.o. 

46 395 

Poskytnutí úvěru na nákup společnosti - M.S. Ivanovická, a.s. 

41 620 

Refinancování projektu - Palác Trnitá 1 

307 205 

Refinancování projektu - rezidenční a komerční výstavba Hostivice 

68 941 

Náklady emise 

8 600 

Použito celkem 

1 000 000 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

19

2

Samostatná část výroční zprávy 

2.1

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístup emitenta 

k možným rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví 

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České 

republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS). 

Společnost vede podvojné účetnictví. Změny může provádět pouze určené pracoviště. Při závěrce se 

provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy. 

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na 

vyhodnocování 

klíčových 

finančních 

a

nefinančních 

ukazatelů 

výkonosti 

s cílem 

dosažení 

hospodářských plánů Společnosti. 

2.2

Orgány Společnosti k 31. 12. 2021 

K 31. 12. 2021, tj. k rozvahovému dni byly orgány společnosti tyto: 

•

Valná hromada akcionářů 

•

Představenstvo 

•

Dozorčí rada 

•

Výbor pro audit 

Klíčovými řídícími osobami Společnosti jsou členové jeho představenstva, kterými jsou akcionáři. 

Výkon funkce generálního ředitele vykonává Ing. Petr Malík. Pracovní adresa jednotlivých orgánů 

Společnosti je stejná jako sídlo Společnosti tedy Sokolovská 100a, Praha 8. 

2.2.1

Představenstvo 

Představenstvo bylo k datu účetní závěrky statutárním orgánem Společnosti, jemuž příslušelo 

obchodní vedení Společnosti a rozhodování o všech záležitostech, které nejsou právními předpisy 

nebo stanovami vyhrazeny do působnosti jiných orgánů. Členy představenstva volila a odvolávala 

valná hromada. Představenstvo volilo a odvolávalo předsedu představenstva. 

Za společnost jednají společně vždy ve všech záležitostech alespoň dva členové představenstva. 

Představenstvu přísluší zejména: 

a)

běžná správa Společnosti, 

b)

zajišťovat řádné vedení účetnictví Společnosti, 

c)

svolávat valnou hromadu Společnosti a předkládat valné hromadě k projednání a 

d)

schválení záležitosti náležející do její působnosti, 

e)

předkládat valné hromadě Společnosti ke schválení řádnou, mimořádnou, 

f)

konsolidovanou, případně mezitímní účetní závěrku a v souladu se stanovami také návrh na 

rozdělení zisku nebo úhradu ztráty, - nejméně jednou za účetní období předkládat valné 

hromadě Společnosti zprávu o podnikatelské činnosti Společnosti a o stavu jejího majetku, 

která je součástí výroční zprávy zpracovávané podle zvláštního právního předpisu, 

g)

vykonávat usnesení valné hromady Společnosti. 

Představenstvo společnosti 

Funkce 

Ing. Petr Malík 

Předseda představenstva 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

20

Ing. Lubomír Malík 

Člen představenstva 

Ing. Vladimír Meister 

Člen představenstva 

Od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti Správní rada, jejímž členem je společnost CODYA 

investiční společnost, a.s., jenž při výkonu funkce zastupuje Ing. Robert Hlava. 

2.2.2

Dozorčí rada 

Dozorčí rada dohlížela na výkon představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. 

Dozorčí rada zabezpečovala a plnila úkoly, které stanovuje zákon a které stanovy zahrnují do 

působnosti dozorčí rady. Dozorčí rada byla jednočlenná. Členy dozorčí rady volila a odvolávala valná 

hromada Společnosti. Členem dozorčí rady byl Ing. Michal Kocourek. 

K 1. 1. 2022 byla dozorčí rada jako orgán zrušena. 

2.2.3

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí 

splňovat požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být 

nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy: 

•

Ing. František Doležal – předseda výboru pro audit 

•

Ing. Alena Majkowská – člen výboru pro audit 

•

Bc. Tomáš Procházka – člen výboru pro audit 

Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem 

účinnosti vnitřní kontroly. K 1. 1. 2022 byl výbor pro audit jako orgán zrušen a nahrazen novým. 

•

Ing. Alena Majkowská – člen výboru pro audit 

•

Bc. Tomáš Procházka – člen výboru pro audit 

•

Ing. Filip Konětopský – člen výboru pro audit 

Společnost si není vědoma žádného možného střetu zájmu mezi povinnostmi uvedených členů 

volených orgánů Společnosti ve vztahu ke Společnosti a jejich soukromými zájmy nebo jinými 

povinnostmi. 

2.3

Popis postupů rozhodování a základní rozsah působnosti valné hromady 

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2021 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 - Karlín, Ing. 

Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo 

vlastněna těmito akcionáři. 

Akcionáři 

Podíl na základním kapitálu 

Ing. Petr Malík 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

1/3

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2021 vydány 

jako kmenové akcie na jméno v listinné podobě. Bylo vydáno 207 000 000 ks akcií ve jmenovité 

hodnotě 0,01 Kč a 30 000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 1 Kč. S každou akcií o jmenovité hodnotě 1 Kč 

(jedna koruna česká) je při hlasování na valné hromadě spojeno 100 (sto) hlasů. S každou akcií o 

jmenovité hodnotě 0,01 Kč (jeden haléř) je při hlasování na valné hromadě spojen 1 (jeden) hlas. 

Celkový počet hlasů ve Společnosti je 210 000 000 (dvě stě deset milionů). Základní kapitál společnosti 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

21

je plně splacen. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních 

korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). 

Akcionář je oprávněn účastnit se valné hromady Společnosti a hlasovat na ní. Akcionář je oprávněn 

požadovat a obdržet na valné hromadě od Společnosti vysvětlení záležitostí týkajících se Společnosti 

nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených 

na valnou hromadu nebo pro výkon jeho akcionářských práv na ní. Akcionář je oprávněn uplatňovat 

návrhy a protinávrhy k záležitostem zařazeným na pořad valné hromady Společnosti. Bližší náležitosti 

uplatnění práva na vysvětlení a práva uplatňovat návrhy a protinávrhy upravuje Zákon o obchodních 

korporacích. 

Akcionář má právo na podíl ze zisku a jiných vlastních zdrojích Společnosti, který valná hromada 

schválila k rozdělení mezi akcionáře na základě řádné nebo mimořádné účetní závěrky. Podíl akcionáře 

na zisku a jiných vlastních zdrojích se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu 

Společnosti. Podíl na zisku a jiných vlastních zdrojích se vyplácí v penězích. Podíl na zisku a jiných 

vlastních zdrojích je splatný do 3 měsíců ode dne, kdy bylo přijato rozhodnutí valné hromady 

Společnosti o jeho rozdělení, ledaže valná hromada Společnosti určí jinak. Společnost vyplatí podíl na 

zisku a jiných vlastních zdrojích na své náklady a nebezpečí bezhotovostním převodem na účet 

akcionáře uvedený v seznamu akcionářů. Bližší náležitosti práva na podíl na zisku a jiných vlastních 

zdrojích a podmínky rozdělní zisku či jiných vlastních zdrojů Společnosti upravuje Zákon o obchodních 

korporacích. 

2.4

Informace o kodexech řízení a správy společnosti 

Společnost dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně závazné 

právní předpisy České republiky, zejména zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Společnost 

při své správě a řízení neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu správy a řízení společností ČR (2018, 

dále jen „Kodex“). 

2.5

Informace o tom, jak Společnost naplňuje kodex řízení a správy Společnosti 

Pravidla stanovená v Kodexu se v určité míře překrývají s požadavky kladenými na správu a řízení 

obecně závaznými předpisy České republiky, proto lze říci, že Společnost pravidla stanovená v Kodexu, 

výslovně do své správy a řízení neimplementovala, činí pro účely této účetní závěrky prohlášení, že 

při své správě a řízení neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu jako celku. Doplňující informace 

2.6

Regulované trhy 

Společnost byla prostřednictvím kotačního agenta, kterým je J&T BANK, a.s. byla přijata 

k obchodování na regulovaném trhu Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem 

Praha 1, Rybná 14, PSČ 110 05, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze 

pod spisovou značkou B 1773. 

2.7

Rating 

Společnosti nebyl přidělen rating ani jejímu vydanému dluhovému cennému papíru. Společnost 

nevyužívá žádných služeb ratingové agentury. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

22

2.8

Alternativní výkonnostní ukazatele 

Společnost nepoužívá k popisu činnosti svých výsledků alternativní ukazatele výkonnosti vyjma 

ukazatelů vyplývajících z požadavků prospektu dluhopisu uvedených v článku 1.20. Výpočet ukazatele 

LTV je podrobně popsán v kapitole 1.20. 

2.9

Dopady pandemie COVID-19 

Vedení Společnosti zvážilo potenciální dopady COVID-19 na své aktivity a podnikání a dospělo 

k závěru, že nemají na Společnost významný vliv a nevedou k existenci významné nejistoty ohledně 

předpokladu nepřetržitého trvání podniku. Veškeré financování Společnosti k 31. 12. 2021 je 

z vlastních zdrojů případně od společností ze skupiny a společnost téměř žádnými závazky 

nedisponuje. Vzhledem k tomu byla účetní závěrka k 31. 12. 2021 zpracována za předpokladu, že 

Společnost bude nadále schopna pokračovat ve své činnosti. Případný dopad pandemie na 

makroekonomické prognózy, postavení Společnosti a její výsledky vedení zahrne do odhadů 

opravných položek a rezerv. 

2.10

Politika životního prostředí 

Společnost neuplatňuje žádnou politiku zabývající se změnami klimatu ať už ve smyslu hrozících rizik 

vyplývajících ze změny klimatu, nebo ve smyslu příležitostí. 

2.11

Enviromentálně udržitelné hospodářské činnosti Společnosti 

Společnost má v plánu si stanovit cíle svých hospodářských činností, které se kvalifikují jako 

enviromentálně udržitelné, zejména pak zmírňování změny klimatu a prevence a omezování 

znečištění. 

Prohlášení odpovědných oprávněných osob Společnosti 

S účinností od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti 

CODYA investiční společnost, a.s. (dále 

též „

CODYA

“). 

Ve statutárním orgánu Společnosti je zastoupena prostřednictvím jediného člena 

správní rady, který disponuje předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce. Statutární orgán 

Společnosti prohlašuje, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, 

podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho 

nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám 

budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné 

podstatné okolnosti nebyly vynechány. 

V Brně dne 29. dubna 2022 

Ing. Robert Hlava

Člen správní rady 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

23

Část II: Účetní závěrka za období od 31. 3. do 31. 12. 2021 

Výkaz finanční situace 

k 31. prosinci 2021 

(

v tisících Kč

)

AKTIVA 

Poznámka 

31. 12. 2021 

zahajovací 

31. 3. 2021 

Finanční aktiva v reálné hodnotě 

s přeceněním do výsledku 

6.1

293 513 

-

Úvěry spřízněným stranám 

6.2

1 250 750 

-

Dlouhodobá aktiva celkem 

1 544 263 

-

Úvěry spřízněným stranám 

6.2

14 920 

-

Obchodní a jiné pohledávky 

6.3

3

-

Peněžní prostředky 

6.4

1 097 

2 100 

Krátkodobá aktiva celkem 

16 020 

2 100 

AKTIVA celkem 

1 560 283 

2 100 

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY 

Poznámka 

31.12.2021 

zahajovací 

31.3.2021 

Základní kapitál 

6.5

2 100 

2 100 

Ostatní kapitálové fondy 

6.5

120 000 

-

Nerozdělené zisky 

6.5

202 363 

-

Vlastní kapitál celkem 

324 463 

2 100 

Úvěry od spřízněných stran 

6.6

237 000 

-

Vydané dluhopisy 

6.7

936 002 

-

Dlouhodobé závazky celkem 

1 173 002 

-

Obchodní a jiné závazky 

6.8

4 292 

-

Závazky z titulu splatné daně 

6.16 

3 506 

-

Úvěry od spřízněných stran 

6.9

30

-

Vydané dluhopisy 

6.7

54 991 

-

Krátkodobé závazky celkem 

62 818 

-

Závazky celkem 

1 235 820 

-

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

24

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY celkem 

1 560 283 

2 100 

Výkaz úplného výsledku 

za období od 31. 3. do 31. 12. 2021 

(

v tisících Kč

)

Poznámka 

Období končící 

31. 12. 2021 

Poplatky 

6.10 

-31

Ostatní provozní náklady 

6.11 

-824 

Čistý zisk z přecenění investic do podílů v dceřiných společnostech 

6.12 

187 205 

Jednorázová ztráta z modifikace podmínek úvěru 

6.13 

-285 

Úrokové výnosy 

6.14 

47 171 

Finanční náklady 

6.15 

-27 368 

Výsledek před zdaněním 

205 868 

Daň ze zisku 

6.16 

-3 506 

Výsledek po zdanění za období 

202 363 

Ostatní úplný výsledek hospodaření 

0

Úplný výsledek za období 

202 363 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

25

Výkaz peněžních toků 

za období od 31. 3. do 31. 12. 2021 

(

v tisících Kč

)

Poznámka 

Období končící 

31. 12. 2021 

Peněžní toky z provozní činnosti 

Zisk před zdaněním 

205 868 

Nákladové úroky 

6.15 

27 363 

Výnosové úroky 

6.14 

-47 171 

Zisk z přecenění podílu v dceřiných společnostech 

6.1

-187 205 

Jednorázová ztráta z modifikace podmínek úvěru 

6.13 

285

Změny pracovního kapitálu: 

Změna stavu obchodních pohledávek 

-3

Změna stavu obchodních závazků 

412

Čistý peněžní tok z provozní činnosti 

-451 

Peněžní toky z investiční činnosti 

Výdaje spojené s nabytím finančních investic 

6.1

-106 308 

Splátky úvěrů poskytnutých spřízněným stranám 

6.2

26 600 

Poskytnutí úvěrů spřízněným stranám 

6.2

-1 254 020 

Přijaté úroky 

9 000 

Čistý peněžní tok z investiční činnosti 

-1 324 728 

Peněžní toky z financování 

Vklad do kapitálových fondů 

6.5

120 000 

Příjem z úvěrů od spřízněných stran 

6.6

253 000 

Splátky úvěrů od spřízněných stran 

6.6

-20 000 

Emise dluhopisů 

6.7

1 004 734 

Výdaje spojené s emisí dluhopisů 

6.7

-33 509 

Placené úroky 

-50

Čistý peněžní tok z financování 

1 324 176 

Čisté snížení peněžních prostředků 

-1 003 

Peněžní prostředky na začátku období 

6.4

2 100 

Peněžní prostředky na konci období 

6.4

1 097 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

26

Výkaz změn vlastního kapitálu 

za období od 31. 3. do 31. 12. 2021 

(

v tisících Kč

)

Základní 

kapitál 

Kapitálové 

fondy 

Nerozdělený 

zisk 

Vlastní kapitál 

celkem 

Počáteční stav k 31. 3. 2021 

2 100 

-

-

2 100 

Příplatek mimo základní kapitál (viz 6.5) 

-

120 000 

-

120 000 

Čistý zisk / Úplný výsledek 

-

-

202 363 

202 363 

Konečný stav k 31. 12. 2021 

2 100 

120 000 

202 363 

324 463 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

27

Komentář k účetním výkazům 

1

Obecné informace 

1.1

Vznik a charakteristika společnosti 

Společnost 

3M FUND MSI SICAV a.s.

(dále „Společnost“ nebo též „Emitent“) vznikla 31. března 2021 

zápisem do obchodního rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 26213. 

Předmětem podnikání je činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů ve smyslu Zákona o 

investičních společnostech a investičních fondech. Společnost vydala v roce 2021 dluhopisy, kterými 

financuje své dceřiné projektové společnosti. 

1.1.1

Akcionáři k 31. prosinci 2021 

Akcionáři Společnosti jsou k 31. 12. 2021 tři fyzické osoby, a to: Ing. Petr Malík, Praha 8 – Karlín, Ing. 

Lubomír Malík, Uherské Hradiště, Ing. Vladimír Meister, Praha 6 – Vokovice. Společnost je přímo 

vlastněna a ovládaná těmito akcionáři. 

Akcionáři 

Podíl na základním kapitálu 

Ing. Petr Malík 

1/3

Ing. Lubomír Malík 

1/3

Ing. Vladimír Meister 

1/3

Podíl na hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2021 vydány 

jako kmenové akcie na jméno v listinné podobě. Bylo vydáno 207 000 000 ks akcií ve jmenovité 

hodnotě 0,01 Kč a 30 000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 1 Kč. S každou akcií o jmenovité hodnotě 1 Kč 

(jedna koruna česká) je při hlasování na valné hromadě spojeno 100 (sto) hlasů. S každou akcií o 

jmenovité hodnotě 0,01 Kč (jeden haléř) je při hlasování na valné hromadě spojen 1 (jeden) hlas. 

Celkový počet hlasů ve Společnosti je 210 000 000 (dvě stě deset milionů). Základní kapitál společnosti 

je plně splacen. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou definovány v zákoně o obchodních 

korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). 

K datu účetní závěrky má každý akcionář právo na podíl ze zisku a jiných vlastních zdrojích Společnosti, 

který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře na základě řádné nebo mimořádné účetní 

závěrky. Podíl akcionáře na zisku a jiných vlastních zdrojích se určuje poměrem akcionářova podílu k 

základnímu kapitálu Společnosti. 

V případě rozhodnutí o zvýšení základního kapitálu Společnosti upsáním nových akcií, je upisovatel 

povinen splatit emisní kurs jím upsaných akcií takto: 

a)

upisuje-li peněžitým vkladem, je povinen jej splatit ve lhůtě určené valnou hromadu v 

rozhodnutí o zvýšení základního kapitálu, nejpozději však do jednoho roku ode dne zápisu 

zvýšení základního kapitálu do obchodního rejstříku, 

b)

upisuje-li nepeněžitým vkladem, je povinen jej splatit způsobem dle ust. § 19 a násl. ZOK, a to 

před podáním návrhu na zápis zvýšení základního kapitálu do obchodního rejstříku. 

K datu účetní závěrky se nepojí s žádnou s akcií přednostní hlasovací právo. Hlasovací práva určují 

jmenovité hodnoty akcií. Akcie Společnosti jsou k datu účetní závěrky v zástavě společnosti J&T 

BANKA, a.s. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

28

1.1.2

Sídlo Společnosti 

Sídlo Společnosti je Sokolovská 694/100a, 186 00 Praha 8. 

1.1.3

Identifikační číslo 

Identifikační číslo Společnosti je 10720855. 

1.1.4

Orgány Společnosti k 31. prosinci 2021 

K 31. 12. 2021, tj. k rozvahovému dni byly orgány společnosti tyto: 

•

Valná hromada akcionářů 

•

Představenstvo 

•

Dozorčí rada 

•

Výbor pro audit 

Klíčovými řídícími osobami Společnosti jsou členové jeho představenstva, kterými jsou akcionáři. 

Výkon funkce generálního ředitele vykonává Ing. Petr Malík. 

1.1.5

Představenstvo 

Představenstvo bylo k datu účetní závěrky statutárním orgánem Společnosti, jemuž příslušelo 

obchodní vedení Společnosti a rozhodování o všech záležitostech, které nejsou právními předpisy 

nebo stanovami vyhrazeny do působnosti jiných orgánů. Členy představenstva volila a odvolávala 

valná hromada. Představenstvo volilo a odvolávalo předsedu představenstva. 

Představenstvo společnosti 

Funkce 

Ing. Petr Malík 

Předseda představenstva 

Ing. Lubomír Malík 

Člen představenstva 

Ing. Vladimír Meister 

Člen představenstva 

Od 1. 1. 2022 je statutárním orgánem Společnosti Správní rada, jejímž členem je společnost CODYA 

investiční společnost, a.s., jenž při výkonu funkce zastupuje Ing. Robert Hlava. 

1.1.6

Dozorčí rada 

Dozorčí rada dohlížela na výkon představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. 

Dozorčí rada zabezpečovala a plnila úkoly, které stanovuje zákon a které stanovy zahrnují do 

působnosti dozorčí rady. Dozorčí rada byla jednočlenná. Členy dozorčí rady volila a odvolávala valná 

hromada Společnosti. Členem dozorčí rady byl Ing. Michal Kocourek. 

K 12. 1. 2022 byla dozorčí rada jako orgán zrušena. 

1.1.7

Výbor pro audit 

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému 

společnosti. Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada. Člen výboru musí 

splňovat požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být 

nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má tři nezávislé odborně způsobilé členy: 

•

Ing. František Doležal – předseda výboru pro audit 

•

Ing. Alena Majkowská – člen výboru pro audit 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

29

•

Bc. Tomáš Procházka – člen výboru pro audit 

Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem 

účinnosti vnitřní kontroly. K 1. 1. 2022 byl výbor pro audit jako orgán zrušen

.

orgán zrušen a nahrazen 

novým: 

•

Ing. Alena Majkowská – člen výboru pro audit 

•

Bc. Tomáš Procházka – člen výboru pro audit 

•

Ing. Filip Konětopský – člen výboru pro audit 

1.1.8

Struktura skupiny 

K rozvahovému dni účetní závěrky vlastní Společnost celkem 8 dceřiných společností: 

K datu účetní závěrky sestavené k 31. 12. 2021 vlastní Společnost 100% podíly v dceřiných 

společnostech, Dceřiné společnosti, tj. (i) MS Trnitá 1 s.r.o., IČO: 095 14 961, (ii) MS AKVI II s.r.o., IČ: 

095 14 996, (iii) MS Vídeňská s.r.o., IČ: 095 15 046, (iv) MS Ivanovická s.r.o., IČ: 095 36 914, (v) MS 

Senohrabská s.r.o., IČ: 108 24 570, (vi) MS Michelská development s.r.o., IČ: 108 24 545 a (vii) MS 

Sokolovská office s.r.o., IČ: 108 24 618 (dále též „Dceřiné společnost“). MS AKVI II s.r.o. vlastní 100% 

ve společnosti MS Hostivická, s.r.o. Tato společnost je prostřednictvím dceřiné společnosti MS AKVI II 

s.r.o. ovládaná Společností. 

2

Východiska pro přípravu účetní závěrky 

Účetní závěrka Společnosti byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví 

(IFRS), Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC a IFRIC), (společně pouze 

IFRS) vydanými Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). 

Vzhledem ke skutečnosti, že společnost byla v roce 2021 založena, je srovnávací období prezentováno 

pouze ve výkazu finanční situace a je jím zahajovací rozvaha společnosti 3M FUND MSI a.s. sestavená 

k 31. 3. 2021. Ve výkazu úplného výsledku, výkazu změn vlastního kapitálu a výkazu peněžních toků 

srovnávací období prezentováno není. 

Účetní závěrka byla sestavena za předpokladu časově neomezeného trvání podniku. K rozvahovému 

dni ani ke dni schválení účetní závěrky neexistují žádné náznaky, že Společnost nebude moci 

v dohledné budoucnosti pokračovat ve své činnosti. Toto očekávání vedení Společnosti se opírá o 

Akcionáři

3M FUND MSI 

SICAV a.s.

MS Sokolovská 

office s.r.o.

MS Michelská 

development 

s.r.o.

MS Senohrabská 

s.r.o.

MS Ivanovická 

s.r.o.

MS Vídeňská 

s.r.o.

MS AKVI II s.r.o.

MS Trnitá 1 s.r.o.

MS Hostivická, 

s.r.o.

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

30

širokou škálu informací, které se týkají stávajících i budoucích podmínek včetně prognóz souvisejících

se ziskovostí, s peněžními toky a kapitálovými zdroji.

Investiční jednotka

Společnost byla založena s úmyslem naplňovat znaky tzv. investiční jednotky v rozsahu vymezení dle

IFRS

10,

a

proto

nesestavuje

konsolidovanou

účetní

závěrku,

ačkoliv

drží

podíly

v ovládaných dceřiných společnostech. Společnost vykazuje tyto podíly v dceřiných společnostech

jako finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou do výsledku. K 31. 12. 2021 žádná z dceřiných

společností neposkytuje Společnosti servisní služby související s investiční činností. Držené dceřiné

společnosti nabyly v průběhu roku 2021 investiční nemovitostní projekty a jsou pro Společnost

investice, u nichž uplatňuje investiční strategii.

Základní znaky investiční jednotky a související strategie Společnosti:

-

Společnost má více než jednu investici – k 31. 12. 2021 Společnost drží podíly v sedmi dceřiných

společnostech, které byly prvotně založeny nebo jako prázdné entity nakoupeny. Účelem

dceřiných společností bylo nabýt nemovitostní projekty (investice), a to buď na základě smlouvy

o koupi nemovitých věcí, kdy dceřiné společnosti přímo nabyly nemovitosti, nebo na základě

smlouvy o koupi 100% majetkové účasti (tj. 100% podílu nebo 100 % akcií) v nemovitostních

společnostech. Společnost poskytla za tímto účelem dceřiným společnostem vnitroskupinové

financování.

-

Společnost má více než jednoho investora – k 31. 12. 2021 se Společnost nachází v období zahájení

své investiční činnosti, byla založena 3 fyzickými osobami – investory a započala proces přeměny

na investiční fond (dokončeno v lednu 2022), který umožní získání dalších kvalifikovaných

investorů.

-

Společnost má investory, kteří nejsou spřízněnými stranami účetní jednotky – Společnost byla

v průběhu účetního období v procesu přeměny na investiční fond s cílem vydávat investiční akcie

a nabízet je nespřízněným kvalifikovaným investorům. Tato přeměna byla dokončena v lednu

2022. V průběhu roku 2022 je tak očekáváno rozšíření portfolia investorů.

-

Společnost má vlastnické podíly ve formě vlastního kapitálu nebo obdobné podíly – Společnost

drží podíly na účelových dceřiných společnostech, které představují jednotlivé nemovitostní

projekty s vymezenou investiční strategií.

První účetní závěrka v souladu IFRS

Tato účetní závěrka je první účetní závěrkou Společnosti sestavenou v souladu s IFRS. Vzhledem ke

skutečnosti, že Společnost byla 31. 3. 2021 založena, nedochází u ní k tzv. převodu na IFRS. Společnost

nesestavovala a neprezentovala za žádné dřívější období účetní závěrku dle jiných účetních předpisů,

a proto též v této účetní závěrce nejsou zveřejněna relevantní sesouhlasení mezi zůstatky dle IFRS a

zůstatky dle původních účetních předpisů.

3

Podstatná účetní pravidla

Zásadní účetní pravidla použitá při sestavení účetní závěrky Společnosti jsou přiblížena dále v této části

přílohy, přičemž pro celé období od 31. 3. 2021 do 31. 12. 2021 byla účetní pravidla použita

konzistentně.

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

31

3.1

Úpravy IFRS a nové interpretace 

3.1.1

Přijetí nových nebo revidovaných standardů a interpretací IFRS (zahrnuty jsou 

standardy a interpretace relevantní pro společnost) 

Vzhledem k založení Společnosti v průběhu roku 2021 použila pro sestavení této první účetní závěrky 

sestavené dle IFRS účetní pravidla účinná k 31. 12. 2021, přičemž logicky nedošlo k žádné změně 

v rozsahu použitých pravidel vůči předcházejícímu období. 

3.1.2

Nové standardy, které nejsou účinné k 31. prosinci 2021 (zahrnuty jsou standardy 

relevantní pro Společnost) 

K datu sestavení této účetní závěrky byly vydány následující změny IFRS, jejichž přijetí k tomuto datu 

nebylo povinné. Společnost přijme tyto standardy k datu jejich účinnosti. 

Standard a změny 

Účinnost 

IAS 16 (novelizace) 

Pozemky, budovy a zařízení – příjmy před 

zamýšleným použitím 

1. ledna 2022 

IFRS 3 (novelizace) 

Podnikové kombinace – odkaz na Koncepční 

rámec 

1. ledna 2022 

IAS 37 (novelizace) 

Nevýhodné smlouvy – náklady na splnění 

smlouvy 

1. ledna 2022 

Výroční zdokonalení IFRS 

cyklus 2018 – 2020 

Novelizace IFRS 9 Finanční nástroj, novelizace 

ilustrativních příkladů k IFRS 16 Leasingy 

1. ledna 2022 

IAS 1 (novelizace) 

Klasifikace závazků jako krátkodobé a 

dlouhodobé 

1. ledna 2023 

IAS 1 (novelizace) 

Zveřejňování účetních pravidel 

1. ledna 2023 

IAS 8 (novelizace) 

Definice účetních odhadů 

1. ledna 2023 

IAS 12 (novelizace) 

Odložená daň související s aktivy a závazky 

vyplývajícími z jediné transakce 

1. ledna 2023 

IFRS 17 Pojistné smlouvy 

Nový standard poskytující účetní pravidla pro 

pojistné smlouvy 

1. ledna 2023 

IFRS 17 Pojistné smlouvy 

Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9 – srovnávací 

informace 

1. ledna 2023 

Společnost posuzuje možné dopady z přijetí vyplývajících změn účetních pravidel, přičemž na základě 

dosud provedených analýz Společnost neočekává významný dopad na účetní výkazy v období jejich 

přijetí. 

3.2

Investiční jednotka 

Investiční jednotkou je taková účetní jednotka, která získává prostředky od jednoho nebo více 

investorů za účelem jejich investování a touto aktivitou zajišťuje jejich kapitálové zhodnocení, 

případně dosažení investičního výnosu. Investice jsou oceňovány a posuzovány na bázi jejich reálné 

hodnoty. Předpokladem investiční jednotky je více investorů, s nimiž není spřízněný vztah a více 

investic, u nichž s ohledem na investiční strategii, má investiční jednotka stanovenu dobu držby a 

realizace investice (tzv. exit strategie). 

Po přechodnou dobu nemusí být všechny znaky investiční jednotky naplněny, pokud účetní jednotka 

rozbíhá svoji investiční aktivitu, mění investiční portfolio nebo strukturu investorů. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

32

Naplňuje-li Společnost znaky investiční jednotky, nesmí konsolidovat své investiční dceřiné

společnosti, naopak musí majetkové účasti oceňovat reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku.

3.3

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

Funkční měnou Společnosti, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která

je stejně tak měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které

jsou realizované v jiných měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny

funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k datu realizace transakce.

Všechny finanční informace prezentované v Kč jsou uvedeny v tisících Korun českých (tis. Kč), není-li

uvedeno jinak.

3.4

Majetkové účasti v dceřiných společnostech

Majetkové účasti v dceřiných společnostech, které představují investice Společnosti, jsou oceněny

reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku. Změna reálné hodnoty je zachycena jako zisk nebo

ztráta do výsledku hospodaření daného období.

3.5

Finanční aktiva

Finanční aktiva jsou klasifikována dle obchodního modelu Společnosti pro řízení finančních aktiv a

zároveň dle charakteristiky smluvních peněžních toků daného finančního aktiva a mohou být

oceňována zůstatkovou hodnotou s použitím metody efektivní úrokové míry nebo v reálné hodnotě

s přeceněním do výsledku nebo ostatního úplného výsledku.

Finanční aktiva jsou oceněna zůstatkovou hodnotou, pokud jsou splněny obě následující podmínky:

-

finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za

účelem získání smluvních peněžních toků, a

-

smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně

splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Poskytnuté úvěry

Poskytnuté úvěry jsou prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou

přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody

efektivní úrokové míry, snížené o případné jakékoliv snížení hodnoty zohledňující úvěrové riziko

dlužníka.

Společnost k poskytnutým úvěrům uznává ztrátu ze snížení hodnoty na bázi očekávané úvěrové ztráty.

Dle modelu očekávaných úvěrových ztrát Společnost vždy účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a

o změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je

aktualizována ke každému datu účetní závěrky, aby obsahovala změny úvěrového rizika od

počátečního vykázání.

Očekávaná úvěrová ztráta pro poskytnuté úvěry představuje pravděpodobnostně vážený odhad

úvěrových ztrát. Úvěrové ztráty se oceňují jako současná hodnota všech peněžních nedostatků (rozdíl

mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce v souladu se smlouvou a peněžními toky, které účetní

jednotka očekává, že obdrží). Očekávané úvěrové ztráty jsou diskontovány efektivní úrokovou sazbou

finančního aktiva.

Při posuzování, zda se úvěrové riziko související s finančním aktivem významně zvýšilo od prvotního

zaúčtování, Společnost porovnává riziko selhání u finančního aktiva k datu vykázání s rizikem selhání

ke dni prvotního zaúčtování. Při tomto hodnocení Společnost zvažuje jak kvantitativní, tak i kvalitativní

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

33

informace, které jsou přiměřené a doložitelné, včetně historických zkušeností a informací o

budoucnosti, které jsou dostupné bez vynaložení nepřiměřených nákladů nebo úsilí.

Finanční aktivum je úvěrově znehodnoceno, pokud nastala jedna či více událostí, které mají nepříznivý

dopad na odhadované budoucí peněžní toky spojené s daným finančním aktivem. Mezi důkazy o tom,

že aktivum je úvěrově znehodnocené, patří pozorovatelné informace o těchto událostech:

a)

významné finanční problémy dlužníka,

b)

porušení smlouvy, např. neplnění závazku nebo nedodržení splatnosti,

c)

Společnost udělila dlužníkovi z ekonomických či smluvních důvodů souvisejících s finančními

obtížemi dlužníka úlevu, které by jinak neudělila,

d)

je pravděpodobné, že dlužník vstoupí do konkurzu nebo jiné finanční reorganizace, nebo

e)

zánik aktivního trhu pro toto finanční aktivum z důvodu finančních potíží.

Společnost plně odepíše poskytnutý úvěr, pokud informace indikují velké finanční problémy dlužníka

a není realistické, že úvěr bude uhrazen. Odepsaný úvěr může být nadále předmětem vymáhání, a

pokud by Společnost nakonec získala určitou náhradu, je ta uznána jako zisk ve výsledku hospodaření.

Společnost odúčtuje úvěr pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům z něj

plynoucí nebo pokud je úvěr převeden, prodán na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a

prospěchů spojených s jeho vlastnictvím. Je-li při převodu, prodeji rozdíl mezi účetní hodnotou

odúčtované pohledávky a získanou protihodnotou, je rozdíl uznán ve výsledku hospodaření.

Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky jsou prvotně zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které

jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití

metody efektivní úrokové míry, snížené o případné jakékoliv snížení hodnoty zohledňující úvěrové

riziko dlužníka.

Společnost k obchodním pohledávkám uznává ztrátu ze snížení hodnoty na bázi očekávané úvěrové

ztráty, přičemž bere v úvahu celoživotní ztráty (v rozsahu tzv. zjednodušeného modelu). Očekávané

ztráty jsou vyhodnocovány ke každému rozvahovému dni, aby zůstatky prezentované v účetní závěrce

reflektovaly změny v úvěrovém riziku pohledávky. Očekávané ztráty u obchodních pohledávek

vycházejí z analýzy stáří pohledávek kalkulované od vzniku pohledávky a reflektující různě riziková

portfolia dlužníků (korporátní klienti vs. individuální klienti).

Společnost plně odepíše obchodní pohledávku, pokud informace indikují velké finanční problémy

dlužníka a není realistické, že pohledávka bude uhrazena. Odepsaná pohledávka může být nadále

předmětem vymáhání, a pokud by Společnost nakonec získala určitou náhradu, je ta uznána jako zisk

ve výsledku hospodaření.

Společnost odúčtuje pohledávku pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům

plynoucím z pohledávky nebo pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také

většina všech rizik a prospěchů spojených s vlastnictvím pohledávky. Je-li při převodu, prodeji rozdíl

mezi účetní hodnotou odúčtované pohledávky a získanou protihodnotou, je rozdíl uznán ve výsledku

hospodaření.

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost a vklady na požádání. Bankovní

účty a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

34

společnosti, jsou pro účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků a 

peněžních ekvivalentů. 

3.6

Finanční závazky 

Finanční závazky (obchodní závazky a úvěry od spřízněných stran) se oceňují reálnou hodnotou 

upravenou o transakční náklady při prvotním zachycení a následně v zůstatkové hodnotě s použitím 

metody efektivní úrokové míry. 

Úrokový náklad je zachycen ve výsledku hospodaření v souladu s metodou efektivní úrokové míry 

s výjimkou krátkodobých závazků (zejména obchodních závazků), u nichž je případný úrokový náklad 

nevýznamný. Tyto závazky jsou poté oceňovány v nominální hodnotě. 

3.7

Metoda efektivní úrokové míry 

Metoda efektivní úrokové míry se používá k výpočtu zůstatkové hodnoty finančního aktiva nebo 

závazku a alokace úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která 

přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní platby (včetně všech poplatků a bodů zaplacených 

nebo přijatých, které tvoří nedílnou součást efektivní úrokové míry, transakčních nákladů a ostatních 

prémií nebo diskontů) po očekávanou dobu trvání finančního aktiva nebo závazku nebo případně po 

kratší období na jejich čistou zůstatkovou hodnotu k okamžiku prvotního vykázání. 

3.8

Kapitálové nástroje 

Kapitálový nástroj je jakákoliv smlouva dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po 

odečtení všech jejích závazků. Kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou se vykazují v hodnotě 

přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi. 

Odkup vlastních kapitálových nástrojů Společnosti je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. 

Při koupi, prodeji, vydání nebo zrušení vlastních kapitálových nástrojů Společnosti se do výsledku 

nevykazuje žádný zisk nebo ztráta. 

Společnost klasifikuje kapitálové, resp. dluhové nástroje vydané Společností jako finanční závazky 

nebo jako vlastní kapitál podle obsahu smluvní dohody a definic finančního závazku a kapitálového 

nástroje. 

3.9

Rezervy 

Rezervy se vykážou, má-li účetní jednotka současný (smluvní nebo mimosmluvní) závazek, který je 

důsledkem minulé události, přičemž je pravděpodobné, že účetní jednotka bude muset tento závazek 

vypořádat a výši takového závazku je možné spolehlivě odhadnout. 

3.10

Provozní náklady 

Provozní náklady zahrnují různé, zejména poradenské a právní služby, daně a poplatky, přičemž jsou 

uznány ve výsledku v období, s nímž věcně a časově souvisejí. 

3.11

Úrokové výnosy 

Úrokové výnosy jsou uznány v čase a jejich výše je stanovena z nesplacené jistiny pomocí efektivní 

úrokové míry, kterou je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy 

po očekávanou dobu trvání finančního aktiva k jeho čisté účetní hodnotě. 

3.12

Finanční náklady 

Finanční náklady Společnosti zahrnují úrokové náklady a bankovní poplatky. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

35

Úrokové náklady jsou uznány v čase a jejich výše je stanovena z nesplacené jistiny pomocí efektivní

úrokové míry, kterou je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní výdaje

po očekávanou dobu trvání finančního závazku k jeho čisté účetní hodnotě.

3.13

Daně ze zisku

Daňový náklad představuje součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek

(zisk / ztráta) může být odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu výsledku

hospodaření a ostatního výsledku hospodaření z důvodu odlišného pohledu na daňově uznatelné

náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo naopak k němu

přičteny.

Odložená daň

Odložená daň plyne z použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány

účetní (prezentované ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného

výsledku) hodnoty jednotlivých aktiv a závazků a z jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby

kalkulovaná odložená daň. Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných

přechodných rozdílů a odložené daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných

přechodných rozdílů, ale pouze v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné

zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota

odložené daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož

uvedená podmínka uznatelnosti není naplněna.

Kumulovaná výše daňových ztrát, které jsou v souladu s právní úpravou převáděny k využití v dalších

letech, vedou k uznání a ocenění odložené daně, konkrétně odložené daňové pohledávky snižující

dopad celkového odloženého daňového závazku vyplývajícího z rozdílu účetních a daňových hodnot

majetku.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů),

které byly schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku

realizovatelnosti odložené daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku.

Ocenění odložených daňových závazků a pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou

ze způsobu, jakým Společnost k rozvahovému dni očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty

svých aktiv a závazků.

Splatná a odložená daň za účetní období

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s výjimkou daně,

která se vztahuje k (i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad

také součástí ostatního úplného výsledku, (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení

vlastního kapitálu, kdy je daň také zachycena jako přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu nebo

(iii) je důsledkem akvizice, v rámci níž její prvotní zachycení ovlivňuje výši kalkulovaného goodwillu.

3.13.1

Peněžní prostředky a výkaz peněžních toků

Peněžní prostředky zahrnují zůstatek hotovosti na bankovním účtu. Výkaz peněžních toků, v části

peněžního toku z provozní činnosti, byl sestaven za použití nepřímé metody, při níž je výsledek

hospodaření upravován o dopady nepeněžních transakcí o časové rozlišení minulých nebo budoucích

provozních peněžních příjmů a výdajů. Výkaz peněžních toků v části peněžního toku z investičních

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

36

činností a financování byl sestaven za použití přímé metody, při níž jsou zveřejněny hlavní třídy

hrubých peněžních příjmů a výdajů. Placené úroky Skupina vykazuje v rámci peněžních toků

z financování, zatímco přijaté úroky v rámci peněžních toků z investičních činností.

4

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje

nejistoty při odhadech

4.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

Vedení Společnosti posoudilo klasifikaci Společnosti jakožto investiční jednotky pro účely účetní

závěrky sestavené dle IFRS. Bližší informace týkající se vymezení investiční jednotky včetně

relevantního odůvodnění jsou uvedeny v části 1 a části 2. Důsledkem tohoto rozhodnutí je skutečnost,

že Společnost nesestavuje konsolidovanou účetní závěrku, ale pouze nekonsolidovanou, v níž jsou

podíly v dceřiných společnostech oceněny reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku.

Investiční jednotka

Společnost přistoupila k sestavení této účetní závěrky v postavení tzv. investiční jednotky, tj.

nesestavila konsolidovanou účetní závěrku a 100% majetkové účasti v dceřiných společnosti ocenila

reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku hospodaření. Posouzení podmínek nutných k naplnění

investiční jednotky je přiblíženo ve východiscích této účetní závěrky v části 2. Předpokladem existence

investiční jednotky je též stanovená exit strategie pro nakupované a držené investice. Společnost u

investic držených k 31. 12. 2021 očekává následující:

K 31. 12. 2021 Společnost vlastní ve svém portfoliu 2 investice pořízené za účelem výnosu z nájmů a

spekulace na růst tržní hodnoty související s vývojem realitního trhu a 5 investic pořízených za účelem

developmentu a následného prodeje. Obchodním záměrem Společnosti je tedy tyto nemovitosti

držet, zhodnocovat zejména developmentem a generovat výnosy z jejich prodeje.

Výstupní strategií je prodej investic zájemcům za cenu převyšující hodnotu NPV a získané prostředky

investovat do v budoucnu pořizovaného investičního majetku.

4.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Tato účetní závěrka je připravena na bázi ocenění historickou pořizovací cenou, některá aktiva jsou

však podle pravidel obsažených v IFRS oceněna na jiné hodnotové bázi, zejména na bázi reálné

hodnoty. Při přípravě účetní závěrky provádí vedení Společnosti odhady a činí úsudky a předpoklady,

které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a nákladů.

Skutečné výsledky se od těchto odhadů mohou lišit. Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány,

přičemž revize účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém je daný odhad revidován, a ve

všech dotčených budoucích obdobích.

Informace o předpokladech a nejistotách, s nimiž je spojeno riziko nutnosti provést významnou

úpravu v následujícím účetním obdobím, nebyly vzhledem k počátku činnosti Společnosti k 31. 12.

2021 použity. Přesto lze upozornit na následující položky:

Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou

Společnost prezentuje majetkové účasti v dceřiných společnostech, které byly pořízeny v průběhu

účetního období, v reálné hodnotě 293 513 tis. Kč k 31. 12. 2021. Reálná hodnota finančních aktiv,

která nejsou kótována na aktivním trhu, je stanovena ve spolupráci s nezávislým znalcem. „Znalec“

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

37

znamená osobu oprávněnou poskytnout odborné služby v oblasti oceňování nemovitostí Jones Lang

LaSalle. Znalec provede ocenění nemovitostí dceřiné společnosti dle svých znaleckých postupů a

následně je účast v dceřiných společnostech oceněna majetkovou metodou účetní hodnoty. Ocenění

nemovitého majetku Znalcem je dle požadavku Prospektu dluhopisů schváleného ČNB dne 19. 6.

2021, který byl vydán pro účely veřejné nabídky dluhopisů ISIN CZ0003533069. V rámci výpočtu

hodnoty podílu se od součtu hodnoty nemovitostí oceněné Znalcem a součtu pohledávek a peněžních

ekvivalentů odečtou hodnoty cizích zdrojů a časového rozlišení. Výstupem ocenění je vždy odhad nebo

přibližná hodnota, kterou nelze stanovit s určitostí a použité oceňovací metody nemusí plně odrážet

všechny faktory relevantní pro pozice, které Společnost má. Ocenění se proto případně upravuje tak,

aby umožňovalo zahrnutí dalších faktorů, včetně modelového rizika, rizika likvidity a rizika protistrany.

S ohledem na učiněný odhad reálné hodnoty k 31. 12. 2021 uznala Společnost ve výsledku

hospodaření za rok 2021 zisk z přecenění ve výši 187 205 tis. Kč.

S ohledem na vývoj globální ekonomické situace v roce 2021, potažmo v roce 2022 před schválením

účetní závěrky,

ovlivněný jak dopady pandemie COVID-19, tak především významně negativními

dopady vojenského konfliktu na Ukrajině, který vytváří řadu dosud nepredikovaných rizik a přispívá

k neočekávaně vysokému růstu cen (inflaci), na který monetární politika realizovaná centrálními

bankami reaguje významným nárůstem základních úrokových sazeb, je nutné v roce 2022 očekávat

významné fundamentální změny na investičních a finančních tuzemských i evropských trzích, které

se

projeví v signifikantním nárůstu úrokových sazeb a tedy i růstu požadovaných úrokových výnosů (míry

kapitalizace) v porovnání s rokem 2021.

Při takovém významném nárůstu úrokových sazeb a požadovaných kapitálových výnosů, který se jeví

jako pravděpodobný, doprovázený vyšší mírou inflace reflektovanou do vyšších cen vstupů, je nutné

vnímat zvýšené riziko ohledně budoucího vývoje růstu reálných hodnot nemovitostí umístěných

v dceřiných společnostech, potažmo reálných hodnot majetkových účastí v těchto investičních

dceřiných společnostech.

Očekávaná úvěrová ztráta k finančním aktivům oceňovaným zůstatkovou hodnotou

Společnost prezentuje poskytnuté úvěry a obchodní pohledávky v celkové zůstatkové hodnotě

1 265 673 tis. Kč k 31. 12. 2021. Vedení Společnosti uvážilo k rozvahovému dni uznání očekávaných

úvěrových ztrát, přičemž s ohledem na výši hodnoty majetků dceřiných společností, kterým

Společnost poskytla úvěry a neexistenci indikací zvýšeného úvěrového rizika, bylo rozhodnuto o

nevýznamnosti očekávaných úvěrových ztrát. Prezentované zůstatky tak nejsou sníženy o očekávané

úvěrové ztráty.

5

Provozní segmenty

Hlavní činností Společnosti je držba podílů v dceřiných společnostech a z pohledu segmentace je

uvážen pouze jediný provozní segment, přičemž informace poskytnuté dále jsou relevantní i jako

informace za provozní segment.

6

Dodatečné poznámky k účetním výkazům

6.1

Finanční aktiva v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku

Společnost

IČO

Podíl

Reálná hodnota

k 31. 12. 2021

(v tis. Kč)

Prvotní

ocenění

(v tis. Kč)

MS Trnitá 1 s.r.o.

09514961

100 %

178 092

12

MS AKVI II s.r.o.

09514996

100 %

0

12

MS Vídeňská s.r.o.

09515046

100 %

37 567

12

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

38

MS Ivanovická s.r.o. 

09536914

100 % 

0

12

MS Senohrabská s.r.o. 

10824570

100 % 

77 478 

20

MS Michelská development s.r.o. 

10824545

100 % 

375

20

MS Sokolovská office s.r.o. 

10824618

100 % 

0

20

Celkem 

x

x

293 513 

108

V účetním období od 31. 3. 2021 do 31. 12. 2021 Společnost nakoupila 100% podíly na sedmi 

prázdných obchodních společnostech, které byly dříve založeny, avšak nevyvíjely žádnou činnost. 

Následně u dvou společností došlo k navýšení vlastního kapitálu příplatkem mimo základní kapitál a 

k 31. 12. 2021 proběhlo ocenění finančních investic reálnou hodnotou zohledňující nově nabyté 

nemovitosti v jednotlivých dceřiných společnostech: 

v tis. Kč 

Období končící 

31. 12. 2021 

Počáteční stav 

-

Pořízení finančních investic 

108

Navýšení hodnoty finančních investic příplatkem mimo základní 

kapitál dceřiných společností 

106 200 

Přecenění finančních investic na reálnou hodnotu 

187 205 

Reálná hodnota finančních investic k 31. 12. 2021 

293 513 

Dceřiné společnosti byly pořízeny za účelem nabytí nemovitostních projektů, a to buď na základě 

smlouvy o koupi nemovitých věcí, kdy konkrétní dceřiná společnost nabude přímo konkrétní 

nemovitosti, nebo na základě smlouvy o koupi 100% majetkové účasti v jiných společnostech, v nichž 

jsou nemovitostní projekty již realizovány. Společnost poskytla za tímto účelem každé dceřiné 

společnosti formou úvěru vnitroskupinové financování s cílem pořízení nemovitostních projektů (viz 

též emisní podmínky dluhopisů). 

(i)

Dceřiná Společnost MS Trnitá 1 s.r.o. koupila 100% obchodní podíl v projektové společnosti 

MS Trnitá 1, a.s., čímž získala projekt Palác Trnitá. 

Nabývaná 

společnost 

MS Trnitá 1, a.s

.,

IČ: 277 58 583, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt ve výstavbě 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Popis projektu 

Projekt se skládá z rezidenční části (budovy B1 až B6), kterou tvoří 195 bytových 

jednotek a atelierů s dispozicemi 1+kk až 5+kk a dvou administrativních částí (budov A1 

a A2). V parteru jsou dále umístěny retailové prostory. Projekt byl rozdělen na etapy. 

Parkování je zajištěno ve 2 podzemních podlažích a 1 nadzemním podlaží (objekt G), 

přičemž výstavba garážových stání probíhá v rámci 1.etapy. 

- 1.etapa zahrnuje rezidenční část (195 bytů a atelierů s podlahovou plochou 11 699 

m² a 245 garážových stání), retail v rezidenční části (užitná plocha 832 m²), 

administrativní budova A2 (hrubá nájemní plocha 8 169 m², z toho 7 282 m² kanceláře, 

555 m² komerce a 332 m² sklady) a 112 garážových stání. 

- 2.etapa zahrnuje rezidenční část (byty a ateliéry s užitnou plochou 5 600 m²), 

kanceláře cca 590 m² a cca 590 m² retailu) a 98 garážových stání. 

- Vydání územního rozhodnutí 

prosinec 2017 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

39

- Vydání stavebního povolení 

leden 2019 

- Zahájení výstavby 

Q1 2019 

- Kolaudace 1.etapy 

Q3 2022 

- Kolaudace 2.etapy 

Q1 2023 

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Trnitá v Brně – Trnitá. Tato takzvaná Jižní čtvrť představuje 

jedno z nejdůležitějších rozvojových území v Brně a postupně zde vzniká nové 

administrativní centrum Brna. Dalšími benefity jsou docházková vzdálenost do centra, 

výhled na Petrov, revitalizované oblasti řeky Svratky, parků a také nového nádraží. 

V pěší blízkosti je autobusové nádraží a obchodní centrum Vaňkovka. Napojení na 

dálnice D1 a D2 nezabere více než 10 minut. 

Stav 

Dokončen monolit. Osazují se okna, provádí fasády, vnitřní rozvody, betonové podlahy, 

omítky. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Trnitá 1, a.s. koupila společnost MS Trnitá 1 s.r.o. 

(původní název MS AKVI I a.s.). Kč. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 

3M FUND MSI SICAV a.s. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % 

p.a. Zároveň Společnost poskytla úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti 

MS Trnitá 1, a.s. Za tímto účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků 

až do výše 450 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 

% p.a. Na společnost MS Trnitá 1 s.r.o. (s původní firmou MS AKVI I s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti MS Trnitá 1, 

a.s., se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 277 58 583, a to podle Projektu fúze 

sloučením ze dne 1. 11. 2021 s rozhodným dnem 1. 1. 2021. 

(ii)

Dceřiná Společnost MS AKVI II s.r.o. koupila 100% obchodní podíl v projektové společnosti 

MS Hostivická, s.r.o., čímž získala projekt Hostivice. 

Nabývaná 

společnost 

MS Hostivická, s.r.o.,

IČ: 065 33 370, se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Výstavba souboru multifunkčních (rezidenčních i komerčních) objektů. Projekt se 

plánuje realizovat ve dvou etapách. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q1/Q2 2023 – Q1/Q2 2024 (1.etapa) 

Očekávané dokončení výstavby: Q2/Q3 2025 (2.etapa) 

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 750 až 820 mil. Kč 

Popis lokality 

Projekt se nachází v centru obce Hostivice (Praha – západ). 

100% obchodní podíl v projektové společnosti MS Hostivická, s.r.o. koupila společnost MS AKVI II a.s.. 

Kč. Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI SICAV a.s. Úvěr 

je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň Společnost poskytla 

úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti MS Hostivická, s.r.o. 

Za tímto 

účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 107 000 tis. 

Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

40

(iii)

Dceřiná Společnost MS Vídeňská s.r.o. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti M.S. 

Vídeňská, s.r.o., čímž získala nový projekt: 

Nabývaná 

společnost 

M.S. Vídeňská, s.r.o.,

IČ: 27719316, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno 

Stav 

Dokončený nemovitostní projekt 

Způsob nabytí 

Koupě 100% podílu 

Popis projektu 

Budova byla zkolaudována v roce 2009. Budova má jedno podzemní a šest nadzemních 

podlaží, na střeše je umístěna technická nadstavba. Parkování je zajištěné částečně 

v podzemní garáži a částečně na oploceném parkovišti ve dvoře za budovou. Každé 

nadzemní podlaží je rozděleno na 2 nebytové jednotky (celkem 12 nebytových 

jednotek). Jednotky umístěné na prvním nadzemním podlaží představují obchodní 

plochy, ostatní jednotky představují kancelářské plochy. Ke každé nebytové jednotce 

patří 2 parkovacích stání ve dvoře a 2 až 6 garáží v podzemním podlaží. 

Budova je ve vlastnictví Projektové společnosti pouze z části, neboť vlastní 9 

nebytových jednotek o celkové pronajímatelné ploše zhruba 2.390 m², které jsou 

umístěny na 1.NP-4.NP a na polovině 5.NP. K jednotkám ve vlastnictví Projektové 

společnosti patří 18 parkovacích stání ve dvoře, 33 garáží a 32 m² skladů v podzemním 

podlaží. Zbývající 3 nebytové jednotky na 5. a 6. NP včetně příslušných garáží a GS patří 

jiným vlastníkům (nikoliv ze Skupiny MSI). 

Popis lokality 

Administrativní budova je umístěna v jižní části Brna na ulici Vídeňská. 

Současný stav 

Stav k 31. 12. 2021: 

Celkový počet nájemců: 10 (98 % pronajímatelné plochy) 

Největší nájemce: Orego trade s.r.o., MS-INVEST a.s., Accace Outsourcing s.r.o. 

Podíl největších nájemců na celkové pronajímatelné ploše je 69 %. 

Budova je ve velmi dobrém stavu, je průběžně udržována a nejsou potřeba další 

investice. 

100% obchodní podíl ve společnosti M.S. Vídeňská, s.r.o. koupila společnost MS Vídeňská s.r.o. (dříve 

MS AKVI III s.r.o.). Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI 

SICAV a.s. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň 

Společnost poskytla úvěr na refinancování nebankovních úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. 

Vídeňská, s.r.o. Za tímto účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků 

až do výše 57 000 tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % 

p.a. Na společnost MS Vídeňská s.r.o. (s původním názvem MS AKVI III s.r.o.), jako na společnost 

nástupnickou, přešlo v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. 

Vídeňská, s.r.o., se sídlem Koliště 1912/13, Černá pole, 602 00 Brno, IČ: 277 19 316, a to podle Projektu 

fúze sloučením ze dne 1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

(iv)

Dceřiná Společnost MS Ivanovická s.r.o. koupila 100% obchodní podíl v ve společnosti M.S. 

Ivanovická, s.r.o. čímž získala nový projekt Kaskády Ivanovice: 

Nabývaná 

společnost 

M.S. Ivanovická, a.s.,

IČ: 269 78 822, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě 100 % akcií 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

41

Popis projektu 

Výstavba obchodního centra a rezidenčních objektů a příprava stavebních pozemků. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q4 2021/Q1 2022 – Q1/Q2 2023 

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 680 až 740 mil. Kč 

Popis lokality 

Ivanovice se nachází v okresu Brno město. Přímo v Ivanovicích se nachází základní 

občanská vybavenost: nově zrekonstruovaná mateřská škola, supermarket, několik 

restaurací nebo squashová hala. Svitavský přivaděč zajišťuje velmi dobré dopravní 

spojení s centrem města, stejně jako s nájezdem na dálnici D1. 

100% obchodní podíl v projektové společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. koupila společnost MS Ivanovická 

s.r.o. (dříve MS AKVI IV a.s.) Nákup společnosti byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M 

FUND MSI a.s. Úvěr je spatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Zároveň 

Společnost poskytla úvěr na refinancování úvěrů a zápůjček ve společnosti M.S. Ivanovická, s.r.o. Za 

tímto účelem byla uzavřena úvěrová smlouva na poskytnutí finančních prostředků až do výše 216 000 

tis. Kč. Úvěr je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. Na společnost 

MS Ivanovická s.r.o. (s původní firmou MS AKVI IV s.r.o.), jako na společnost nástupnickou, přešlo 

v důsledku vnitrostátní fúze sloučením jmění zanikající společnosti M.S. Ivanovická, a.s., se sídlem 

Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno, IČ: 269 78 822, a to podle Projektu fúze sloučením ze dne 

1. 11. 2021. Rozhodný den byl stanoven na 1. 1. 2021. 

Dne 14. 7. 2021 došlo prostřednictvím dceřiných společností k přímému nákupu následujících 

nemovitostních projektů, což se v důsledku projeví v růstu reálné hodnoty finančních aktiv držených 

Společností: 

(iv)

Dceřiná Společnost MS Michelská development s.r.o. koupila nemovitostní projekt od 

společnosti MS Michelská, s.r.o.: 

Prodávající 

MS Michelská, s.r.o.

,

IČ: 276 69 335, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno. 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Způsob nabytí 

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt 

Popis projektu 

Výstavba bytového domu a rodinných domů. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q3/Q4 2022 – Q2/Q3 2024 

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 350 až 400 mil. Kč. 

Popis lokality 

Projekt se nachází v Praze 4 – Michle. 

Nemovitostní projekt v Praze 4 – Michli koupila společnost MS Michelská development s.r.o. Nákup 

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI SICAV a.s. 

Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % 

p.a. 

(v)

Dceřiná Společnost MS Senohrabská s.r.o. koupila nemovitostní projekt od společnosti MS-

INVEST a.s.: 

Prodávající 

MS–INVEST a.s.

,

IČ: 255 44 756, se sídlem Koliště 1912/13, Černá Pole, 602 00 Brno 

Stav 

Nemovitostní projekt v přípravě 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

42

Způsob nabytí 

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt 

Popis projektu 

Příprava a částečná realizace středně velkého retail parku. 

Očekávané zahájení a dokončení výstavby: Q3/Q4 2022 – Q1/Q2 2023 

Očekávaná celková výše nákladů projektu je v rozmezí 100 až 130 mil. Kč 

Popis lokality 

Projekt se nachází podél dálnice E55 směrem na Benešov v katastrálním území obce 

Senohraby (Praha-východ). 

Nemovitostní projekt v Senohrabech koupila společnost MS Senohrabská s.r.o. se závazkem uhradit 

celou částku do 30. 9. 2021. Nákup nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým 

společností 3M FUND MSI SICAV a.s. Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní 

úroková sazba byla stanovena na 12,6 % p.a. 

(vi)

Dceřiná Společnost MS Sokolovská office s.r.o. koupila nemovitostní projekt od společnosti 

MS-Sokolovská, s.r.o.: 

Prodávající 

MS Sokolovská, s.r.o.,

IČ: 04273524, se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Černá Pole, 602 00 Brno

Stav 

Dokončený nemovitostní projekt 

Způsob nabytí 

Koupě nemovitých věcí tvořících nabývaný projekt 

Popis projektu: 

Kancelářské prostory byly zkolaudovány v prosinci 2018. Jedná se o prostory o výměře 

cca 660 m² v 1. a 2. Nadzemní podlaží s 16 garážovými stáními v 1. až 3. podzemním 

podlaží. Projekt jako celek byl realizován Skupinou MSI. 

Popis lokality 

Projekt se nachází na ulici Sokolovská v centru Karlína. 

Současný stav 

Aktuálně prostory včetně GS jsou v nájmu společností MS-INVEST a.s.. 

Nemovitostní projekt na Praze 8 – Karlín koupila společnost MS Sokolovská office s.r.o. Nákup 

nemovitostního projektu byl financován úvěrem poskytnutým společností 3M FUND MSI SICAV a.s. 

Úvěr poskytnutý Společností je splatný k 30. 6. 2026 a fixní úroková sazba byla stanovena na 12,6 % 

p.a. 

6.2

Poskytnuté úvěry spřízněným stranám 

Poskytnuté úvěry dlouhodobé 

v tis. Kč 

jistina 

úrok 

celkem 

MS Michelská development s.r.o. 

77 126 

1 388 

78 514 

MS Senohrabská s.r.o. 

41 910 

1 345 

43 255 

MS Hostivická s.r.o. 

80 565 

2 792 

83 357 

MS AKVI II 

32 507 

1 134 

33 641 

MS Trnitá 1 s.r.o. 

649 290 

26 172 

675 461 

MS Ivanovická s.r.o. 

226 787 

6 782 

233 569 

MS Vídeňská 

100 778 

2 175 

102 953 

Celkem 

1 208 963 

41 788 

1 250 750 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

43

Poskytnuté úvěry dlouhodobé – podrobnosti: 

v tis. Kč 

Splatnost 

Fixní úroková sazba 

Zajištění 

MS Michelská development s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS Senohrabská s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS Hostivická s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS AKVI II 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS Trnitá 1 s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS Ivanovická s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS Vídeňská 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

Poskytnuté úvěry krátkodobé 

v tis. Kč 

jistina 

úrok 

celkem 

MS Michelská development s.r.o. 

14 633 

263

14 896 

MS Sokolovská office s.r.o. 

24

0

24

Celkem 

14 657 

263

14 920 

Poskytnuté úvěry krátkodobé – podrobnosti: 

v tis. Kč 

Splatnost 

Fixní úroková sazba 

Zajištění 

MS Michelská development s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

MS Sokolovská office s.r.o. 

30. 6. 2026 

12,6 % 

Bez zajištění 

Společnost poskytla k datu účetní závěrky výše uvedeným dceřiným společnostem úvěry v celkové výši 

1 265 670 tis. Kč za účelem financování nákupu nemovitostních projektů a refinancování stávajících 

půjček. Úvěry jsou úročeny fixní úrokovou sazbou ve výši 12,6 % p.a. a jsou splatné k 30. 6. 2026. 

Naběhlé úroky se vždy k 31. 12. daného roku připočítávají k jistině. 

Společnost uvážila uznání očekávaných úvěrových ztrát k 31. 12. 2021, přičemž s ohledem na výši 

hodnoty majetků dceřiných společností, kterým Společnost poskytla úvěry a neexistenci indikací 

zvýšeného úvěrového rizika, bylo rozhodnuto o nevýznamnosti očekávaných úvěrových ztrát. 

Prezentované zůstatky tak nejsou sníženy o očekávané úvěrové ztráty. 

6.3

Obchodní a jiné pohledávky 

Pohledávka ve výši 3 tis. Kč je tvořena přeplatkem poplatku Centrálnímu depozitáři. 

6.4

Peněžní prostředky 

Společnost neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy na 

bankovním účtu vedeném u České spořitelny, a.s., která vykazuje dlouhodobě stabilní úvěrový rating 

(S&P A, Fitch A). Celkový zůstatek peněz s ohledem na volnost užití prostředků Společností je 

následující: 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

44

v tis. Kč 

31. 12. 2021 

31. 3. 2021 

Peněžní prostředky na bankovním účtu 

1 097 

2 100 

Společnost k 31. prosinci 2021 nemá žádné peněžní prostředky v hotovosti. 

6.5

Vlastní kapitál 

v tis. Kč 

31. 12. 2021 

31. 3. 2021 

Základní kapitál 

2 100 

2 100 

Kapitálové fondy 

120 000 

-

Nerozdělený zisk 

202 363 

-

Vlastní kapitál celkem 

324 463 

2 100 

Bylo vydáno 207 000 000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 0,01 Kč a 30 000 ks akcií ve jmenovité hodnotě 

1 Kč. S každou akcií o jmenovité hodnotě 1 Kč (jedna koruna česká) je při hlasování na valné hromadě 

spojeno 100 (sto) hlasů. S každou akcií o jmenovité hodnotě 0,01 Kč (jeden haléř) je při hlasování na 

valné hromadě spojen 1 (jeden) hlas. Celkový počet hlasů ve Společnosti je 210 000 000 (dvě stě deset 

milionů). Základní kapitál společnosti je plně splacen. Práva a povinnosti spojené s akciemi jsou 

definovány v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění). Podíl na 

hlasovacích právech odpovídá hodnotě obchodního podílu. Akcie jsou k 31. 12. 2021 vydány jako 

kmenové akcie na jméno v listinné podobě. 

Dne 24. 9. 2021 došlo k navýšení vlastního kapitálu příplatkem mimo základní kapitál (vkladem do 

ostatních kapitálových fondů) ve výši 120 000 tis. Kč. 

6.6

Dlouhodobé úvěry od spřízněných stran 

v tis. Kč 

jistina 

Úrok dle efektivní úrokové míry 

celkem 

MS-INVEST a.s. 

233 000 

3 715 

237 000 

Přijatý úvěr od spřízněné společnosti byl poskytnuty pro provozní účely Společnosti. Úvěr je splatný 

do 31. 12. 

2026 a je úročen fixní sazbou 12,6 % p.a. 

Efektivní úroková míra byla stanovena na 8,35 % 

p.a.. Úvěr není zajištěn. 

6.7

Vydané dluhopisy 

v tis. Kč 

Počet dluhopisů (ks) 

Hodnota (v tis. Kč) 

Emitované dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26 

100 000 

1 000 000 

Minus dluhopisy odkoupené 

-

-

Celkem 

100 000 

1 000 000 

Dlouhodobé závazky celkem 

100 000 

1 000 000 

Dluhopis 3M FUND MSI 5,70/26 

Dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26

(ISIN CZ0003533069), které společnost emitovala dne 21. července 

2021 v celkové nominální hodnotě 1 000 000 tis. Kč (nominální hodnota dluhopisu je 10 tis. Kč) s 

možností upsání dalších dluhopisů do výše nominální hodnoty 2 000 000 tis. Kč do 15. června 2022. 

Jedná se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem (5,70 % p.a.), splatným ročně zpětně k 21. červenci. 

Dluhopisy jsou splatné 21. července 2026. Transakční náklady na emisi byly 37 389 tis. Kč. Dluhopisy 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

45

jsou vykazovány po odečtení nákladů spojených s emisí. Tyto náklady jsou během existence dluhopisů 

postupně rozpouštěny do výkazu zisku a ztráty. 

Emitent se zavázal dodržovat Celkovou upravenou zadluženost skupiny vůči tržní hodnotě (jak je 

detailně definována v Prospektu) tak, že nesmí v jednotlivých letech nikdy překročit hodnoty mezi 75-

80 %. Další povinnosti Emitenta se týkají pravidel nezřídit další zástavní práva, nezvyšovat zadluženost, 

zástavní právo na 100 % akcií Emitenta a na Vázaný účet, vedený u J&T Bank a.s.. Dále je omezena 

manipulace s majetkem Emitenta, je zakázáno poskytování úvěrů a záruk, jsou omezeny transakce s 

propojenými osobami, výplaty dividend a dělení zisku. Emitent je vázán i informační povinností. V 

případě porušení specifických povinností uvedených v Emisních podmínkách mají vlastníci dluhopisů 

právo požádat o předčasné splacení. 

Maximální výše povoleného Poměru dluhů k hodnotě je dle Prospektu 80,0 %. Společnost tedy splnila 

Povinnost stanovenou dle článku 4.2 prospektu, když hodnota Poměru dluhů k hodnotě byla 74,7 % 

k 31. prosince 2021. Emitent pro celé účetní období 2021 i k 31.12.2021 splnil i ostatní povinnosti 

stanovené dle Prospektu. 

Emitent má možnost dluhopisy předčasně splatit nejdříve po uplynutí dvou let od data emise. V 

takovém případě vzniká vlastníkovi dluhopisů právo na mimořádnou prémii ve výši až 2,5 % v závislosti 

na době zbývající do konečné splatnosti dluhopisů. 

Podrobné informace o emitovaných dluhopisech v amortizovaných pořizovacích nákladech 

k 31. prosinci 2021: 

ISIN 

Jistina 

Transakční 

náklady 

Naběhlý 

úrok 

Účetní 

hodnota 

Dluhopisy 

3M FUND MSI 5,70/26 

CZ0003533069 

1 000 000 

-34 462 

25 455 

990 993 

Celkem 

1 000 000 

-34 462 

25 455 

990 993 

Dlouhodobé dluhopisy 

3M FUND MSI 5,70/26

936 002 

Krátkodobé dluhopisy

3M FUND MSI 5,70/26

54 991 

Hodnota krátkodobých dluhopisů 3M FUND MSI 5,70/26 odpovídá úrokovým nákladům z dluhopisů 

za období od 21. 7. 2021 do 31. 12. 2021 splatné v červenci následujícího účetního období. 

Dluhopisy 3M FUND MSI 5,70/26 byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha, a.s. 

s datem emise 21. července 2021. 

6.8

Krátkodobé obchodní a jiné závazky 

v tis. Kč 

31. 12. 2021 

31. 3. 2021 

Obchodní závazky 

412

-

Závazky související s emisí dluhopisů 

3 880 

-

Celkem 

4 292 

-

6.9

Krátkodobé úvěry od spřízněných stran 

v tis. Kč 

jistina 

Úrok 

celkem 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

46

MS-INVEST a.s. 

30

0

30

Krátkodobé výpomoc od společnost MS-INVEST s.r.o. byla poskytnuty pro provozní účely Společnosti. 

Úvěr je splatný do 31. 12. 

2022. 

6.10

Poplatky 

v tis. Kč 

Období končící 

31. 12. 2021 

Poplatky 

31

Poplatky ve výši 31 tis. Kč odpovídají poplatkům uhrazeným za potřebné notářské úkony. 

6.11

Ostatní provozní náklady 

v tis. Kč 

Období končící 

31. 12. 2021 

Ostatní provozní náklady 

824

Ostatní náklady představují jednorázové náklady související se správou a založením Společnosti. 

6.12

Čistý zisk z přecenění investic do podílů v dceřiných společnostech 

Reálné hodnoty majetkových účastí v dceřiných společnostech včetně souvisejícího přecenění, resp. 

dopadu do výsledku hospodaření za období končící 31. 12. 20221: 

v tis. Kč 

Pořizovací 

hodnota 

Reálná 

hodnota 

Dopad do výsledku 

hospodaření k 31. 12. 2021 

MS Trnitá 1 s.r.o. 

12

178 092 

178 080 

MS AKVI II s.r.o. 

12

0

-12

MS Vídeňská s.r.o. 

32 012 

37 567 

5 555 

MS Ivanovická s.r.o. 

12

0

-12

MS Sokolovská office s.r.o. 

74 220 

77 478 

3 258 

MS Michelská development s.r.o. 

20

375

355

MS Senohrabská s.r.o. 

20

0

-20

Celkem 

106 308 

293 513 

187 205 

6.13

Jednorázová ztráta z modifikace podmínek úvěru 

Společnost vykázala ve výsledku za období končící 31. prosinci 2021 ztrátu ve výši 285 tis. Kč 

z přecenění přijatého úvěru od společnosti MS-INVEST, a.s. v důsledku modifikace jeho podmínek. 

6.14

Úrokové výnosy 

v tis. Kč 

Období končící 

31. 12. 2021 

Úroky z poskytnutých půjček 

47 171 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

47

Výnosové úroky plynou z půjček poskytnutých spřízněným stranám 

6.15

Finanční náklady 

v tis. Kč 

Období končící 

31. 12. 2021 

Úroky z přijatého úvěru 

3 715 

Úrok z emitovaných dluhopisů 

23 647 

Ostatní finanční náklady 

6

Celkem 

27 368 

Nákladový úrok ve výši 3 715 tis. Kč odpovídá výši úroků dle efektivní úrokové míry. Nákladové úroky 

z emitovaných dluhopisů ve výši 23 647 tis. Kč představují úroky ve výši efektivní úrokové sazby. 

6.16

Daň ze zisku 

Společnost 3M FUND MSI SICAV a.s. vygenerovala v průběhu účetního období zisk, ze kterého vyplývá 

daňová povinnost ve výši 3 506 tis. Kč. 

Sesouhlasení daňového nákladů z účetního zisku vůči skutečnému daňovému nákladu 

v tis. Kč 

Období končící 

31. 12. 2021 

Výsledek před zdaněním 

205 868 

Daňová sazba (19 %) 

39 115 

Dopad nedaňových výnosů 

-35 609 

Dopad nedaňových nákladů 

0

Daňový náklad celkem 

3 506 

7

Řízení finančních rizik 

Finanční rizika, kterým je Společnost vystavena zahrnují: 

▪

úvěrové riziko (viz 8.1), 

▪

riziko likvidity (viz 8.2) a 

▪

tržní rizika zahrnující zejména úrokové riziko (8.3). 

7.1

Úvěrové riziko 

Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a 

Společnosti tak vznikne finanční ztráta. Úvěrové riziko Společnosti plyne především z poskytnutých 

úvěrů a peněžních prostředků uložených na bankovních účtech. 

Vzhledem ke skutečnosti, že k 31. 12. 2021 nebyl žádný z poskytnutých úvěrů po splatnosti, dlužníkem 

jsou dceřiné společnosti a peněžní prostředky jsou uloženy u dlouhodobě stabilní banky s vysokým 

úvěrovým ratingem, bylo vyhodnoceno úvěrové riziko za zanedbatelné a k 31. 12. 2021 nedošlo 

k uznání očekávaných úvěrových ztrát, které by měly za následek snížení prezentovaných hodnot pod 

úroveň ocenění na bázi zůstatkové hodnoty. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

48

7.2

Riziko likvidity 

Riziko likvidity je spojeno se schopností Společnosti dostát svých finančních povinností a splatit 

závazky – úrokové platby a jistiny dle smluvních podmínek a v termínu jejich splatnosti. Společnost 

dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností k okamžitému 

použití na krytí očekávaných provozních nákladů, a to včetně splácení finančních závazků. 

K 31. 12. 2021 jsou prezentované závazky krátkodobě splatné v rozmezí do 1 roku od rozvahového 

dne. 

Jediným zdrojem příjmů Společnosti jsou splátky úvěrů od společností ze skupiny. Schopnost plnit 

dluhy z dluhopisů a ostatních krátkodobých závazků závisí na schopnosti dlužníků řádně a včas svoje 

dluhy vůči Společnosti. 

Níže uvedená tabulka uvádí rozbor závazků Společnosti v členění podle splatnosti, konkrétně podle 

doby, která zbývá od rozvahového dne do data smluvní splatnosti. 

Splatnost finančních závazků 

v tis. Kč 

Účetní 

hodnota 

Smluvní 

peněžní toky 

(*)

Do 1 roku 

1-5 let 

Emitované dluhopisy 

990 993 

1 285 000 

57 000 

1 228 000 

Přijatý úvěr 

237 000 

353 988 

0

353 988 

Závazky z obchodních vztahů 

7 797 

7 797 

7 797 

0

Celkem 

1 235 790 

1 646 785 

64 797 

1 581 988 

*

Smluvní peněžní toky bez zohlednění diskontování na čistou současnou hodnotu a včetně úroků 

7.3

Úrokové riziko 

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů 

v důsledku změn tržní úrokové míry. Společnost k 31. 12. 2021 není vystavena riziku změn úrokových 

sazeb, neboť nevykazuje finanční aktiva, ani závazky s variabilním úrokovým výnosem. Poskytnuté 

úvěry i přijaté úvěry jsou úročeny fixní úrokovou sazbou. 

7.4

Měnové riziko 

Společnost nečelí riziku změny směnných kurzů, jelikož všechny transakce jsou realizovány ve 

funkční měně Společnosti (v Kč). 

7.5

Ocenění reálnou hodnotou 

Společnost oceňuje reálnou hodnotou na pokračující bázi majetkové účasti v dceřiných společnostech. 

Jejich reálná hodnota je vyčíslena substanční metodou odvozenou od ocenění nemovitostí a 

nemovitostních projektů umístněných v investičních dceřiných společnostech. Ocenění bylo k 31. 12. 

2021 stanoveno posudkem zpracovaným externím znalcem v oboru, společností Jones Lang LaSalle, 

přičemž: 

(i)

pro ocenění nemovitostí, na kterých má být realizován developerský projekt, pro 

který bylo vydáno alespoň územní rozhodnutí ohledně výstavby, byla použita 

reziduální metoda, kdy se nejprve stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení – 

použita je porovnávací hodnota. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou 

náklady potřebné na výstavbu. Jedná se nejen o náklady stavební, ale rovněž náklady 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

49

na případné odstranění ekologické zátěže, demolici, vypracování projektu, poplatky a 

daně, financování výstavby atd. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým 

by v případě realizace daného projektu kalkuloval. Současná hodnota výsledného 

rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou. Hodnota 

nemovitosti následně v průběhu stavby narůstá o nabíhající skutečné náklady. 

(ii)

pro ocenění dokončených, zkolaudovaných a příjem produkujících nemovitostí byla 

použita porovnávací metoda

.

Porovnávací hodnota vychází ze srovnatelných cen nemovitostí v podobné lokalitě, které jsou dále 

upravovány dle klíčových atributů, např. velikost (pozemku, stavby), lokalita či prodejnost. Oceňovací 

metoda je založena na použití ceny za metr čtvereční. 

Účetní jednotka postupuje tak, že prvotně provede ocenění nemovitostí dceřiné společnosti dle svých 

znaleckých postupů a zvolených metod a následně je od tohoto ocenění odvozena hodnota majetkové 

účast v dceřiných společnostech. Jedná se stanovení reálné hodnotě v úrovni 3. Bližší informace 

k ocenění a vývoji za prezentované období jsou obsaženy v části 6.1. 

Žádná jiná finanční aktiva, ani finanční závazky nejsou oceňovány reálnou hodnotou na pokračující 

bázi. Pohledávky a závazky jsou oceněny v zůstatkových hodnotách, které lze k 31. 12. 2021 považovat 

za vhodnou aproximaci reálné hodnoty, neboť případné rozdíly v ocenění jsou vyhodnoceny jako 

nevýznamné. Reálná hodnota (v rozsahu úrovně 3) je přitom uvážena jako současná hodnota 

očekávaných peněžních toků diskontovaných tržní úrokovou sazbou k rozvahovému dni. 

Klíčové 

nepozorovatelné 

vstupy 

Vztah mezi 

nepozorovatelnými 

vstupy a reálnou 

hodnotou 

Finanční aktiva v reálné hodnotě vykázané do 

zisku nebo ztráty – část ocenění nemovitostí 

residuální metodou 

Diskontní sazba (3,5 %) 

Nárůst diskontní sazby se 

projeví poklesem reálné 

hodnoty nemovitosti. 

Během ocenění nebyly použity žádné další významné nepozorovatelné vstupy, které by ovlivnily 

výsledek ocenění. 

7.5.1. 

Hierarchie reálné hodnoty 

v tis. Kč 

k 31. 12. 2021 

Úroveň 1 

Úroveň 2 

Úroveň 3 

Celkem 

Aktiva a závazky v reálné hodnotě 

vykázané do zisku nebo ztráty 

-

-

-

Finanční aktiva v reálné hodnotě 

s přeceněním do výsledku 

-

-

293 513 

293 513 

Celkem 

-

-

293 513 

293 513 

Finanční nástroje, které nejsou přeceňované na reálnou hodnotu 

Finanční nástroje, které nejsou přeceňované na reálnou hodnotu do výkazu zisku a ztráty, jsou úvěry 

spřízněným stranám, obchodní a jiné pohledávky peněžní prostředky, úvěry spřízněným stranám, 

dluhopisy a obchodní a jiné závazky. 

Tyto pohledávky a závazky jsou oceňovány v jejich nominální hodnotě. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

50

Úvěry spřízněným stranám jsou diskontovány nominální úrokovou sazbou, která je shodná s efektivní 

úrokovou sazbou. 

Úvěry od spřízněných stran a vydané dluhopisy jsou vykázány v zůstatkové hodnotě diskontované 

efektivní úrokovou sazbou. 

v tis. Kč 

k 31. 12. 2021

Účetní hodnota 

Aktiva 

Úvěry spřízněným stranám 

1 265 670

Obchodní a jiné pohledávky

3

Peněžní prostředky 

1 097 

Závazky 

Obchodní a jiné závazky 

4 292 

Závazky z titulu splatné daně 

3 506

Úvěry od spřízněných stran 

237 000 

Vydané dluhopisy 

936 002 

Aktiva a závazky celkem 

2 447 567 

7.6

Sesouhlasení závazků z financování 

Společnost v rámci svých závazků vykazuje finanční závazky, jejichž peněžní úhrada by byla 

prezentována ve výkazu peněžních toků v rámci peněžních toků z financování. Následující tabulka 

poskytuje sesouhlasení počátečního a konečného zůstatku takových závazků: 

v tis. Kč 

Vydané 

dluhopisy 

Úvěry od 

spřízněných stran 

Celkem 

Počáteční zůstatek 

-

-

-

Emise dluhopisů 

1 004 734 

-

1 004 734 

Transakční emisní výdaje 

-33 509 

-

-33 509 

Transakční emisní náklady 

s odloženou splatností 

-3 880 

-3 880 

Příjem z přijatých úvěrů 

-

253 030 

253 030 

Splátky přijatých úvěrů 

-

-20 000 

-20 00 

Naběhlé úrokové náklady 

23 648 

4 000 

27 648 

Celkem 

990 993 

237 030 

1 228 023 

7.7

Řízení kapitálu 

Cílem Společnosti při řízení struktury kapitálu je zabezpečit její schopnost pokračovat v podnikání 

s hlavním cílem produkovat zisky pro své akcionáře, udržovat optimální poměr vlastních a cizích zdrojů 

a tlačit na snižování celkových nákladů kapitálu. Struktura zdrojů Společnosti sestává ze závazků, které 

zahrnují úvěry od spřízněných stran a vydané dluhopisy, peněžních prostředků a vlastního kapitálu. Za 

účelem udržení či zlepšení kapitálové struktury, může Společnost požádat akcionáře o zvýšení 

vlastního kapitálu. 

Společnost sleduje zdroje financování na základě poměru vlastních a cizích zdrojů počítaného jako 

poměr čistého dluhu na celkovém kapitálu. Čisté cizí zdroje jsou počítány jako celkové závazky (bez 

daňových závazků) snížené o zůstatek peněžních prostředků. Celkový kapitál je počítán jako vlastní 

kapitál vykázaný ve výkazu finanční situace plus čisté cizí zdroje. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

51

Poměr vlastních a cizích zdrojů k 31. 12. 2021 byl následující: 

v tis. Kč 

31. 12. 2021 

Celkové závazky 

1 232 315 

Minus: peněžní prostředky 

-1 097 

Čistý dluh 

1 231 218 

Vlastní kapitál 

324 463 

Celkový kapitál 

1 555 680 

Poměr vlastního a celkového kapitálu 

20,86 % 

8

Transakce se spřízněnými stranami 

8.1

Osoby ovládající 

Vlastníky společnosti jsou následující fyzické osoby: 

Akcionáři a jejich podíl na základním kapitálu 

31. 12. 2021 

31. 3. 2021 

Ing. Lubomír Malík 

33 % 

33 % 

Ing. Vladimír Meister 

33 % 

33 % 

Ing. Petr Malík 

33 % 

33 % 

Celkem 

100 % 

100 % 

Podíl na základním kapitálu je shodný s podílem na hlasovacích právech a ovládajícími osobami jsou 

právě tito akcionáři, přičemž žádný z nich nemá ovládající podíl. 

8.2

Dceřiné společnosti 

V následující tabulce jsou uvedeny všechny dceřiné společnosti, které mají své sídlo i obchodní aktivity 

na území ČR. Tyto dceřiné společnosti byly založeny za účelem akvizice developerských projektů, které 

jsou uvedeny v části 7.1. 

Společnost 

IČ

Podíl 

MS Trnitá 1 s.r.o. 

09514961

100 % 

MS AKVI II s.r.o. 

09514996

100 % 

MS Hostivická, s.r.o. 

06533370

100 % 

MS Vídeňská s.r.o. 

09515046

100 % 

MS Ivanovická s.r.o. 

09536914

100 % 

MS Senohrabská s.r.o. 

10824570

100 % 

MS Michelská development s.r.o. 

10824545

100 % 

MS Sokolovská office s.r.o. 

10824618

100 % 

8.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami 

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi 

s nespřízněnými stranami. Zůstatky nesplacené k rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich 

vypořádání se očekává formou peněžní platby. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.)

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021

52

Pohledávky (poskytnuté úvěry) vůči spřízněným stranám jsou uvedeny v části 7.2. a závazky (přijaté

úvěry) vůči spřízněným stranám jsou uvedeny v části 7.6. Žádné jiné významné transakce vůči

spřízněným osobám Společnost neevidovala.

Mezi transakcemi se spřízněnými stranami jsou uváženy i transakce se společností MS-INVEST a.s.,

jejímiž akcionáři jsou Ing. Lubomír Malík a Ing. Vladimír Meister, kteří jsou zároveň akcionáři

Společnosti.

8.4

Odměny klíčového vedení

Společnost je řízena představenstvem, přičemž za prezentované období nebyla členům

představenstva, ani dozorčí rady vyplacena jakákoliv odměna.

9

Podmíněné a smluvní závazky

Společnost neeviduje žádné další závazky ani žádné věcné záruky, které by nebyly vykázány ve výkazu

finanční situace. Vedení Společnosti (představenstvo) si není vědomo žádných podmíněných závazků

Společnosti k 31. 12. 2021. Vedení Společnosti si není vědomo žádného hrozícího soudního sporu

nebo potenciálních významných ztrát vyplývající z náhrad škody.

10

Vliv pandemie COVID-19

Vedení Společnosti zvážilo potenciální dopady COVID-19 na své aktivity a podnikání a dospělo

k závěru, že nemají na Společnost významný vliv a nevedou k existenci významné nejistoty ohledně

předpokladu nepřetržitého trvání podniku. Veškeré financování Společnosti k 31. 12. 2021 je

z vlastních zdrojů případně od společností ze skupiny a společnost téměř žádnými závazky

nedisponuje. Vzhledem k tomu byla účetní závěrka k 31. 12. 2021 zpracována za předpokladu, že

Společnost bude nadále schopna pokračovat ve své činnosti. Případný dopad pandemie na

makroekonomické prognózy, postavení Společnosti a její výsledky vedení zahrne do odhadů

opravných položek a rezerv.

11

Události po rozvahovém dni

Přeměna na investiční fond

Po rozvahovém dni této účetní závěrky došlo k zásadní události, která má dopad na Společnost a její

činnost v dalším období. Dne 1. 1. 2022 došlo k přemění společnosti 3M FUND MSI a.s. na fond

kvalifikovaných investorů a jeho zápis do seznamů fondů kvalifikovaných investorů vedeného ČNB.

Společnost od 1. 1. 2022 tedy nese název 3M FUND MSI SICAV a.s. Členem správní rady se stala

společnost CODYA investiční společnost, a.s. se sídlem Poňava 135/50, 664 31 Lelekovice, IČ

06876897, která nově bude vykonávat obhospodařování a administraci. Společnost může nově

vydávat zakladatelské akcie a investiční akcie.

Válečný konflikt na Ukrajině

V souvislosti s válečným konfliktem na Ukrajině a souvisejícími uvalenými sankcemi proti Ruské

federaci provedla Společnost identifikaci hlavních rizik, kterým může v této souvislosti čelit, a

současně ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotila, zda u Společnosti není ohrožen předpoklad

nepřetržitého trvání účetní jednotky. Jelikož Společnost nevlastní žádná aktiva v Ruské federaci či na

Ukrajině a ani nemá významnou část investorů z těchto destinací, vyhodnotila riziko dopadu na

Spolenočst jako nízké.

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

53

Hlavní zdroje rizik spojené s okupací Ukrajiny jsou zejména: 

•

velké výkyvy na finančních trzích, 

•

zvýšení inflace, 

•

navazující celkový pokles ekonomické aktivity, jehož důsledkem bude silná recese, 

•

nedostatek pracovních sil, zejména v sektoru stavebnictví a developmentu. 

Dle informací České národní banky (tisková zpráva ČNB ze dne 24. 2. 2022; „Vyjádření ČNB k dopadům 

aktuální situace na Ukrajině“) lze však již nyní očekávat, že přímý dopad na domácí ekonomický růst, 

který vyplývá z obchodních vazeb na Rusko a Ukrajinu, bude omezený. Důvodem je jejich velmi nízký 

podíl na vývozu zboží a služeb z ČR (v případě Ruska 2,3 % a v případě Ukrajiny 1 %). Krátkodobě lze 

nicméně předpokládat celkově proinflační dopady konfliktu zejména prostřednictvím vyšších cen 

ropy, zemního plynu a zprostředkovaně i dalších energií. Stejným směrem bude na cenovou hladinu 

krátkodobě působit kurz koruny, který je ve srovnání s předpoklady zimní prognózy aktuálně slabší. 

Výroční zpráva společnosti 3M FUND MSI SICAV a.s. (do 12. 1. 2022 3M FUND MSI a.s.) 

k 31. 12. 2021, resp. za období končící 31. 12. 2021 

54

Část III: Zpráva nezávislého auditora 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Zpráva nezávislého auditora 

Akcionářům společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. 

Zpráva o auditu účetní závěrky 

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s., se sídlem 

Sokolovská 694/100a, 186 00 Praha 8, identifikační číslo 107 20 855, (dále také společnost) 

sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém 

Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2021, výkazu zisku a 

ztráty, přehledu o změnách vlastního kapitálu a přehledu o peněžních tocích za období od 

31. 3. 2021 do 31. 12. 2021 a přílohy této účetní závěrky, která obsahuje popis použitých 

podstatných účetních metod a další vysvětlující informace. 

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace společnosti 

3M FUND MSI SICAV, a.s. k 31. 12. 2021 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za období 

od 31. 3. 2021 do 31. 12. 2021, v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve 

znění přijatém Evropskou unií. 

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a 

Rady (EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou 

mezinárodní standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími 

aplikačními doložkami. Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v 

oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a 

Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České republiky jsme na společnosti nezávislí a 

splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených předpisů. Domníváme se, že 

důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro 

vyjádření našeho výroku. 

Hlavní záležitosti auditu 

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu 

účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v 

kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto 

závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme. 

Ocenění majetkových účastí reálnou hodnotou 

Společnost je vlastníkem podílů v nemovitostních společnostech, které jsou v účetní závěrce 

vykázány v reálné hodnotě v celkové výši 293 513 tis. Kč (viz bod 6.1 přílohy účetní závěrky) a 

oceněné pomocí majetkové hodnoty. Významným vstupem do majetkové hodnoty je ocenění 

nemovitostí vlastněných jednotlivými společnostmi, které je provedeno porovnávací nebo 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

residuální metodou. Reálná hodnota nemovitostí je stanovena s použitím oceňovacích technik, 

které vyžadují uplatňování úsudku a použití předpokladů a odhadů a dále spolupráci 

s externími experty na oceňovaní. Nejvýznamnější odhady a úsudky se týkají zejména výběru 

vhodných srovnatelných nemovitostí, dále stanovení korekčních koeficientů a posouzení 

dopadu stávajícího stavu investičního nemovitého majetku na jeho reálnou hodnotu. U 

residuální metody, mimo výše uvedené, řadíme mezi nejvýznamnější odhady stanovení 

budoucích peněžních toků souvisejících s výstavbou projektů a diskontní sazby pro stanovení 

současné hodnoty budoucích peněžních toků. Rozdíl z přecenění je zachycen jako zisk nebo 

ztráta do výsledku hospodaření daného období. K 31.12.2021 byl zisk z přecenění vykázán ve 

výši 187 205 tis. Kč (viz bod 6.12 přílohy účetní závěrky). 

Pro posouzení ocenění investičního nemovitého majetku jsme zapojili naše interní experty na 

oceňovaní, se kterými jsme provedli přehodnocení výsledků ocenění jednotlivých investičních 

nemovitých majetků. Ověřovali jsme, zda se výsledné ocenění nachází v intervalu reálné 

hodnoty, zda jsou použity vhodné metody, postupy a paramenty, zda je výpočet ocenění 

správný a znalecký posudek obsahuje všechny formální náležitosti. U vstupních dat jsme 

prověřili jejich správnost a úplnost. Následně jsme prověřili výsledné ocenění účastí 

v nemovitostních společnostech vypočtených majetkovou účetní hodnotou. 

Informace o finančních aktivech v reálné hodnotě s přeceněním do výsledku jsou uvedeny 

v příloze účetní závěrky v části 6.1. 

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě 

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené 

ve výroční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá 

správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. 

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí 

našich povinností souvisejících s auditem účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi 

a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném nesouladu s účetní závěrkou či s 

našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během provádění auditu nebo zda se jinak tyto 

informace nejeví jako významně nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve 

všech významných ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto 

posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální 

náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti, tj. zda případné 

nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě 

ostatních informací. 

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že 

- ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní 

závěrce, jsou ve všech významných ohledech v souladu s účetní závěrkou a 

- ostatní informace byly vypracovány ve významných ohledech souladu s právními předpisy. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o společnosti, k nimž jsme 

dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné věcné nesprávnosti. V 

rámci uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné věcné 

nesprávnosti nezjistili. 

Odpovědnost správní rady společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. za účetní závěrku 

Správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. odpovídá za sestavení účetní závěrky 

podávající věrný a poctivý obraz v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve 

znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za 

nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti 

způsobené podvodem nebo chybou. 

Při sestavování účetní závěrky je správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. povinna 

posoudit, zda je společnost schopna pokračovat v trvání podniku, a pokud je to relevantní, 

popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se trvání podniku a použití předpokladu 

trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy správní rada plánuje 

zrušení společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost, než tak 

učinit. 

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky 

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou 

nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. 

Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v 

souladu s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou 

existující významnou nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb 

a považují se za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu 

mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě 

přijmou. 

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během 

celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností: 

- Identifikovat a vyhodnotit rizika významné nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem 

nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat 

dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. 

Riziko, že neodhalíme významnou nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než 

riziko neodhalení významné nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu 

mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo 

obcházení vnitřních kontrol. 

- Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem společnosti relevantním pro audit v takovém 

rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, 

nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

- Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a 

informace, které v této souvislosti správní rada společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. uvedla v 

příloze účetní závěrky. 

- Posoudit vhodnost použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky správní 

radou a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná nejistota 

vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost 

společnosti pokračovat v trvání podniku. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná 

nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této 

souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit 

modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti společnosti pokračovat v trvání 

podniku vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně 

budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že společnost ztratí schopnost 

pokračovat v trvání podniku. 

- Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, 

zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k 

věrnému zobrazení. 

Naší povinností je informovat správní radu společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. mimo jiné o 

plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho 

průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému. 

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali správní radu 

společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný 

rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti 

popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové 

záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti 

neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady 

zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu. 

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy 

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 

uvádíme v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec 

mezinárodních standardů pro audit: 

Určení auditora a délka provádění auditu 

Auditorem Společnosti nás dne 26.10.2021 určil jediný akcionář společnosti 3M FUND MSI 

SICAV, a.s. Auditorem společnosti jsme první rok. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit 

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší 

dodatečnou zprávou pro výbor pro audit společnosti, kterou jsme dne 29. 4. 2022 vyhotovili 

dle článku 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. 

Poskytování neauditorských služeb 

Prohlašujeme, že jsme společnosti neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení 

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 a nepovolené dle čl. 5 odst. 3 tohoto 

nařízení. Zároveň jsme společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. ani jí ovládaným obchodním 

společnostem neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v příloze 

účetní závěrky společnosti. 

Statutární auditor odpovědný za zakázku Ing. Lukáš Hendrych je statutárním auditorem 

odpovědným za audit účetní závěrky společnosti 3M FUND MSI SICAV, a.s. k 31. 12. 2021, na 

jehož základě byla zpracována tato zpráva nezávislého auditora. 

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF 

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu 

účetní závěrky obsažené ve výroční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené 

pravomoci (EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského 

parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace 

jednotného elektronického formátu pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která se vztahují k 

účetní závěrce. 

Odpovědnost správní rady 

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědná správní rada 

Společnosti. Správní rada Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za: 

•

návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro 

uplatňování požadavků nařízení o ESEF, 

•

sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční zprávě v platném formátu XHTML. 

Tel.: +420 241 046 111 

www.bdo.cz 

BDO Audit s. r. o. 

V Parku 2316/12 

Praha 4 - Chodov 

148 00 

BDO Audit s. r. o., česká společnost s ručením omezeným (IČO 453 14 381, registrovaná u Rejstříkového soudu Praha, oddíl a vložka C. 7279, evidenční čislo 

Komory auditorů ČR 018) je členem BDO International Limited (společnosti s ručením omezeným ve Velké Británii) a je součástí mezinárodní sítě 

nezávislých členských firem BDO. 

Odpovědnost auditora 

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní 

závěrka obsažená ve výroční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu 

s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle 

mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací 

zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen 

„ISAE 3000“). 

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra 

jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše 

uvedeným standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) 

nesoulad s požadavky nařízení o ESEF. 

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti: 

•

seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF, 

•

seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování 

požadavků nařízení o ESEF, 

•

identifikovali 

a

vyhodnotili 

jsme 

rizika 

významného 

(materiálního) 

nesouladu 

s požadavky nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a 

•

na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a 

získat přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru. 

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali veškeré účetní závěrky, které jsou obsaženy ve 

výroční zprávě, byly sestaveny v platném formátu XHTML. 

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ 

pro vyjádření našeho závěru. 

Závěr 

Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. 12. 2021 obsažená ve 

výroční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení 

o ESEF. 

V Praze dne 29. 4. 2022 

Auditorská společnost: 

Statutární auditor: 

BDO Audit s. r. o. 

Ing. Lukáš Hendrych 

evidenční číslo 018 

evidenční číslo 2169 